TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 12 Décembre 2024

Dossier N° RG 22/03297 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JOI4

Minute n° : 2024/320

AFFAIRE :

S.C.I. EJR C/ S.C.I. [Adresse 24], représentée par son gérant Monsieur [I] [P]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [S] [E] de la SELARL CABINET [E]-LAMBERT ASSOCIES

Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC SOCIETE D’AVOCATS

(pièce 3 du demandeur annexé au présent jugement)

Délivrées le 12 Décembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. EJR, dont le siège social est sis [Adresse 27]

représentée par Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 24], représentée par son gérant Monsieur [I] [P], dont le siège social est sis [Adresse 22]

représentée par Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 5 février 2022, la SCI EJR a émis une offre d’achat au prix de 733 000 euros portant sur un ensemble immobilier, appartenant à la SCI [Adresse 24] et situé sur la commune de Fayence, consistant en :

I) des parcelles lieudit [Adresse 22] cadastrées section F numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 15], [Cadastre 14], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] ;

II) des parcelles lieudit [Localité 26] cadastrées section F numéros [Cadastre 20] et [Cadastre 19].

Le 6 février 2022, cette offre a été contresignée par le représentant de la SCI [Adresse 24].

Les parties se sont ensuite trouvées en désaccord sur deux points principaux :

) la SCI [Adresse 24] a estimé que le mandat de vente de son intermédiaire ayant reçu l’offre d’achat, l’agence immobilière AGENCE DU HAUT VAR, n’incluait pas la parcelle F [Cadastre 8], s’agissant d’une oliveraie, et a refusé les propositions de vendre ou de concéder sur cette parcelle un usufruit de trois ans à l’acquéreur ;

2) le projet de division des parcelles F [Cadastre 14] et [Cadastre 5] au profit de la parcelle F [Cadastre 13], la SCI [Adresse 24] souhaitant que la tour édifiée sur la parcelle F [Cadastre 5] demeure rattachée à la parcelle F [Cadastre 13] restant sa propriété, ce que la SCI EJR a refusé comme contraire à l’offre d’achat acceptée.

Après procès-verbal du notaire Maître [X] en date du 1er mars 2022 et suivant exploit d’huissier de justice du 29 avril 2022, la SCI EJR a fait assigner la SCI [Adresse 24] devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de solliciter, à titre principal et sur les fondements des articles 1104, 1103, 1112, 1231-4 et 1583 du code civil, qu’elle soit déclarée propriétaire des biens en litige, avec remise desdits biens libres de toute occupation, éventuelle expulsion de tout occupant et enlèvement des meubles, outre le versement d’une indemnité de 200 euros par jour de retard en réparation du préjudice financier subi par la résistance abusive de la défenderesse ainsi qu’au remboursement des frais avancés par l’acquéreur.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2023, la SCI EJR sollicite du tribunal de :

JUGER qu’elle sera déclarée propriétaire selon jugement à intervenir qui vaudra acte de vente des biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 25], lieudit [Localité 23] section F [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 15], [Cadastre 14], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], ainsi que les parcelles sises sur la même commune, lieudit [Localité 26] section F [Cadastre 20] – [Cadastre 19] ;

JUGER que ces biens immobiliers seront remis à la SCI EJR libres de toute occupation des lieux ;

ORDONNER, le cas échéant, l’expulsion de tout occupant, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à la charge de la SCI [Adresse 24] dans le délai d’un mois suivant signification du jugement à intervenir ;

ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques et périls de la SCI [Adresse 24] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 24] à lui verser une indemnité de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation ou, à défaut, la publication de la décision judiciaire définitive valant vente authentique, en réparation du préjudice financier subi par la résistance abusive des vendeurs, ainsi qu’au remboursement des frais avancés par l’acquéreur selon factures produites réitérant la vente prévue par acte sous seing privée en date des 5 et 6 février 2022 ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 24] à verser la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 24] aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir y inclus l’astreinte journalière en compensation du coût des loyers générés par la non mise à disposition des lieux dans les délais impartis.

