TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à HABITAT [Localité 4] PROVENCE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 Mai 2025

à Mme [H] [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05390 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MKP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [W] [U], munie d’un pouvoir de représentation

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [H] [S], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 9 juillet 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 4] PROVENCE » (OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE) a donné à bail à Mme [H] [S] et M. [Y] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 348,24 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 110,33 euros et une provision mensuelle sur consommation d’eau froide de 31,29 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE, a fait signifier à Mme [H] [S] et M. [Y] [K], par acte d’huissier de justice, en date du 21 mai 2024, un commandement de payer la somme de 1.198,48 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’OPH HABITAT MARSEILLE PROVENCE, a fait assigner Mme [H] [S] et M. [Y] [K], en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate de Mme [H] [S] et M. [Y] [K] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement, à titre provisionnel, Mme [H] [S] et M. [Y] [K] à lui payer les loyers et charges impayés au 23 août 2024, soit la somme de 1.976,43 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux fixée provisoirement au montant du dernier loyer échu, majoré des charges et autres accessoires, indemnité qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers.

— condamner solidairement Mme [H] [S] et M. [Y] [K] à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 décembre 2024.

A cette audience, l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE, représentée, selon un pouvoir du 23 mai 2024, par Mme [W] [U], chargée de gestion au sein de la direction du contentieux de l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Mme [H] [S] et M. [Y] [K], cités par acte remis à étude, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

Par une ordonnance du 23 janvier 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 6 mars 2025 pour permettre à Mme [H] [S] d’être présente à l’audience, Mme [P] [F], assistante sociale, ayant fait parvenir au tribunal, pendant le délibéré, un mail indiquant qu’elle avait communiqué un mauvais horaire d’audience à l’intéressée, laquelle s’est bien présentée le 5 décembre 2024 mais à 14 heures pour une audience à 9 heures.

A l’audience du 6 mars 2025, l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE, représentée, selon un pouvoir du 23 mai 2024, par Mme [W] [U], chargée de gestion au sein de la direction du contentieux de l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.812,59 euros, selon décompte en date du 4 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. Il indique être d’accord avec l’octroi de délais de paiement.

Mme [H] [S] a comparu en personne et indiqué avoir réglé la somme de 1.000 euros au mois de février. Elle expose avoir la charge de deux enfants âgés de quatre et deux ans et indique souhaiter rester dans les lieux. Elle sollicite des délais de paiement et précise percevoir des revenus de l’ordre de 1.600 euros par mois.

M. [Y] [K] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

L’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 29 août 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 5 décembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 9 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mai 2024 pour la somme en principal de 1.198,48 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [H] [S] et M. [Y] [K] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [H] [S] et M. [Y] [K] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit 563,61 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Mme [H] [S] et M. [Y] [K] restaient débiteurs d’une dette locative de 1.976,43 euros au 23 août 2024.

Le décompte actualisé au 4 mars 2025 fixe la dette locative à une somme de 1.483,17 euros, après déduction des frais injustifiés, terme du mois de février 2025 inclus.

Mme [H] [S] et M. [Y] [K] ne contestent la dette ni dans son principe, ni dans son montant.

Mme [H] [S] et M. [Y] [K] sont donc, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE, la somme de 1.483,17 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Mme [H] [S] ayant repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si la locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [H] [S] et à celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.Mme [H] [S] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 563,61 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à M. [Y] [K], non comparant.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [S] et M. [Y] [K], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 juillet 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [H] [S] et M. [Y] [K] à payer à L’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE, à titre provisionnel la somme de 1.483,17 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 4 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Mme [H] [S] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 41 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [H] [S] et M. [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· Mme [H] [S] et M. [Y] [K] seront solidairement condamnés à verser à L’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 563,61 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS in solidum Mme [H] [S] et M. [Y] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS la demande de l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE