TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 08 Juillet 2025

AFFAIRE N° RG 16/02768 – N° Portalis DBXJ-W-B7A-FVUN

Jugement Rendu le 08 JUILLET 2025

AFFAIRE :

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11]

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12]

C/

SAS [B] [I]

ENTRE :

1°) Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice : la SAS REGIE FONCIERE, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 016 750 895, dont le siège social est sis [Adresse 10] – [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Adresse 5] et [Adresse 4] – [Localité 3]

représenté par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice : la SAS CYTIA GESSY VERNE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 302 163 803, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Adresse 5] et [Adresse 4] – [Localité 3]

représenté par M^e Christian GUIGUE, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE plaidant

DEMANDEURS

ET :

1°) La SAS [B] [I], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI DU CANAL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice : Maître [B] [I],

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 9]

représentée par M^e Eric SEUTET, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) La Société DU CANAL, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 520 118 571, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 3]

représentée par M^e Eric SEUTET, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Laetitia TOSELLI,, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 18 décembre 2024 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 11 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 décembre 2024 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 10 juin 2025 et prorogé au 08 Juillet 2025 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Laetitia TOSELLI

— signé par Laetitia TOSELLI, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT

M^e Christian GUIGUE

M^e Eric SEUTET

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile de construction vente du Canal (SCCV du Canal) est copropriétaire de plusieurs lots de copropriété au sein de la copropriété [Adresse 11] et au sein de la copropriété [Adresse 12].

La copropriété [Adresse 11] a été représentée par son syndic de copropriété, la SAS groupe Neyrat, et est désormais représentée par son syndic de copropriété en exercice, la Régie Foncière.

La copropriété [Adresse 12] a été représentée par son syndic de copropriété, la SAS groupe Neyrat, et est désormais représentée par son syndic de copropriété en exercice, la société Citya Gessy Verne Immobilier.

Déplorant un règlement irrégulier des appels de fonds relatifs aux charges courantes de la copropriété, par acte d’huissier délivré le 4 août 2016, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] ont fait assigner la société civile de construction vente du Canal, aux fins de voir, au visa des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

— condamner la société du Canal à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] la somme de 15 109,48 euros au titre des provisions pour charges échues, frais de recouvrement, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 27 avril 2016,

— condamner la société du Canal à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] la somme de 7 498,18 euros au titre des provisions pour charges échues, frais de recouvrement, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 27 avril 2016,

— condamner la société du Canal à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] les charges de copropriété à échoir,

— condamnner la société du Canal à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] les charges de copropriété à échoir,

— condamner la société du Canal à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] et au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société du Canal aux entiers dépens et accorder à la SCP Adida & Associés – M^e Jean-Vianney Guigue le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 16/02768.

Par conclusions notifiées le 19 avril 2019, la SCCV du Canal a saisi le juge de la mise en état d’un incident. Par ordonnance du 21 octobre 2019, le juge de la mise en état a notamment :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société du Canal,

— condamné la société du Canal à payer aux syndicats des copropriétaires des copropriétés [Adresse 11] et [Adresse 12] la somme de deux cent cinquante euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société du Canal aux dépens de l’incident.

Par jugement en date du 12 mai 2022, le tribunal de commerce de Dijon a placé la SCCV du Canal en liquidation judiciaire. La SAS [B] [I], représentée par Maître [I], a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] a déclaré sa créance à hauteur de 63 755,18 euros auprès du liquidateur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] a déclaré sa créance à hauteur de 21 294,25 euros auprès du liquidateur.

Par acte d’huissier du 26 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Dijon la SAS [B] [I], représentée par Maître [I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV du Canal, au visa des articles 66 et 331 et suivants du code de procédure civile, 10, 14-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1231-1 du code civil, aux fins de :

— ordonner la jonction entre la présente procédure et celle enregistrée sous le numéro RG 16/02768, en cours devant le tribunal judiciaire de Dijon,

— fixer sa créance privilégiée au passif de la liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société du Canal à la somme de 16 060,89 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, à la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure pour 233,36 euros,

— la condamner aux entiers dépens et accorder à la S.E.L.A.S Adida & Associés le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

— juger n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire,

— réserver les frais irrépétibles et les dépens.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/1958.

La jonction des deux affaires est intervenue par ordonnance du 4 octobre 2022 et l’affaire a alors été désignée sous le numéro RG 16/02768.

Une ordonnance de clôture partielle a été rendue à l’égard de M^e Seutet le 9 octobre 2023.

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 20 décembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience publique du 11 février 2025 puis mise en délibéré au 10 juin 2025. Le délibéré a été prorogé au 8 juillet 2025 pour contraintes de service.

°°°°°

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] demande au tribunal, sur le fondement des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1231-1 du code civil de :

— fixer sa créance sur la SCCV du Canal à la somme de :

—  42 668,07 euros, au titre des provisions pour charges échues, frais de recouvrement, outre intérêts de retard au taux légal à compter de chacune des échéances des appels de fonds,

—  5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société du Canal de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner la SAS [B] [I] ès qualités aux entiers dépens et accorder à la SARL Cannet-Mignot le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

°°°°°

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] demande au tribunal, sur le fondement des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1231-1 du code civil de :

— fixer sa créance à titre privilégié au passif de la liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société du Canal à la somme de :

—  16 060,89 euros au titre des arriérés de charges de copropriété,

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

—  233,36 euros au titre des dépens de la procédure,

— débouter la société du Canal de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner la SAS [B] [I] ès qualités aux entiers dépens et accorder à la S.E.L.A.S Adida & Associés le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

— juger n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

°°°°°

En défense, la SCCV du Canal, dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 17 janvier 2023, demande au tribunal, au visa des articles 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 55 du décret du 17 mars 1967, 117 et 700 du code de procédure civile et 1353 du code civil, de :

A titre principal et avant dire droit,

— enjoindre au syndic représentant le syndicat de la copropriété [Adresse 11] et le syndicat de la copropriété [Adresse 12] de verser aux débats :

✓ Les règlements des copropriétés [Adresse 11] et [Adresse 12],

✓ Les convocations adressées à la SCCV du Canal pour les assemblées générales en date des 14 mars 2016 et 24 mars 2016,

✓ Les feuilles de présence des assemblées générales des copropriétaires en date des 14 mars 2016 et 24 mars 2016,

✓ Les courriers notifiant les décisions prises lors des assemblées générales en date des 14 mars 2016 et 24 mars 2016 à la SCCV du Canal,

— enjoindre au syndic représentant le syndicat de la copropriété [Adresse 11] et le syndicat de la copropriété [Adresse 12] de verser aux débats :

✓ Les convocations adressées à la SCCV du Canal pour les assemblées générales ayant voté sur les appels de charges au titre des années 2014 et 2015,

✓ Les assemblées générales portant sur lesdites charges,

✓ Les feuilles de présence desdites assemblées générales,

✓ Les courriers notifiant les décisions desdites assemblées générales à la SCCV du Canal,

✓ Les décomptes par tantième et lot pour les lots n° 3163, 2050 et 2054 objets du présent litige,

— enjoindre au syndic représentant le syndicat de la copropriété [Adresse 11] et le syndicat de la copropriété [Adresse 12] d’actualiser sa demande en prenant en compte les sommes versées par la SCCV du Canal depuis le début de la procédure devant la juridiction de céans,

— enjoindre au syndic représentant le syndicat de la copropriété [Adresse 11] et le syndicat de la copropriété [Adresse 12] de verser aux débats :

✓ Les convocations adressées à la SCCV du Canal pour les assemblées générales ayant voté sur les appels pour « insuffisance de trésorerie »,

✓ Les assemblées générales portant sur lesdites charges,

✓ Les feuilles de présence desdites assemblées générales,

✓ Les courriers notifiant les décisions desdites assemblées générales à la SCCV du Canal,

— enjoindre au syndic représentant le syndicat de la copropriété [Adresse 11] et le syndicat de la copropriété [Adresse 12] de verser aux débats :