Au soutien de ses prétentions fondées sur les articles 1104, 1103, 1112, 1231-4 et 1583 du code civil, la requérante expose :

— que l’offre a été acceptée par les vendeurs sans débat ni sur la chose, ni sur le prix, ni sur la contenance ; que l’accord sur la chose et sur le prix est matérialisé le 6 février 2022 par la simple signature par la venderesse de l’offre d’achat contresignée ; que cette signature est irrévocable ; que la défenderesse ne pouvait modifier unilatéralement les termes de l’accord en retirant des biens vendus la parcelle F [Cadastre 8] et une surface triplée de la bande à soustraire en raison du projet de division ;

— que la proposition relative à l’usufruit de trois ans sur la parcelle F [Cadastre 8] avait pour but de trouver une issue amiable et ne saurait autoriser la venderesse à procéder à un changement de leurs engagements en modifiant la contenance de l’offre ;

— que la venderesse est de mauvaise foi en tentant de révoquer l’offre et en émettant une opinion fausse et diffamatoire à l’encontre de Monsieur [C], professionnel reconnu désormais à la retraite et gérant la SCI requérante à caractère familial.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024, la SCI [Adresse 24] sollicite du tribunal de :

PRONONCER la nullité de l’offre d’achat en date des 5 et 6 février 2022 pour indétermination du prix, la SCI EJR s’étant, aux termes de l’offre d’achat réservée la possibilité de renégocier le prix de vente sans que n’aient été déterminées les modalités de cette renégociation, et ce en méconnaissance des dispositions de l’article 1591 du code civil ;

DEBOUTER, en toute hypothèse, la SCI EJR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, la vente n’étant pas parfaite, faute d’accord sur la chose et sur le prix ;

CONDAMNER, reconventionnellement, la SCI EJR à lui payer la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions au visa des articles 1114, 1583, 1591 du code civil, 15 de la loi du 6 juillet 1989, la défenderesse fait valoir :

— que le bien objet de la vente n’était pas libre de toute location ou occupation, s’agissant notamment d’un appartement sur les parcelles F [Cadastre 14] à [Cadastre 17] et d’un hangar sur la parcelle F [Cadastre 5] sur lesquels un bail est en cours ; que la requérante entend acquérir un bien libre de toute occupation et, en l’absence de la purge du droit de préemption du locataire, elle ne peut prétendre que la vente est parfaite ;

— que l’offre d’achat a été signée par erreur par les représentants de la SCI [Adresse 24], lesquels n’ont pas donné mandat à l’agence immobilière de vendre la parcelle F [Cadastre 8] ; que la SCI EJR est manifestement revenue sur l’accord de ne plus acheter cette parcelle ; qu’en outre, aucun accord n’est intervenu s’agissant de la délimitation précise des parcelles devant faire l’objet de la division ; que, faute d’accord sur la consistance du bien vendu, la vente ne peut être déclarée parfaite ;

— que la SCI EJR, tant aux termes de l’offre d’achat qu’aux termes de l’assignation, s’est réservée la possibilité de renégocier le prix de vente ; que le prix de vente est indéterminé si bien que l’offre d’achat est nulle ; que l’offre d’achat ne constitue qu’une invitation à entrer en négociation et précise qu’elle devra ultérieurement faire l’objet d’un compromis de vente.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 18 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales et reconventionnelles

Il convient de trancher en priorité la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 24] en nullité de l’offre d’achat, le sort de l’offre conditionnant les demandes principales relatives à la vente forcée de la SCI EJR.

Sur la nullité de l’offre d’achat

La défenderesse s’appuie sur l’article 1591 du code civil selon lequel « le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. »

En l’espèce, l’offre du 5 février 2022, acceptée le 6 février 2022, précise notamment que sur l’ensemble des parcelles objets du litige sont édifiés un vieux mas de trois niveaux, incluant un studio, des garages attenants et indépendants pour des surfaces approximatives de 203 mètres carrés au titre de la partie habitable et de 138 mètres carrés pour les dépendances, ces surfaces n’étant pas contractuelles. Il est ensuite mentionné que le bien devra être, le jour de la signature de l’acte de vente, libre de toute occupation ou location et débarrassé de tout encombrant et mobilier.

