REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/03448 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KH4U

MINUTE N°2025/01

JUGEMENT

DU 08 Janvier 2025

[I] c/ [Z] et [H]

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan

assisteé lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente.

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [M] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e Sophie N’GUYEN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non comparant, non représenté

Madame [C] [H] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non comparante, non représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 08 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Christophe OHMER

— [L] [Z]

— [C] [H] épouse [Z]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte à effet au 15 octobre 2022, monsieur [M] [I] a donné à bail à monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [Z] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 781,11 €, outre des provisions sur charges de 59 €.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.748,12 € outre 130,98 € de frais d’acte et 34,12 euros de DP complémentaire, a été délivré le 23 janvier 2024 à monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [Z], qui n’ont pas soldé leur dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu au paragraphe 4.3.2.1 des conditions générales du bail.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, remis à personne pour madame [Z] et à domicile pour monsieur [Z], monsieur [M] [I] a fait assigner ses locataires à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 3 juillet 2024, pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion des locataires et obtenir la condamnation de ces derniers au paiement des sommes restant dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux locataires de justifier de la reprise de leurs loyers courants.

A l’audience du 20 novembre 2024, monsieur [M] [I], représenté par son conseil, a confirmé les termes de son assignation et présenté un décompte actualisé de sa créance.

Les défendeurs, présents lors de la première audience, n’étaient ni présents ni représentés à l’audience de plaidoirie.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 12 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, monsieur [M] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2024, conformément aux dispositions contractuelles du bail liant les parties, faisant échec à l’application du délai de six semaines prévu par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 applicable aux commandements de payer délivrés à compter du 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu les 5 et 7 octobre 2022, à effet au 15 octobre 2022, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire (article 4.3.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.748,12 € outre 130,98 € de frais d’acte et 34,12 euros de DP complémentaire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 mars 2024 à minuit.

Il sera constaté qu’aux termes de l’assignation, le demandeur sollicite la résiliation judiciaire au même titre que l’acquisition de la clause résolutoire, les deux demandes étant formées à titre principal.

En l’état du constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande de résiliation judiciaire du bail devient toutefois sans objet. Il n’y sera pas répondu.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Monsieur [M] [I] produit un décompte démontrant que monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [Z] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.471,93 € en principal à la date du 4 novembre 2024.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Madame [F] [V] et monsieur [L] [Z] seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme à monsieur [M] [I], avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.906,12 € à compter du 24 mars 2024, intérêts au taux légal sur la somme de 1.857,12 € à compter de l’assignation et intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.

III/ Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il ressort du décompte produit aux débats, lequel correspond aux déclarations des défendeurs lors de la première audience, que ces derniers ont repris le paiement de leurs loyers courants depuis le mois de février 2024, outre un remboursement de 50 euros supplémentaires en règlement de leur dette de loyer.

Compte tenu de ces éléments, monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision, étant précisé que la demanderesse n’a formulé aucune observation à l’audience sur la demande de délais.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion devient sans objet.

La condamnation au paiement des arriérés de loyer interviendra ainsi en conséquence, en l’absence d’effets de la clause résolutoire, comme précisé dans le dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel correspondant au montant du dernier loyer échu.

IV/ Sur les demandes accessoires

Madame [F] [V] et monsieur [L] [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir monsieur [M] [I], monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [Z] seront condamnés à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de monsieur [M] [I] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2023 entre monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [Z] et monsieur [M] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;

CONDAMNE monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [Z] à verser à monsieur [M] [I] la somme de 2.471,93 € (décompte arrêté au 4 novembre 2024, incluant les loyers et charges du mois de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.906, 12 € à compter du 23 janvier 2024, sur la somme de 1.857,12 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, monsieur [M] [I] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [Z] soit condamnés à verser à monsieur [M] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [Z] à verser à monsieur [M] [I] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [L] [Z] et madame [C] [H] épouse [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par monsieur Alexandre JACQUOT, greffier.

Le greffier, Le Juge des Contentieux de la Protection,