✓ L’ordonnance du président du tribunal de grande instance fixant la mission de l’administrateur provisoire nommé,

✓ Les copies adressées aux copropriétaires des décisions prises par l’administrateur judiciaire sur les appels de charges des années 2014 et 2015,

✓ Le registre des procès-verbaux des assemblées générales des années 2014 et 2015,

Et, ce afin de justifier du bien-fondé de leur créance respective,

A titre subsidiaire,

— débouter le syndic représentant le syndicat de la copropriété [Adresse 11] et le syndicat de la copropriété [Adresse 12] de leurs demandes respectives,

En tout état de cause,

— condamner le syndic représentant le syndicat de la copropriété [Adresse 11] au paiement de la somme de 9 801,96 euros au titre des charges de chauffage prélevées à tort auprès d’elle,

— ordonner, à due concurrence, la compensation entre les créances de la SCCV du Canal et les éventuelles créances du syndic représentant le syndicat de la copropriété [Adresse 11],

— inviter les parties à conclure après production forcée des éléments précités, – écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— débouter le syndic représentant le syndicat de la copropriété [Adresse 11] et le syndicat de la copropriété [Adresse 12] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner le syndic représentant le syndicat de la copropriété [Adresse 11] et le syndicat de la copropriété [Adresse 12] de verser à la SCCV du Canal la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

°°°°°

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

1/ Sur la question de la validité des pièces produites aux débats et sur la demande reconventionnelle de production de pièces :

La SCCV du Canal, représentée par son liquidateur, sollicite reconventionnellement qu’il soit fait injonction à ses adversaires de produire différentes pièces “afin de justifier du bien-fondé de leurs créances respectives”. S’agissant des appels de fond, elle estime ainsi que les procès-verbaux transmis sont irréguliers ou ne permettent pas de justifier l’appel de charges du syndic et que les décomptes des sommes dues sont imprécis et infondés comme ne correspondant pas aux décisions votées en assemblées générales. Elle déplore que les deux procès-verbaux d’assemblées générales ne portent pas sur les appels de charges 2014-2015 dont il est fait état dans les décomptes produits. Elle ajoute que ces décomptes ne permettent pas d’identifier les tantièmes ni les numéros de lots concernés, malgré ses demandes insistantes. Elle en déduit que ses adversaires ne justifient pas de la régularité des décisions des assemblées générales et que les procès-verbaux produits ne permettent pas de justifier les appels de charges, donc le montant des créances. La SCCV du Canal rappelle enfin avoir effecté des paiements à hauteur de 55 429,34 euros. S’agissant des appels de provisions, la SCCV du Canal souligne que les procès-verbaux d’assemblées générales appelant à voter le budget provisionnel des années 2014 et 2015 ne sont pas versés aux débats alors que des appels de provisions ont été effectués pour ces deux années et que les appels pour “insuffisance de trésorerie” n’ont pas été votés par les copropriétaires. Elle précise que l’avis du conseil syndical n’a pas été recueilli et qu’il n’est pas établi, en l’absence de production de l’ordonnance désignant l’administrateur provisoire, que les décisions portant sur les appels de charge ne devaient pas être votées en assemblées générales.

Les deux requérants répliquent que les décisions prises aux assemblées générales de mars 2016 ont été prises à la majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965. Ils indiquent qu’un règlement de copropriété ne peut modifier cette majorité qu’exceptionnellement, et qu’il appartient à la SCCV du Canal, copropriétaire donc en possession du règlement de copropriété, de prouver la non conformité de cette majorité au règlement de copropriété. Ils exposent produire de nombreuses pièces aux débats, dont les convocations aux assemblées générales, les courriers de notification des procès-verbaux d’assemblées générales ainsi que les assemblées générales appelant à voter le budget prévisionnel pour l’année 2015. Ils expliquent que les procès-verbaux d’assemblées générales portant sur les appels de charges des années 2014 et 2015 ne peuvent être produits car la copropriété était alors sous administration provisoire, si bien qu’il n’y avait pas d’assemblées générales, la première assemblée générale ayant eu lieu le 14 mars 2016, et ayant repris les comptes de copropriété depuis 2014. Les deux syndicats des copropriétaires soulignent que la SCCV du Canal n’a pas contesté les appels de fonds pour insuffisance de trésorerie, lesquels sont la résultante de son défaut de paiement des charges de copropriété, dans le délai de deux mois suivant la notification des assemblées générales votant cette dépense.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

Le premier alinéa de l’article 11 prévoit que sous réserve des dispositions de l’article 12 de la loi, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En l’espèce, la SCCV du Canal n’agit pas aux fins de modification ou de déclaration comme non écrite de la clause de répartition des charges prévues par l’article 11 alinéa 3 de la loi.

Il sera également fait remarqué que la SCCV du Canal n’a pas contesté dans les délais le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 11] qui ne peut, en conséquence, être considéré comme irrégulier. Il en est de même des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété [Adresse 12] des 14 mars et 24 mars 2016 qui ne peuvent être contestés sur les règles de majorité, dès lors que ces procès-verbaux n’ont pas été contestés dans les délais prévus à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, la SCCV du Canal, qui n’a jamais sollicité l’annulation d’aucune délibération des assemblées générales, inverse la charge de la preuve en sollicitant la production de pièces pour établir la validité de ces procès-verbaux, alors que c’est une contestation de ces derniers dans les délais qui aurait pu permettre d’établir leur éventuelle invalidité. La demande de production des différentes pièces n’est donc pas fondée.

Par ailleurs, le règlement de copropriété est nécessairement en possession de la SCCV du Canal, qui se trouve copropriétaire de plusieurs lots. La demande de production de ce règlement, qu’elle aurait pu produire elle-même, n’est donc pas non plus fondée.

Il en résulte que la demande reconventionnelle de production des différentes pièces doit être rejetée.

Il en résulte également qu’à défaut de contestation, les différentes pièces produites aux débats seront réputées valides.

2/ Sur les demandes principales en paiement :

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] font remarquer que la défenderesse n’explique pas l’absence de règlement des charges de copropriété dont le solde a été dressé par lot. Ils signalent que les différents règlements effectués ont été déduits du solde restant dû.

La SCCV du Canal, représentée par son liquidateur, ne conteste pas devoir régler des provisions et appels de charges, indique qu’elle a effectué des versements notamment après des ventes de lots dont elle demande qu’ils soient pris en compte, mais explique que les décomptes sont incompréhensibles et ne correspondent pas aux décisions votées en assemblées générales.

a/ Sur les demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] de fixation au passif de la SCCV du Canal à hauteur de 42 668,07 euros et du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] de fixation au passif de la SCCV du Canal à hauteur de 16 060,89 euros :

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, “Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 alinéa 1er de cette loi dispose : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire”.

Il résulte notamment de cet article 10 que l’obligation des copropriétaires à la dette résulte de l’approbation des comptes de la copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires et que les décisions prises en assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité de ces décisions n’a pas été prononcée. L''approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale (cf CA Metz – 1ère Chambre – 24 décembre 2024 – n° 22/00543).

En outre, il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables (cf Civile 3ème, 12 janv. 2022, n° 21-10.481).

En l’espèce, la SCCV du Canal, représentée par son liquidateur, estime mal fondées les demandes en paiement de charges et provisions pour les années 2014 et 2015 et les appels de provisions de 2014 à 2016 restés impayés. Elle ne conteste donc pas le bien-fondé des appels de provisions et les demandes en paiement des charges ultérieures.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 14 mars 2016 approuve les comptes arrêtés au 31 décembre 2014, ainsi que la date d’arrêté des comptes. Il approuve également le budget prévisionnel pour l’exercice de l’année 2016 et appelle le budget de cette année-là.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2016 approuve la date d’arrêté des comptes de l’année 2015 et approuve le budget prévisionnel de l’exercice 2016 qu’il appelle effectivement.

Il résulte de ces pièces que les comptes de l’année 2015 n’ont pas été approuvés, de telle sorte que l’obligation de la SCCV du Canal à la dette pour cette année-ci n’est pas établie concernant les demandes des deux syndicats des copropriétaires, ce qui n’est pas le cas des autres années où les comptes ont été approuvés ainsi que le budget prévisionnel.

Les décomptes produits étant obscurs, il y a lieu de déduire des sommes réclamées les montants résultant des mises en demeure du 27 avril 2016, soit 19 607,28 euros pour la créance du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], somme la plus modeste incluant avec certitude les dettes de charges pour 2015, et 3 171,59 + 3 082,99 = 6 254,58 euros pour la créance du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], également somme la plus modeste incluant avec certitude les dettes de charges pour 2015, les parties n’ayant pas transmis de décompte clair et net de la seule année 2015 permettant de ne déduire que les sommes correspondantes.

S’agissant des paiements effectués par la SCCV du Canal, dont elle établit l’existence à hauteur de 55 429,34 euros, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] en déduit plusieurs. Il convient de constater que le solde sollicité par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] à hauteur de 42 668,07 euros tient compte des paiements réalisés à hauteur de 26 450,25 euros notés dans les conclusions (6 608,73 + 5 964,59 + 5 545,79 + 8 331,14) ainsi que du paiement de la somme de 7 990,69 euros le 16 février 2021 et de la somme de 9 454,36 euros le 5 juillet 2021 résultant de sa pièce 20, soit des paiements à hauteur de 42 772,08 euros arrêtés au 5 juillet 2021. Il y a donc lieu de déduire des 42 668,07 euros sollicités et tenant compte de paiements, les 19 607,28 euros résultant de la mise en demeure et comprenant les dettes de 2015.

Il sera constaté que la SCCV du Canal ne mentionne jamais les numéros de lots dont elle est ou était propriétaire. Les paiements déduits par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] sont relatifs à des numéros de lots correspondant, dans ses écritures, à des lots appartenant à la SCCV du Canal et gérés par lui.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la dette de la SCCV du Canal à l’égard du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] au titre des arriérés de charges et provisions sur charges de copropriété arrêtées au 20 février 2023, hors année 2015, est de :

42 668,07 euros – 19 607,28 euros = 23 060,79 euros. Il convient donc de fixer cette somme comme créance du syndicat des copropriétaires à la procédure de liquidation judiciaire de la SCCV du Canal.

Quant au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], aucun des paiements réalisés entre le 12 décembre 2016 et le 24 octobre 2019 et justifiés par la SCCV du Canal ne se rapporte à des numéros de lots dont elle serait propriétaire et qui seraient gérés par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] (s’agissant de lots à partir de 3001 alors qu’il s’agit des lots compris entre 2033 et 2046 et entre 2050 et 2053 puis 2055), étant rappelé que la SCCV du Canal ne mentionne jamais les numéros de lots dont elle est ou était propriétaire. Il n’a donc aucun paiement relatif à des ventes à déduire.

Il y a donc lieu de déduire des 16 060,89 euros sollicités, les 6 254,58 euros résultant de la mise en demeure et comprenant les dettes de 2015.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la dette de la SCCV du Canal à l’égard du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] au titre des arriérés de charges et provisions sur charges de copropriété arrêtées au 20 octobre 2020, hors année 2015, est de :

16 060,89 euros – 6 254,58 euros = 9 806,31 euros. Il convient donc de fixer cette somme comme créance du syndicat des copropriétaires à la procédure de liquidation judiciaire de la SCCV du Canal.

Les sommes dues au titre des charges de copropriété mises en recouvrement par le syndic portent intérêt, au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal, en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Mais en cas d’appels de fonds successifs les intérêts ne s’appliquent qu’à ceux ayant fait l’objet d’une sommation de payer adressée au débiteur. En l’absence d’une mise en demeure de payer adressée au débiteur, les intérêts légaux ne sont dus qu’à compter de l’assignation ou des conclusions valant mise en demeure.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de tenir compte des mises en demeure du 27 avril 2016 car les sommes qu’elles intégraient ont été déduites de la dette.

