TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 5]

Minute n°

Références : N° RG 25/00253

N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZQD

SA CDC HABITAT SOCIAL

C/

M. [J] [D]

Mme [V] [R]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 Novembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par M^e LEMAIRE, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 17 Avril 2025

DEFENDEURS :

M. [J] [D], demeurant [Adresse 3]

comparant assisté de M^e Pauline CORDIN, Avocat au Barreau de DIJON,

Mme [V] [R], demeurant Chez Madame [Y] [F] – [Adresse 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 26 Septembre 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 28 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2023 avec prise d’effet au 27 février 2023 soumis aux dispositions de la loi n° n°89-462 du 6 juillet 1989 CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] un logement type 3 – L 35 – étage 03 situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer et de charges mensuels de 675.49 € .

Par acte séparé en date du 21 février 2023 la bailleresse a donné en location à Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] un garage n° D135 situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer et de charges mensuels de 27.86 €.

Suivant commandement de payer du 24 décembre 2024 , la bailleresse a sollicité le paiement des loyers non honorés aux locataires , soit la somme de 2 742.24 € une copie ayant été transmise à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 décembre 2024 .

Par acte d’un commissaire de justice délivré à personne présente pour le 17 avril 2025 la Société CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de DIJON afin de :

— constater la résiliation du bail du logement et du garage suite au non paiement des causes du commandement susvisé dans le délai de deux mois, et prononcer l’expulsion sans délai des défendeurs , et de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 4 929.51€, au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— fixer et condamner solidairement les défendeurs à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation des baux jusqu’à libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais de mise à exécution, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 24 décembre 2024

Le 18 avril 2025 copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 septembre 2025 au cours de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil , a maintenu ses demandes, telles qu’exposées dans son exploit introductif d’instance sauf à produire un décompte actualisé de la dette locative d’un montant de 3 348.03 € mois d’août 2025 inclus ;

Par conclusions déposées à l’audience, Maître CORDIN représentant Monsieur [J] [D] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire, et demande de rejeter ou réduire la demande au titre des frais irrépétibles.

Madame [R] est présente en personne. Elle s’engage à régler 600 € par mois jusqu’à apurement de la dette.

Lecture a été faite du diagnostic social

Les parties présentes ont été informées de la date du délibéré, fixée au 28 novembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL sera déclarée recevable.

Sur le montant de la dette de loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges convenus.

Il ressort des décomptes communiqués aux débats par la bailleresse que les locataires ont été défaillants dans le règlement de leurs loyers et charges provisionnelles, qu’ils n’ont pas apuré l’intégralité de leur dette locative, s’élevant en août 2025 à 3 348.03 € , somme qui n’est pas contestée à l’audience par les défendeurs ;

Madame [R] indique à l’audience qu’elle a quitté le logement et qu’elle vit maintenant à [Localité 10]. Cependant, n’yant pas régularisé la situation auprès de la bailleresse, elle reste solidaire de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] seront condamnés solidairement à régler la somme de 3 348.03 € mois d’août 2025 inclus, sauf à parfaire ou diminuer, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la même loi, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL produit les contrats de bail conclus entre les parties le 21 février 2023.

La clause résolutoire prévue ax contrats est reproduite dans le commandement de payer délivré le 24 décembre 2024, lequel est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 février 2025 ;

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Par l’intérmédiaire de son conseil, Monsieur [J] [D] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Il indique et justifie qu’il est séparé de Madame [R] depuis le 19 novembre 2024, qu’il s’est trouvé en difficulté pour régler seul le loyer, qu’il a pu verser 3 129.27 € au mois de juillet 2025 , que deux versements ont été faits au mois d’août 2025 pour un montant total de 902.03 € ;

Madame [R] s’engage à régler 600 € par mois jusqu’à apurement de la dette.

A l’audience, le conseil de la CDC HABITAT SOCIAL s’oppose à toutes demandes de délais.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette locative a effectivement diminué suite aux versements effectués en juillet et août 2025.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il importe de rappeler que, même si le respect de ces modalités neutralise les effets de la clause résolutoire et, partant, la résiliation, leur non-respect entraîne la résiliation des baux et fait encourir l’expulsion. Le cas échéant, faute de libération spontanée des lieux par Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] il pourra être procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois du délai de deux mois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

De même, il convient de prévoir que le défaut de paiement des loyers et charges courants, comme l’absence de respect des délais de paiement, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si les contrats de bail s’étaient poursuivis.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, , il est équitable de laisser à la charge de la requérante ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 21 février 2023 entre CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] est acquise à compter du 25 février 2025 sur le logement L 35 – étage 03 situé [Adresse 2] à [Localité 8] et le garage n° D135 situé [Adresse 4] à [Localité 9].

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 3 348.03 euros, mois d’ août 2025 inclus ,avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de l’assignation , somme à parfaire ou diminuer.

AUTORISONS Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 600 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, étant précisé que la poursuite du moratoire au-delà de ce terme est subordonné à l’accord des parties.

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la date de signification de la présente ordonnance.

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ce moratoire.

RAPPELONS que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise, et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures.

PRECISONS que le non-respect de ces modalités justifiera que :

— la clause résolutoire retrouve son plein effet

— le solde de la dette devienne immédiatement exigible

— à défaut pour Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— que Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] soient condamnés solidairement à verser à CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail sur le logement et le garage , avec indexation contractuelle le cas échéant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

ORDONNONS dans ce cas l’expulsion de Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] qui devront rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi ils pourront y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNONS en tant que de besoin solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] à payer à CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants, sur le logement et le garage à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux avec restitution des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [V] [R] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé , et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,