TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 12 Juillet 2024

Dossier N° RG 22/02804 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JNP2

Minute n° : 2024/202

AFFAIRE :

[Y] [G], [B] [X] C/ [L] [O], [H] [U], [K] [T]

JUGEMENT DU 12 Juillet 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Janvier 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024, prorogé au 12 Juin, puis au 12 Juillet 2024 ;

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Guillaume CHEROUATI

M^e Jean-Luc FORNO

1 expédition à M^e Laëtitia MAURIN

Délivrées le 12 Juillet 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [G]

Madame [B] [X]

demeurant ensemble [Adresse 5]

représentés par M^e Laëtitia MAURIN, avocate au barreau de DRAGUIGNAN

qui s’est déchargée du dossier en date du 14/11/2023 par message RPVA

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [O]

[Adresse 3]

Madame [H] [U]

[Adresse 2]

représentés par M^e Guillaume CHEROUATI, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [K] [T] – [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par exploits en dates du 22 avril 2022, M. [Y] [G] et Mme [B] [X] ont fait assigner Mme [H] [U], M. [L] [O] et Me [K] [T], notaire, sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1145 et suivants du Code civil.

Ils exposaient que les consorts [U] et [O], propriétaires indivis d’un appartement en copropriété à [Localité 7], en avaient confié la vente à l’agence Atrium.

Les 24, 29 et 30 août 2021, ils avaient signé avec les consorts [U] et [O] par voie électronique la promesse synallagmatique de vente préparée par l’agence.

Etait stipulée une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier portant sur le montant maximum de 638 000 euros sur 20 ans maximum hors assurance de 1, 5% la 1ère année. Le dossier devait être constitué et déposé dans les meilleurs délais à la CE de [Localité 6], organisme prêteur. La vente serait caduque du fait de la non-obtention du prêt dans le délai de 45 jours.

La Caisse d’Epargne refusait le prêt par décision du 14 octobre 2021, dont les demandeurs informaient sur le champ par courrier électronique l’agence immobilière. Ils réclamaient la restitution du dépôt de garantie de 15 000 euros.

L’agence transmettait ce courrier dès le 16 octobre 2021 aux vendeurs. Ceux-ci mettaient en demeure les consorts [G]-[X] d’avoir à justifier des caractéristiques du prêt demandé.

Ils répondaient à la mise en demeure par mail du 17 novembre 2021 adressé à l’agence immobilière. Celle-ci leur répondait le 29 novembre 2021 que les vendeurs refusaient la restitution du dépôt de garantie. Les vendeurs les sommaient de venir signer l’acte de vente en l’étude de Maître [T] notaire à [Localité 4].

Lors de ce rendez-vous, le notaire tentait en vain de parvenir à un arrangement amiable. Les vendeurs soutenaient que la condition suspensive d’obtention du prêt était réputée accomplie et que de ce fait la vente était parfaite.

Les vendeurs avaient repris leur liberté et le bien était à nouveau en vente sur le site de l’agence et le Figaro immobilier.

L’acompte de 15 000 € avait été transféré par l’agence immobilière sur le compte de l’étude de Maître [T].

Monsieur [G] et Madame [X] demandaient donc au tribunal de prononcer la caducité de la promesse synallagmatique de vente et d’ordonner la restitution par Maître [T] de l’acompte à Monsieur [Y] [G] dans un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

Ils demandaient la condamnation des vendeurs à leur verser la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens. Ils soutenaient n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Madame [U] et Monsieur [O] soutenaient que Monsieur [G] et Madame [X] n’avaient pas exécuté la promesse synallagmatique de vente. Celle-ci mettait à la charge des acquéreurs l’obligation de séquestrer la somme de 30 000 € à titre d’acompte dans le délai maximal de 10 jours à compter de la signature soit au plus tard le 10 septembre 2021. Les acquéreurs n’avaient déposé que 15 000 € et seulement le 1er octobre 2021. Monsieur [G] avait anticipé un refus de prêt. En effet dans son mail à l’agence du 27 septembre il indiquait que son banquier n’était pas très confiant sur l’issue finale de la demande de financement.

Ils n’avaient pas usé de leur droit de rétractation.

Le 14 octobre 2021 ils adressaient à l’agence Atrium une lettre de la Caisse d’épargne indiquant que la demande de financement ne pouvait être accordée.

Les trois caractéristiques du prêt étaient le montant maximum de 638 000 €, la durée minimale de 20 ans et le taux maximum hors assurance de 1,5 %.

La lettre de refus de la Caisse d’épargne mentionnait une demande de financement pour un prêt de 638 000 € sur 20 ans. Les pièces complémentaires produites par Monsieur [G] établissaient que celui-ci avait indiqué à la banque que l’acquisition du bien se ferait finalement par une SCI dont 70 % seraient détenus par la holding de Madame [X] et 30 % par la sienne. Les acquéreurs n’avaient donc pas respecté la clause de l’avant-contrat faisant obligation aux acquéreurs d’informer les vendeurs pour le cas où une société viendrait se substituer à eux dans le cadre de la vente. Aucun document produit par les vendeurs ne démontrait que ces derniers avaient informé la banque que la SCI serait garantie par ses associés.

Les concluants demandaient donc la condamnation de Monsieur [G] et Madame [X] à leur payer la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts.

En page 25 de l’avant-contrat les parties avaient convenu d’une clause pénale d’un montant de 65 000 €. Au cas où une partie viendrait à refuser de signer l’acte authentique l’autre partie pourrait au choix prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat aux torts de ce dernier et percevoir à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 65 000 €.

Les concluants demandaient la condamnation des demandeurs à leur verser ce montant, ainsi que 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens de l’instance.

Maître [T] notaire associé à [Localité 4] rappelait que la promesse synallagmatique avait mis à la charge des acquéreurs l’obligation de séquestrer la somme de 30 000 € à titre d’acompte dans les 10 jours à compter de la signature. Les acquéreurs avaient déposé 15 000 € le 1er octobre 2021.

Assigné en qualité de séquestre Me [T] défèrerait à toute décision de justice fixant le sort de la somme de 15 000 €. Il demandait la condamnation de tout succombant à lui verser 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Par message RPVA en date du 14/11/2023, le conseil de la partie demanderesse, M^e MAURIN, faisait connaître qu’il s’était déchargé du dossier.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La procédure était clôturée par ordonnance en date du 20 novembre 2023 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 18 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution de l’acompte

La promesse de vente stipulait :

« Condition suspensive d’obtention de prêt immobilier :

La présente vente sera soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur dans les conditions définies ci-après. Cette condition étant édictée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur au regard de l’article L313 – 41 du code de la consommation seul celui-ci pourrait renoncer avant l’expiration du délai prévu ci-dessous pour la réalisation de ladite condition en notifiant sa décision au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé qui en informera à son tour le vendeur.

L’acquéreur ayant déclaré vouloir financer son acquisition au moyen d’un de plusieurs prêts bancaires et assimilés il devra à cet effet :

— avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 638 000 € pour une duré maximum de 20 ans au taux maximum hors assurance de 1,5 % la première année ;

— constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de la Caisse d’épargne de [Localité 6], organisme prêteur.

L’acquéreur s’oblige :

— à justifier sans délai à compter de sa réception de l’obtention de toute offre de prêt (…)

— à fournir à première demande de tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale (…).

L’une et l’autre des présentes conditions sera considérée comme réalisée dès la présentation dans le délai fixé ci-dessous d’une ou plusieurs offres de prêt (…)

L’acquéreur devra justifier les diligences accomplies par lui pour l’obtention du prêt mentionné ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus précisant la date du dépôt de la demande de prêt ainsi que le montant la durée et le taux du prêt sollicité.

(…) si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, la présente vente sera caduque et l’acompte sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté (…).

Toutefois si le défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives était imputable exclusivement à l’acquéreur en raison notamment de la faute, de la négligence, la mauvaise foi ou d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304 – 3 du Code civil et faire déclarer la condition suspensive réalisée sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. »

La lettre de refus de la Banque postale en date du 14 octobre 2021 qui mentionnait le montant du prêt de 638 000 euros, la durée de 20 ans et la date du dépôt du dossier. Ni le taux d’intérêt, ni la date de dépôt de la demande n’étaient mentionnés.

Or le compromis prévoyait que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînerait la réalisation fictive de la condition au sens du 1er alinéa de l’article 1304-3 du Code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement (…) » .

Aucune des pièces produites aux débats ne met le tribunal en mesure de s’assurer que les acquéreurs ont accompli les démarches en temps utile ni que le taux de l’emprunt sollicité était conforme aux stipulations contractuelles. De surcroît il s’agit d’un élément qui a pu déterminer la banque à refuser la demande de prêt.

Les contrats sont la loi des parties. De jurisprudence constante, il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (Civ. 1ère 13 novembre 1997 n°95-18.276). Les demandeurs n’établissent pas qu’ils ont accompli les démarches relatives à la demande de prêt correspondant aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente. Dès lors ils doivent être considérés comme ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive (Cass. 3e civ., 27 févr. 2013, n° 12-13.796. JurisData n° 2013-003172; 20 nov. 2013, n° 12-29.021).

Il y a donc lieu de faire droit à la demande des défendeurs et d’ordonner que le montant de 15 000 € séquestré entre les mains du notaire soit libéré entre les leurs.

Sur la clause pénale

La promesse de vente stipule que les présentes conventions seraient réitérées au plus tard le 30 novembre 2021 par acte authentique établi par Me [T]. Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique au plus tard à la date ci-dessus indiquée, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit et devrait en outre payer à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de 65 000 €.

L’article 1231-5 du Code civil dispose :

“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

(…)

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure."

En l’espèce l’inexécution est définitive.

La clause pénale, en premier lieu, a pour fonction d’assurer la garantie de l’exécution de ses obligations par le débiteur par son caractère comminatoire.

En second lieu, la clause pénale, lorsque sa fonction préventive de l’inexécution a été tenue en échec et que le débiteur s’est soustrait à ses engagements, constitue la sanction de l’inexécution illicite du contrat dont le débiteur s’est rendu coupable. Dans un tel cas, le débiteur doit, donc, payer la peine fixée dans la clause et cela quelle que soit l’importance du préjudice effectivement subi par le créancier.

Le prix convenu était de 696 800 euros. La clause pénale est de moins de 10% du prix. Elle n’apparaît pas manifestement excessive. Il sera donc fait droit à la demande reconventionnelle des défendeurs. Les demandeurs seront condamnés à leur verser ce montant.

Sur les dépens

Les demandeurs, partie perdante, sont condamnés aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e Jean-Luc FORNO, de la SCP LOUSTAUNAU-FORNO.

Sur les frais irrépétibles

Les demandeurs seront condamnés en application de l’article 700 du Code de procédure civile à verser la somme de 500 euros à Me [T], et la somme de 2 000 euros aux consorts [U]-[O].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 1103, 1304-3 du Code civil,

Ordonne la restitution par Me [P] [T], notaire, de l’acompte d’un montant de 15 000 euros au bénéfice de Mme [H] [U] épouse [O] et de M. [L] [O] dans le délai de huit jours suivant la signification du présent jugement,

Condamne M. [Y] [G] et Mme [B] [X] à verser à Mme [H] [U] épouse [O] et à M. [L] [O] la somme de 65 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

Condamne M.[Y] [G] et Mme [B] [X] aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e Jean-Luc FORNO, de la SCP LOUSTAUNAU-FORNO,

Condamne M. [Y] [G] et Mme [B] [X] à verser à Mme [H] [U] épouse [O] et à M. [L] [O] la somme de 2 000 euros et à Me [K] [T] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus.

Le Greffier, Le Président,