Par ailleurs, les montants sollicités lors de l’assignation ont augmenté dans les dernières conclusions car de nouvelles charges postérieures se sont ajoutées et des paiements sont intervenus, ne permettant pas de faire partir les intérêts sur le solde dû depuis l’assignation.

Il convient donc d’assortir les présentes fixations de créances des intérêts au taux légal à compter des dernières écritures actualisées valant mises en demeure, soit le 9 mars 2023 pour le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] et le 6 novembre 2020 pour le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12].

b/ Sur la demande reconventionnelle de compensation :

La SCCV du Canal, représentée par son liquidateur, expose qu’elle se voit facturer des charges de chauffage collectif pour des commerces et bureaux bénéficiant de chauffages individuels type climatisation réversible ou chauffage électrique et sollicite la compensation avec les éventuelles sommes restant dues au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à hauteur de 9 801,96 euros.

Dès lors que la SCCV du Canal ne justifie pas l’existence d’un chauffage particulier pour certains lots dont elle est propriétaire, et ne procède que par voie d’affirmations, il n’y a pas lieu de déduire du montant des charges les charges de chauffage pour 9 801,96 euros.

La demande de compensation doit donc être rejetée.

3/ Sur les demandes au titre de la résistance abusive et injustifiée :

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] soutiennent que la carence de la SCCV du Canal leur a causé un préjudice important consistant dans la signification de sommations de payer les charges de copropriété de la part de l’AFUL Quai du Sud.

La SCCV du Canal, représentée par son liquidateur, prétend qu’elle ne peut être condamnée au versement de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée puisqu’elle sollicite communication de pièces permettant aux parties adverses de justifier de leurs éventuelles créances.

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La condamnation d’un copropriétaire débiteur de charges de copropriété au versement de dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire dû en cas de retard de paiement est subordonnée à la preuve de sa mauvaise foi. Ainsi, la seule preuve d’une trésorerie perturbée qui a nui au bon fonctionnement de la copropriété qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs n’est pas suffisante à établir la mauvaise foi du copropriétaire débiteur (cf Civile 3ème, 12 oct. 2023, n° 22-19.388).

Dès lors que les syndicats des copropriétaires ne peuvent se vanter de l’établissement de décomptes limpides et évidents permettant de savoir immédiatement et sans conteste les sommes dues, il doit être considéré que le défaut de paiement de la SCCV du Canal ne caractérise pas sa mauvaise foi.

Les demandes de dommages et intérêts seront donc rejetées.

4/ Sur les demandes accessoires :

La SCCV du Canal perdant le procès, il y a lieu de fixer au passif de la procédure collective de la SCCV du Canal les dépens de l’instance.

Il convient d’admettre les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV du Canal la somme de 1 000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle commande également de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV du Canal la somme de 1 000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle commande enfin de rejeter la demande formulée par la SCCV du Canal représentée par son liquidateur au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ancienneté du litige et la nature des créances justifient le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— REJETTE la demande reconventionnelle avant-dire-droit de production de pièces ;

— FIXE au passif de la liquidation de la SCCV du Canal la somme de 23 060,79 euros (vingt trois mille soixante euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre des arriérés de charges et provisions sur charges de copropriété arrêtées au 20 février 2023, au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 ;

— FIXE au passif de la liquidation de la SCCV du Canal la somme de 9 806,31 euros (neuf mille huit cent six euros et trente et un centimes) au titre des arriérés de charges et provisions sur charges de copropriété arrêtées au 20 octobre 2020, au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2020 ;

— REJETTE la demande reconventionnelle de condamnation des requérants au paiement de la somme de 9 801,96 euros et la demande reconventionnelle de compensation ;

— REJETTE les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— FIXE au passif de la procédure collective de la SCCV du Canal les dépens de l’instance ;

— DIT qu’il convient d’admettre les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV du Canal la somme de 1 000 euros (mille euros) au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV du Canal la somme de 1 000 euros (mille euros) au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE la demande formulée par la SCCV du Canal représentée par son liquidateur au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ORDONNE l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente