TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 12 Décembre 2024

Dossier N° RG 24/01191 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KEFN

Minute n° : 2024/322

AFFAIRE :

Association syndicale libre des propriétaires du [Adresse 8], prise en la personne de son Président en exercice M. [L] [Z] C/ [G] [R], décédé, représenté par Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des [Localité 7]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET

DGFP [Localité 10]

Délivrées le 12 Décembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Association syndicale libre des propriétaires du [Adresse 8], prise en la personne de son Président en exercice M. [L] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [R], décédé

représenté par Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des [Localité 7]

non représentée

D’AUTRE PART ;

******************

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par arrêté du préfet du Var du 19 novembre 1962, Madame [B] a été autorisée à réaliser un lotissement dénommé [Adresse 8] sur la commune de [Localité 11].

L’arrêté de lotir a été complété par d’autres arrêtés préfectoraux en 1964, 1971, 1973 et 1975 et une association syndicale libre (ASL) DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 8] a été constituée pour la gestion et l’entretien des voiries et espaces verts communs des 86 lots édifiés dans le DOMAINE DE LA SOUVENANCE.

Un contentieux judiciaire est né entre l’ASL DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 8] et l’héritier de Madame [B], Monsieur [G] [R], lequel a entrepris la création d’un autre lotissement sur des parcelles voisines et a autorisé la société chargée de lotir à passer notamment sur les voiries du lotissement [Adresse 8]. Au terme de l’action judiciaire intentée principalement par l’ASL pour interdire un tel passage, cette dernière a été déboutée de ses demandes le 12 septembre 2000 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence estimant notamment que l’ASL ne démontrait pas être propriétaire des voiries.

Un second contentieux est né entre les mêmes parties, l’ASL exposant l’absence fautive de cession par Monsieur [R] des voiries en litige se tenant sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 6], [Cadastre 3] et [Cadastre 1] mais également l’absence d’entretien de ces voiries. Par arrêt rendu le 4 avril 2013 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence suite à cette seconde action judiciaire intentée par l’ASL, cette dernière a été déclarée irrecevable en son action au motif de l’absence de capacité à agir de l’ASL n’ayant pas mis ses statuts en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Monsieur [G] [R] est décédé le 9 juillet 2022 à Gassin sans héritier réservataire connu et, par ordonnance sur requête du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a déclaré la succession vacante et a confié la curatelle de la succession au service du Domaine, en la personne de Monsieur le directeur départemental des finances publiques des [Localité 7].

Suivant son assignation devant la présente juridiction délivrée le 7 février 2024 à Monsieur [G] [R], représenté par Monsieur le directeur départemental des finances publiques des [Localité 7] (service du Domaine, pôle de gestion des patrimoines privés), l’association syndicale libre (ASL) DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 8], représentée par son président en exercice Monsieur [L] [Z], sollicite du tribunal de :

JUGER que la propriété des voies et espaces communs du lotissement [Adresse 8] à [Localité 11] sera remise par le service du Domaine pris en la personne de Monsieur le directeur départemental des finances publiques des [Localité 7] en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [G] [R] ;

DIRE que le présent jugement à intervenir vaudra titre de propriété de l’ASL DU [Adresse 8] sur les parcelles cadastrées commune de [Localité 11] :

section [Cadastre 6] pour une contenance de 59 ca section [Cadastre 5] pour une contenance de 1ha 38ca 73a section [Cadastre 4] pour une contenance de 2ha 65ca 49a.

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au registre foncier ;

CONDAMNER le service du Domaine pris en la personne de Monsieur le directeur départemental des finances publiques des [Localité 7] en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [G] [R] à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts, outre celle de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens et dire que la SELAS CABINET POTHET, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la requérante expose avoir mis ses statuts en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 et avoir ainsi recouvré ses droits d’ester en justice. Elle estime que son action est imprescriptible, notamment compte tenu de ce que, malgré les difficultés, elle a procédé à l’entretien des voiries. Elle ajoute son action est bien fondée d’après ses statuts. Par ailleurs, elle prétend avoir subi un préjudice à raison de l’incurie du promoteur dans l’entretien des voies en contrariété avec ses obligations contractuelles depuis de nombreuses années.

Monsieur le directeur départemental des finances publiques des [Localité 7] (service du Domaine, pôle de gestion des patrimoines privés), cité à personne en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [G] [R], n’a pas constitué avocat ni fait valoir ses observations.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 13 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile, applicable lorsque le défendeur ne comparaît pas, impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application des dispositions de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

Sur les demandes principales

Les prétentions de l’ASL requérante sont fondées sur les obligations contractuelles des parties. Il résulte de l’alinéa 1er de l’article 1134 ancien du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’ASL requérante verse notamment aux débats l’acte authentique de dépôt de pièces du 31 mai 2006 par Maître [X] [Y], notaire. Il est fait référence aux statuts établis suivant acte sous signature privée du 5 mars 1971, publié le 14 décembre 1972 au premier bureau des hypothèques de [Localité 9], outre une publication dans le journal « L’AVENIR » le 14 mai 1977 suite à l’assemblée générale constitutive du 29 décembre 1976. Il est précisé à l’acte authentique que le président de l’ASL requérante rappelle les désignations cadastrales des lots du lotissement [Adresse 8] avec un tableau récapitulatif du lotissement contenant les différentes parcelles, dont les trois parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 3], [Cadastre 1] faisant l’objet de la présente action en justice.

