COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 18 Mars 2026

Minute n°

Etablissement CDC HABITAT SOCIAL CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE c/ [O]

DU 18 Mars 2026

N° RG 25/04309 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QXOV

— Exécutoire le :

à M^e FURIO-FRISCH Rose Marie

— copies certifiées conforme

à Monsieur [U] [O]

à [Localité 2]

le:

DEMANDERESSE:

CDC HABITAT SOCIAL CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE D’HABITATIONS A [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e FURIO-FRISCH Rose Marie, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 23 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2022, la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, a consenti à Monsieur [U] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 336,87 euros, et 119,25 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Mr [U] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 452,53 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’occupation du logement.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la [Localité 2] ») est intervenue le 29 avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mr [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire en date du 7 juillet 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Mr [U] [O] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mr [U] [O], au paiement des sommes provisionnelles suivantes:

. 7975,78 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 1er août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience ;

. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

. 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. les entiers dépens,

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 3 septembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 février 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 5 282,54 euros au 8 février 2025.

Bien que régulièrement citée à étude, conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, Mr [U] [O] n’a pas comparu à l’audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du même code.

La décision a été mise en délibéré à la date du 18 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ([Localité 2]) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 23 février 2026.

La demande formée par la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en 7 page 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 7 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Néanmoins, la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL sollicite l’application du délai 2 mois, alors même que le délai de 6 semaines est applicable en l’état en raison de son caractère d’ordre public et de l’effet légal du contrat.

Conformément à la volonté du demandeur, il sera donc fait application du délai 2 mois, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 juillet 2025.

L’expulsion de Mr [U] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 2 septembre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 7975,78 et ce avec actualisation de l’arriéré à l’audience. A l’audience, la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL actualise le montant de la dette à hauteur de 5282,54 euros au 8 février 2025 (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

Mr [U] [O] ne comparait pas à l’audience, mais le montant de la somme demandé est inférieur à celui sollicité dans l’assignation initiale et il est précisé dans l’assignation initiale que le montant de l’arriéré pourrait être actualisé à l’audience. L’arriéré locatif sera donc considéré comme valablement contradictoire.

Ainsi, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. La demande de provision au titre de la dette locative de Mr [U] [O], s’élève bien à la somme de 5 282,54 euros (terme du mois février 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation :

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 juillet 2025. Il n’est donc pas sérieusement contestable que Mr [U] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mr [U] [O] au paiement de cette indemnité à compter de 7 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mr [U] [O] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Mr [U] [O] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Mr [U] [O] sera donc condamné à payer à la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 novembre 2022 entre la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Mr [U] [O], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 7 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Mr [U] [O] à verser à titre provisionnel à la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 282,54 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 8 février 2026, terme du mois février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus

ORDONNONS en conséquence à Mr [U] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Mr [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mr [U] [O] à verser à la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Mr [U] [O] à payer à la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mr [U] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection