TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 27 Février 2025

Dossier N° RG 22/07111 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JT57

Minute n° : 2025/53

AFFAIRE :

[S] [H] C/ [F] [E]

JUGEMENT DU 27 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER FF : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Laureline AUBOURG-BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI

Maître Hamdi BEN ALI

Délivrées le 27 Février 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [H]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Hamdi BEN ALI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laureline AUBOURG-BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Maître Maud GAUTIER, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte notarié en date du 2 mars 2022 signé en l’étude de Me [K] [A], notaire à [Localité 7], M. [S] [H] a consenti à M. [F] [E] une promesse unilatérale de vente concernant un immeuble à usage mixte situé [Adresse 5], moyennant la somme de 1,8 millions d’euros.

La promesse était consentie sous plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt au profit de M. [E] selon les caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : Tout organisme bancaire,

Montant maximal de la somme empruntée ; un million neuf cent cinquante mille euros

Taux nominal d’intérêt maximal : 2,50% l’an (hors assurance)

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Le délai fixé pour justifier de l’obtention ou de la non-obtention du prêt était de 60 jours, soit jusqu’au 2 mai 2022.

M. [E] a versé une indemnité d’immobilisation de 90 000 €.

M. [H] a permis à M. [E] de prendre possession de la partie commerciale du bien pour y exploiter l’activité de traiteur en signant une convention d’occupation précaire le 15 mars 2022.

La vente n’a pu avoir lieu et après de nombreux échanges de courriers entre les parties et leurs conseils, par acte d’huissier du 24 octobre 2022, M. [S] [H] a fait assigner M. [F] [E] devant le tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution afin de voir :

Condamner M. [E] [F] au paiement au profit de M. [H] [S], de la somme de :

—  90 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat

—  49 392 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de chiffre d’affaires subi entre avril 2022 à juin 2022

—  68 810,11 € au titre des préjudices matériels subis

—  15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi

—  4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ordonner que les condamnations en paiement soient assorties d’une astreinte de 100 € par jour de retard, courant un mois après la signification du jugement.

Les deux parties ont conclu et une ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2024. L’audience s’est tenue le 5 décembre 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions numéro 1, notifiées par RPVA le 27 septembre 2023, M. [S] [H] maintient ses demandes initiales sauf à voir fixer à 5000 € le montant de l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et à voir débouter M. [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 16 décembre 2023, M. [F] [E] demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1181 du code civil de rejeter toutes les demandes fins et conclusions de M. [H], de condamner celui-ci à lui payer la somme de 90 000 € au titre du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juillet 2022, à parfaire au jour du recouvrement. Il sollicite également la condamnation de M. [E] au paiement de la somme de 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens et avec rappel de l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

.1 Moyens des parties :M. [H] fait valoir que la promesse de vente prévoyait que l’indemnité d’immobilisation resterait acquise si M. [E] ne justifiait pas de l’obtention ou non du crédit avant le 2 mai 2022. Il précise qu’il n’a été informé du refus de prêt par l’étude notariale que le 23 juin 2022 avec la production d’un courrier de la Banque Populaire Méditerranée du 12 mai 2022.

Il ajoute que M. [E] a tenté de lui faire signer un avenant de prolongation de la promesse le 27 mai 2022 alors qu’il avait connaissance du refus depuis le 12 mai de la même année.

Il précise que la demande de prêt formée par M. [E] n’est pas conforme aux stipulations de la promesse de vente en ce qui concerne le taux et la garantie.

M. [F] [E] considère qu’il a sollicité un prêt conforme à la promesse de vente auprès de la Banque Populaire du Sud. Il reproche à M. [H] de ne pas l’avoir mis en demeure par voie recommandée de justifier de la non obtention du prêt à compter du 2 mai.

Il expose qu’il a déposé sa demande de prêt le 3 février 2022, soit dans les délais prévus par la promesse de vente et a toujours répondu avec célérité à la fourniture de nouvelles pièces sollicitée par la banque.

Il indique qu’il a eu connaissance du refus de manière tardive, en juin 2022 et que le 12 mai il a seulement été informé que son apport était insuffisant pour obtenir le prêt.

Il ajoute que le taux de 2,50 % prévu par la promesse de vente était un taux maximal mais en aucun cas minimal, de sorte qu’il pouvait solliciter un prêt à un taux inférieur. Il fait valoir que le demandeur n’apporte pas la preuve que ses manquements soient à l’origine direct et certaine du refus de prêt.

Il réclame la condamnation de M. [H] à lui restituer la somme de 90 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022, date de la mise en demeure.

21. Réponse du tribunal

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

La promesse de vente notarié du 2 mars 2022 prévoit la condition suspensive particulière d’obtention de prêt selon les termes suivants :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

• Organisme prêteur : tout organisme bancaire.

• Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION NEUF CENT CINQUANTE MILLE EUROS (1 950 000.00 EUR).