Ces trois parcelles sont présentes au cadastre au nom de Monsieur [R]. Ce dernier est d’ailleurs mentionné comme coloti dans les assemblées générales versées aux débats qui approuvent les modifications des statuts et leur mise en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Il est également versé aux débats les derniers modificatifs des statuts, constatés par acte authentique de dépôt du 9 juin 2008 en l’office de Maître [C] [N], notaire, et publiés au journal officiel. Dans l’article 2 des statuts ainsi modifiés, il est mentionné que l’objet de l’ASL requérante est l’acquisition, la cession, la gestion et l’entretien des terrains, aménagements, installations, ouvrages, voies et réseaux et espaces divers communs, ou encore des droits immobiliers communs de toute nature, ainsi que de faire respecter les documents contractuels de toute nature du lotissement. Dans l’article 6 des statuts, il est indiqué qu’après l’accomplissement des formalités de constitution de l’ASL, la remise des voies créées sera faite à l’association syndicale.

L’ASL requérante prétend que Monsieur [R] s’est engagé à une telle remise.

Il sera relevé à cet effet :

— que l’objet de l’ASL, désormais constituée, est nécessairement liée à la remise des voiries en litige, les échanges entre les parties dans le cadre des contentieux judiciaire passés, ainsi que la note de synthèse et les constats d’huissier communiqués confirment la problématique liée à l’absence d’entretien des voiries par le propriétaire Monsieur [R] à défaut de cession desdites voiries à l’ASL ;

— qu’il a été relevé le caractère de coloti de Monsieur [R], devant ainsi respecter les statuts, en ce compris les statuts modifiés ;

— que la « remise des voies ainsi créées » est mentionnée par les statuts modifiés, impliquant dès lors un engagement de Monsieur [R] de céder les voiries en litige ;

— que l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 12 septembre 2000 relève que l’alinéa 3 de l’article 5 du « règlement de copropriété » du 10 octobre 1964, approuvé le 27 novembre 1964, mentionne que les conditions d’utilisation des voies seront définies en accord avec le lotisseur ou l’association syndicale et dureront aussi longtemps que la voirie ne sera pas classée dans le domaine public ; il n’est pas communiqué par la requérante ledit règlement de copropriété, ou en tout cas les statuts de cette époque pouvant éclairer sur les modalités de remise des voiries ; le jugement rendu le 7 juillet 2011 par le tribunal de grande instance de Draguignan indique quant à lui que les statuts prévoyaient qu’après l’accomplissement des formalités de constitution de l’ASL, la remise des voies serait faite à cette dernière sans condition particulière à l’exception de la formalisation de ce transfert par acte authentique, lequel a été refusé par Monsieur [R] par courrier du 25 septembre 2008.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [R] s’est engagé à la remise des voiries sans qu’aucune formalité ne soit précisée, sauf à ce que les formalités de constitution de l’ASL soient réalisées. Au vu des justificatifs de telles formalités, il y a lieu de faire droit à la demande de l’ASL requérante tendant à juger que la propriété des parcelles en litige lui sera remise par le défendeur, que le présent jugement vaut titre de propriété et que la publication du jugement sera ordonnée auprès du service de la publicité foncière compétent.

S’agissant de ses préjudices, il ne peut être reproché à Monsieur [R] l’absence de remise de ces parcelles alors que les formalités de constitution de l’ASL requérante n’avaient pas été établies et l’ASL requérante ne prouve aucune démarche en vue d’une telle remise depuis 2013 jusqu’au décès de Monsieur [R] en 2022.

Aussi, elle n’est pas bien fondée à se plaindre d’un préjudice en lien avec le manquement de Monsieur [R] à ses obligations contractuelles et sera déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

L’ASL requérante a intérêt à la procédure et est partiellement perdante de sorte qu’elle sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’article 699 du code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de la SELAS CABINET POTHET.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne commande de condamner le défendeur à payer les frais irrépétibles de l’ASL requérante. Cette dernière sera déboutée à ce titre.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE que la propriété des voies et espaces communs du lotissement [Adresse 8] à [Localité 11] cadastrées section [Cadastre 6], [Cadastre 3] et [Cadastre 1] soit remise par le service du Domaine, pris en la personne de Monsieur le directeur départemental des finances publiques des [Localité 7] en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [G] [R].

DIT que le présent jugement vaut titre de propriété de l’association syndicale libre (ASL) DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 8], représentée par son président en exercice Monsieur [L] [Z], sur les parcelles cadastrées commune de [Localité 11] :

section [Cadastre 6] pour une contenance de 59 ca section [Cadastre 5] pour une contenance de 1ha 38ca 73a section [Cadastre 4] pour une contenance de 2ha 65ca 49a.

ORDONNE la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétent à charge de la partie la plus diligente.

CONDAMNE l’association syndicale libre (ASL) DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 8], représentée par son président en exercice Monsieur [L] [Z], aux dépens de l’instance.

ACCORDE à la SELAS CABINET POTHET le droit au recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

DEBOUTE l’association syndicale libre (ASL) DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 8], représentée par son président en exercice Monsieur [L] [Z], du surplus de ses demandes principales et subsidiaires.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

Le greffier, Le président,