TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Minute n°

Références : N° RG 25/00105

N° Portalis DBXJ-W-B7J-IWMY

GRAND [Localité 3] HABITAT

C/

M. [H] [C]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 1ER SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. GRAND [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Madame [U] munie d’un pouvoir

assignation en référé du 20 Février 2025

DEFENDEUR :

M. [H] [C], demeurant [Adresse 4] comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrille FRANCK, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 06 Juin 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 1er Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 1er aout 2024 consenti par l’EPIC GRAND [Localité 3] HABITAIT, Monsieur [H] [C] a pris en location un logement situé [Adresse 4], à [Localité 5] pour un loyer mensuel et charges de 441,65€.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, l’EPIC GRAND [Localité 3] HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DIJON, pour , sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [C] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et éventuellement d’un serrurier

— condamner la locataire à lui payer :

la somme de 3 452,39€ à valoir sur l’arriéré des loyers et de la majoration pour supplément de loyer solidarité arrêté au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal,une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal ;- condamner Monsieur [H] [C] aux dépens ;

— condamner Monsieur [H] [C] à lui verser la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à la somme de 9 242,89€ et maintient l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [H] [C] présent, non assisté, demande à se maintenir dans les lieux et sollicite des délais pour apurer sa dette. Il propose de verser 100€ en plus du loyer. Il reconnait ne pas avoir repris le paiement des loyers.

Monsieur [H] [C] ne s’est pas présenté à l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998. En l’absence d’éléments, les travailleurs sociaux ont dressé un bordereau de carence.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 al. 2 du même code, ce même juge peut accorder une provision sur une obligation qui n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 20 février 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 21 février 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 27 novembre 2024, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire (article 20 du contrat) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, six semaines après la délivrance d’un commandement de payer est resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié par remise à étude le 26 novembre 2024 pour la somme de 1 194,42€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 20 novembre 2024.

Il convient de constater que ce commandement de payer mentionne un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette locative alors que le contrat de bail prévoit un délai de six semaines en conformité avec l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit un délai minimal de six semaines.

Le preneur à bail ayant été mis en demeure de s’exécuter sous un délai de deux mois et non de six semaines (qui est un délai minimal, aucun maximum n’étant fixé), il y a lieu de retenir que Monsieur [C] avait jusqu’au 27 janvier 2025 inclus pour s’acquitter de la dette locative.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 27 janvier 2025.

Il y a donc lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délai formée par le débiteur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 6 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 9 242,89€. Le locataire sera donc condamné au paiement de la somme de 9 242,89€, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

S’agissant de la demande de délais de paiement, Monsieur [H] [C] reconnait ne pas avoir repris le paiement des loyers et charges courants. Il n’est pas non plus établi qu’il soit en capacité d’apurer sa dette locative dans la mesure où il ne s’est pas présenté à l’enquête sociale.

Dès lors, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [H] [C] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 27 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [C] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200,00€ sera allouée de ce chef à l’EPIC GRAND [Localité 3] HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat du bail consenti par l’EPIC GRAND [Localité 3] HABITAT à Monsieur [H] [C] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour un loyer mensuel et charges de 441,65€ .

DISONS que Monsieur [H] [C] devra quitter les lieux .

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [H] [C] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix de l’EPIC GRAND [Localité 3] HABITAT, des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Monsieur [H] [C].

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 27 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail.

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] à payer à l’EPIC GRAND [Localité 3] HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux.

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] à payer à l’EPIC GRAND [Localité 3] HABITAT, la somme de 9 242,89€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 6 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur [H] [C].

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] aux dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer.

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] à verser à l’EPIC GRAND [Localité 3] HABITAT la somme de 200,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 1er septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,