• Durée maximale de remboursement : 20 ans.

• Taux nominal d’intérêt maximal : 2,50 % l’an (hors assurances).

• Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non – conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans les soixante jours des présentes.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L 313-41 du Code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

• Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

• Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.

• Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le [3] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offres et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce Code; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT. »

La promesse de vente prévoit également une indemnité d’immobilisation dans les termes suivants :

« 1. Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE

Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les huit jours des présentes, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS (90000.00 EUR).

II est ici précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes.

2. Nature de ce versement

La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.

3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci;

L’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

• si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte …. et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT.

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT. »

Ainsi les parties ont prévu de manière très précise le sort de l’indemnité d’immobilisation et ont mentionnés dans l’acte qu’elles ont accepté et signé les conditions d’attribution de cette indemnité soit au promettant, soit au bénéficiaire.

En ce qui concerne la charge de la preuve, il incombe au bénéficiaire de la promesse, M. [F] [E] de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la convention et si cette preuve est apportée, il appartient alors au promettant, M. [S] [H], de démontrer que la non réalisation de la condition est due au fait, à la faute ou à la négligence du bénéficiaire.

M. [E] qui indique avoir sollicité un prêt auprès de la Banque Populaire du Sud conformément aux obligations lui incombant ne produit à l’appui de cette affirmation qu’un courriel du 3 février 2022 émanant de [P] [L] [R] adressé à Mme [X] [V] de la banque populaire méditerranée aux termes duquel elle lui envoie le projet de compromis de vente qui sera signé ultérieurement, le 2 mars 2022.

Ainsi M. [E], seul intervenant à l’acte notarié, Mme [C] n’y figurant pas, ne justifie en tout état de cause, aucunement avoir déposé une demande de prêt conforme aux termes des conditions suspensives telles que fixées dans l’acte de promesse de vente du 2 mars 2022 et mentionnées précédemment. Il ne communique aucune demande de prêt précise afin de permettre au tribunal de vérifier quelles étaient les conditions sollicitées. Il n’établit pas d’avantage que le retard du refus de la banque qui est intervenu le 12 mai 2022 alors que l’obtention du prêt devait avoir lieu au plus tard le 2 mai 2022 soit imputable à celle-ci. Ainsi, l’absence de diligences conformes à la promesse de vente lui est imputable.

Il sera également précisé qu’à compter du 26 avril 2022, M. [H] a demandé à M. [E] à plusieurs reprises un justificatif de l’offre de prêt accepté, sans jamais obtenir satisfaction.

La banque a rédigé une lettre de refus de demande de financement le 12 mai 2022 très claire quant à l’absence d’obtention de prêt par M. [E], (sans toutefois préciser les modalités de la demande), soit avant la date d’expiration de la promesse de vente, le 27 mai 2022 mais M. [H] n’a été informé de ce refus que le 23 juin 2022 par courriel envoyé par le notaire.

M. [E] pour s’exonérer de ses obligations ne peut valablement faire état du non-respect par M. [H] des conditions de forme incombant à ce dernier alors que la promesse de vente prévoyait que l’obtention du prêt devait être portée à la connaissance du promettant et du notaire par le bénéficiaire. M. [E] ne justifie pas avoir sollicité un prêt dans le respect des conditions posées dans la promesse de vente, avant le délai butoir du 2 mai 2022.

En conséquence, faute de justifier du respect de ses obligations relatives à la condition suspensive d’obtention d’un prêt conforme à la promesse de vente, qui vaut empêchement du versement de l’indemnité d’immobilisation en faveur du promettant, cette indemnité d’un montant de 90 000 € restera acquise à M. [S] [H].

Cette somme étant séquestrée auprès de la comptabilité du notaire qui devra l’a restituer à M. [H], il n’y pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

M. [F] [E] sera donc débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 90 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022.

2. Sur la demande de condamnation d’une somme au titre de la perte de chiffre d’affaires :

2.1 Moyens des parties :

M. [H] expose qu’il exploitait depuis 23 ans son activité de traiteur dans les locaux objet de la promesse consentie et que dans la perspective de la vente, il a consenti à M. [E] une convention d’occupation précaire et a subi entre le mois d’avril 2022 à juin 2022 une perte de chiffre d’affaires de 49 392 €. Il précise qu’il a déménagé son activité dans des locaux plus petits et a ralenti son activité.

M. [E] fait valoir que le demandeur ne justifie pas d’un lien entre le déménagement et la perte du chiffre d’affaires et il ajoute que ce dernier a perçu les loyers de la convention d’occupation précaire.

2.2 Réponse du tribunal :

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par une force majeure.

M. [H] verse aux débats une attestation de M. [M] [W], directeur du cabinet d’expertise comptable ACA en date du 7 septembre 2022 selon laquelle le chiffre d’affaires réalisé par M. [H] d’avril à mai 2022 a diminué de 49 392 € par rapport à la même période en 2021.