Il est également stipulé l’existence de conditions suspensives et le fait que l’accord des parties fera l’objet d’un compromis récapitulatif rédigé par Maître [Z] [X], notaire à [Localité 21].

L’offre stipule encore que, s’il n’était pas possible de démontrer la légalité des bâtiments existants, l’accord pourrait être rendu caduc de façon unilatérale au profit de l’acquéreur ou renégocié.

Le prix de vente est cependant fixé sur l’ensemble des parcelles à hauteur de 733 000 euros net vendeur.

Les mentions relatives aux bâtiments et à leur légalité ne laissent qu’une possibilité ultérieure de renégocier l’accord, mais le prix de vente est bien déterminé à hauteur de 733 000 euros.

Aussi, il ne peut être considéré que le prix de vente n’a pas été déterminé ni désigné par les parties au sens de l’article 1591 précité.

La défenderesse observe que Monsieur [V] [C], gérant de la SCI EJR et professionnel des transactions immobilières, a introduit une instance dans une affaire distincte afin de solliciter la réduction du prix de vente d’un bien immobilier au motif qu’il n’avait pu obtenir une autorisation d’urbanisme. Néanmoins, si l’analogie relative à la vente de vieux bâtiments pourrait éventuellement être soutenue, cette instance séparée ne concerne pas la clause de renégociation du prix de vente en litige à la présente instance.

En l’absence de preuve de l’indétermination du prix, la SCI [Adresse 24] sera déboutée de sa demande de nullité de l’offre d’achat des 5 et 6 février 2022.

Sur le caractère parfait de la vente

L’article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L’article 1104 du même code, disposition d’ordre public, précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1114 du code civil, « l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. »

L’article 1583 du même code énonce enfin que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’offre d’achat en litige a été acceptée le 6 février 2022, ce que la défenderesse ne conteste pas, prétendant seulement à une erreur de sa part sur l’objet de la vente.

Il est observé que les biens vendus sont détaillés dans l’offre d’achat, outre les bâtiments et garages déjà évoqués, avec l’intégralité des parcelles visées, « y inclus la [Cadastre 8] pour un total de 4 ha 14 a 45 ca dont sera soustrait une bande de 4/5 ml des parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 5] selon relevé géométral à venir. »

Il est mentionné dans l’offre « le prix de vente de 733 000 euros net vendeur dont 10 % seront déposés chez le notaire Me [Z] [X] au plus tard le 1er mars 2022, jour de la signature du compromis récapitulatif de la présente offre valant vente parfaite. »

L’offre stipule encore que « les vendeurs acceptent sans réserve de vendre les biens aux prix et conditions contenus dans l’offre d’achat valant vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil et qu’en conséquence l’exécution forcée de la vente pourra être poursuivie. »

En premier lieu, il n’est pas contesté que la SCI EJR a acquis le bien libre de tout occupant.

L’existence d’un bail et d’un droit de préemption du locataire peuvent éventuellement conditionner la vente finale des biens, mais ne sauraient constituer une indétermination de la chose et du prix fixé en l’espèce dans l’offre d’achat acceptée.

L’engagement de libérer les lieux incombe à la défenderesse et cette dernière ne peut prétendre que le droit de préemption de son locataire priverait l’offre d’achat acceptée de son caractère parfait.

En deuxième lieu, les parcelles faisant l’objet d’un projet de division (F [Cadastre 5] et [Cadastre 14]) sont clairement détaillées dans l’offre d’achat, avec une bande de 4 ou 5 mètres linéaires à soustraire selon relevé de géomètre à venir.

Il n’est pas démontré de ce chef une indétermination des biens vendus alors que le projet de division est bien mentionné et détaillé.

S’agissant de la parcelle F [Cadastre 8], si elle n’est pas incluse dans le mandat de vente conclu entre la défenderesse et l’agence immobilière AGENCE DU HAUT VAR, cette circonstance n’est pas opposable à la SCI EJR. Cette dernière s’est engagée sur l’achat de cette parcelle, clairement reprise avec l’ensemble des parcelles à vendre et attirant ainsi l’attention de la venderesse sur le fait que cette parcelle était incluse dans la vente projetée.

L’erreur commise par la SCI [Adresse 24] ne saurait nuire à la SCI EJR, laquelle s’est engagée en connaissance de cause à acheter l’ensemble des parcelles.

Les négociations postérieures à l’acceptation de l’offre d’achat, en particulier sur un usufruit de trois ans sur cette parcelle F [Cadastre 8], ne peuvent conduire à remettre en cause le caractère parfait de la vente au moment de l’acceptation de l’offre d’achat le 6 février 2022.

Les éléments essentiels du contrat de vente et la volonté non équivoque des parties de s’engager sont clairement présents dans l’offre d’achat acceptée le 6 février 2022. Il est notamment rappelé dans l’offre d’achat, à deux reprises, qu’elle vaut vente parfaite et dans ces conditions l’acceptation de l’offre par la défenderesse rend la vente parfaite.

A titre surabondant, l’offre d’achat renvoie les parties à la signature d’un compromis de vente, lequel est qualifié de récapitulatif. Aussi, l’offre d’achat acceptée sans équivoque par la défenderesse a bien un caractère parfait et ne peut constituer une simple invitation à entrer en négociation et à conclure un compromis, puisque ledit compromis ne fait que matérialiser l’accord des parties exprimé sur les éléments essentiels dans l’offre d’achat acceptée dès le 6 février 2022 et à en préciser les modalités pratiques.

La vente sera déclarée parfaite par application de l’article 1583 précité.

Il ne pourra être fait droit à la demande tendant à déclarer la SCI EJR propriétaire dans la mesure où les modalités précises de la vente restent à définir, en particulier d’éventuelles conditions suspensives qui pourraient remettre en cause la vente. Il a été rappelé que l’offre d’achat acceptée invitait les parties à conclure un compromis récapitulatif devant notaire. Ainsi, le présent jugement ne sera publié au service de la publicité foncière qu’à défaut pour les parties de régularisation de l’acte authentique.

Il en va de même des condamnations à libérer les lieux, à expulser les occupants et enlever les meubles, qui sont à ce stade prématurées.

S’agissant de la demande au titre de la résistance abusive, la requérante entend faire réparer son préjudice financier, mais elle ne produit aucun élément sur un tel préjudice et estime son préjudice de manière forfaitaire à 200 euros par jour depuis l’assignation, ou à défaut à compter de la publication du présent jugement.

A défaut de prouver son préjudice, dans sa nature et dans son quantum, la requérante sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

La SCI [Adresse 24], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble de ses frais irrépétibles à la charge de la SCI EJR de sorte que la SCI [Adresse 24] sera condamnée à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus des demandes de ce chef.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI [Adresse 24] de l’intégralité de ses demandes.

DECLARE parfaite la vente entre la SCI [Adresse 24], vendeur, et la SCI EJR, acquéreur, selon offre d’achat acceptée en date du 6 février 2022, portant sur les parcelles situées sur la commune de Fayence lieudit Combe Planes cadastrées section F numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 15], [Cadastre 14], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], ainsi que les parcelles sises sur la même commune lieudit [Localité 26] cadastrées section F numéros [Cadastre 20] et [Cadastre 19].

ORDONNE qu’à défaut de régularisation de l’acte authentique par les parties, le présent jugement vaudra vente, et sera publié comme tel au service de la publicité foncière compétent à la diligence de la SCI EJR et suivant les mentions présentes dans l’offre d’achat annexée au présent jugement.

DEBOUTE la SCI EJR du surplus de ses demandes principales.

CONDAMNE la SCI [Adresse 24] aux dépens de l’instance.

CONDAMNE la SCI [Adresse 24] à payer à la SCI EJR la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

Le greffier, Le président,