Toutefois, il n’est pas établi que cette diminution du chiffre d’affaires soit en lien direct avec l’échec de la vente de son bien immobilier ou le déménagement par M. [H] de son activité professionnelle. Cette perte de chiffre d’affaires peut avoir de multiples raisons, M. [H] ne justifie pas avoir loué un local plus petit que le précédent et avoir continué son activité avec la même intensité que l’année précédente au cours des mois d’avril à juin 2022. Il sera également précisé qu’il a perçu à compter du 15 mars 2022 et jusqu’au 27 juin 2022 une indemnité d’occupation de 3000 € HT par mois au vu de la convention d’occupation précaire du 15 mars 2022, du courrier du 28 juin 2022 et du relevé de virement bancaire et que l’indemnité d’immobilisation lui reste acquise. Il sera alors débouté de sa demande à ce titre.

4. Sur les demandes au titre des préjudices matériels et du préjudice moral :

4.1 Moyens des parties :

M. [H] expose que la perspective de la vente de son bien immobilier il a signé le 29 mars 2022 un compromis de vente en vue de l’acquisition d’une maison située à [Localité 4] avec pour condition suspensive la vente du bien de [Localité 6] mais que du fait du manquement de M. [E] ils ont été contraints avec son épouse de recourir à un prêt relais avec un surcoût de 52 695,31 € et ont cédé leur bien en dessous du prix du marché.

Il indique qu’il a fait expertiser le bien en urgence pour un coût de 1800 € dans l’illusion d’une vente rapide à M. [E]. Il ajoute qu’il a rapidement déménagé et a été obligé de racheter du matériel pour son activité professionnelle, les nouveaux locaux plus petits ne permettant pas de recevoir le matériel du laboratoire initial. Pour le préjudice moral, il précise qu’il était déterminé à vendre le bien notamment en raison du cancer de sa femme et qu’il a repris les lieux dans un état nécessitant un rafraichissement.

M. [E] indique qu’il ne peut être tenu pour responsable du choix de M. [H] d’emménager dans un local plus petit et qu’en ce qui concerne les équipements, le demandeur a fait le choix de les laisser à sa disposition dans le cadre de la convention d’occupation précaire et que le rééquipement était inévitable au vu de la vente envisagée. Il ajoute qu’il n’est responsable d’aucune faute et qu’il n’y a aucun lien entre les préjudices invoqués par M. [H] et ses actions.

4.2 Réponse du tribunal :

M. [H] reconnait lui-même qu’il ne pouvait et ne voulait pas réutiliser son matériel professionnel dans les nouveaux locaux qu’il a lui-même choisi et par conséquent il n’existe pas de lien direct entre le rachat de matériel neuf par M. [H] et l’échec de la vente du fait de M. [E]. Aucune faute ne peut être mise à la charge de M. [E] sur ce point.

Le demandeur à la présente instance n’apporte pas non plus la preuve d’une vente de son bien à un prix inférieur à celui du marché. Il ne produit pas d’ailleurs l’acte notarié de vente et il sera précisé que si l’évaluation de son bien immobilier en vue de sa vente est un acte habituel et gratuit, rien n’obligeait M. [H] à faire réaliser un rapport d’expertise le 17 juin 2022, dont le coût ne peut incomber à M. [E]. La nécessité de rafraichissement du bien immobilier n’est pas d’avantage établi.

L’échec de la vente dans les délais prévus par la promesse de vente en raison de la faute de M. [E] a engendré pour M. [H] des frais liés à un prêt relais pour l’acquisition de son nouveau bien. Toutefois l’acquisition de ce bien était sous condition suspensive de la vente du précédent qui n’a pas eu lieu et il pouvait donc y renoncer. De plus et en tout état de cause la pièce numéro 20 versée aux débats par M. [H] ne permet pas de connaitre les frais engagés par celui-ci en lien direct avec la faute commise par M. [E].

En ce qui concerne le préjudice moral, le demandeur ne justifie pas de ce préjudice en lien direct avec le non aboutissement de la promesse de vente du 2 mars 2022.

Toutes les demandes de dommages et intérêts formulées par M. [S] [H] à l’égard de M. [F] [E] seront donc rejetées.

5. Sur les demandes accessoires :

M. [F] [E], partie perdante, sera condamné, en application de l’article 696 du code de procédure civile aux entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [H] les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits et M. [F] [E] sera condamné à lui payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONDAMNE M. [F] [E] à payer à M. [S] [H] la somme de 90 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte au paiement de la somme de 90 000 € par M. [E] ;

DEBOUTE M. [S] [H] de toutes ses demandes de dommages et intérêts pour perte de chiffre d’affaires, préjudices matériels et préjudice moral ;

REJETTE toutes les demandes formées par M. [F] [E] ;

CONDAMNE M. [F] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [F] [E] à payer à M. [S] [H] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT-SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,