REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/08349 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KOPS

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 19 Mars 2025

[W] c/ [T], [N]

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Gaëlle CORNE, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier, qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [R] [W]

née le 10 Avril 1956 à [Localité 5] (VAR)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Madame [Y] [T] épouse [N]

née le 16 Juillet 1984 à [Localité 5] (VAR)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Comparant en personne

Monsieur [O] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Mars 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jean-christophe MICHEL

— [Y] [T] épouse [N]

— [O] [N]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 15 septembre 2020, madame [R] [W] a donné à bail à madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 460 euros, outre règlement des factures d’ordures ménagères, eau et ménage.

Le 24 mai 2024, un plan d’apurement a été proposé par madame [R] [W] à ses locataires, lesquels se sont engagés à régler une mensualité de 620 euros afin de solder une dette locative de 1.740 euros.

Suite à plusieurs incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 3.381,18 euros a été délivré le 16 août 2024 à madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N], qui n’ont pas soldé leur dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, madame [R] [W] a fait assigner madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 8 janvier 2025, aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, conformément à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Ordonner l’expulsion de madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;Condamner solidairement madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] au paiement de la somme totale de 4.233 euros en principal à parfaire, outre les frais du commissaire de justice pour le commandement de 174,18 euros ;Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 470 euros par mois à compter de la date de la résiliation du bail ;Condamner solidairement madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 8 janvier 2025, madame [R] [W], représentée par son conseil, a confirmé les termes de son assignation.

Madame [Y] [T] épouse [N] était présente en personne et a présenté ses moyens de défense, faisant valoir un trop perçu au titre des charges d’eau et d’électricité depuis le début du bail, sollicitant la mise en place d’un compteur individuel ailleurs que dans son appartement, et l’obligation de justifier des charges, ainsi que la gratuité de ses loyers. Elle sollicite l’autorisation de consigner ses loyers.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, monsieur [O] [N] n’étaient ni présent ni représenté.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION DU BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 4 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, madame [R] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions contractuelles du bail liant les parties, faisant échec à l’application du délai de six semaines prévu par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 applicable aux commandements de payer délivrés à compter du 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

A titre liminaire, il sera relevé que madame [Y] [T] épouse [N] soulève nombre de contestations relatives aux sommes qui lui sont réclamées, mais qu’elle ne formule aucune demande tendant à prononcer la nullité du commandement de payer, de sorte que ses prétentions, telles que formulées, ne font pas obstacle à la demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire formée par madame [R] [W], étant rappelé qu’en tout état de cause, le commandement de payer délivré en vue du paiement de sommes erronées reste valable à concurrence des sommes réellement dues.

Les demandes de madame [Y] [T] épouse [N] seront donc examinées au paragraphe relatif aux demandes en paiement.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 15 septembre 2020, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2024, pour la somme en principal de 3.381,18 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 octobre 2024 à minuit.

L’expulsion de madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] sera par conséquent ordonnée.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Madame [R] [W] produit un décompte démontrant que madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] restent devoir la somme de 4.233 € en principal à la date du 17 octobre 2024.

Madame [Y] [T] épouse [N] oppose à sa propriétaire une surfacturation des charges d’eau et d’électricité depuis le début du bail.

Le bail stipule bien aux conditions particulières que le loyer initial hors taxes est de 460 euros et que s’y ajoutent 65 euros de charges provisionnelles par semestre par personne, outre 10 euros par mois de ménage et 150 euros par an au titre des taxes.

Or, le bail ne distingue pas selon la nature des charges. En l’absence de précision contraire, les charges au titre de l’eau et de l’électricité doivent donc être considérées comme figurant au titre des charges générales du bail.

Il n’est pas contesté en l’espèce que l’immeuble ne comporte pas de compteur divisionnaire, ni pour l’eau, ni pour l’électricité.

Dans le cas où la consommation individuelle des locataires ne peut être identifiée, le propriétaire peut choisir de facturer les charges forfaitairement, le plus souvent au prorata de la surface louée et/ou du nombre d’occupants du logement.

En l’espèce, le bail prévoit le versement d’une provision sur charge semestrielle de 65 euros. S’agissant d’une provision et non d’un forfait, la facturation des charges au locataire doit s’appuyer, en fin d’année, sur le décompte de charges réelles aux fins de régularisation des provisions versées.

En tel cas, le document adressé au locataire doit permettre d’identifier clairement les charges du locataire, correspondant soit à sa consommation réelle, lorsqu’un compteur divisionnaire est mis en place, soit à l’application du mode de répartition prévu au bail (au prorata de la surface louée, du nombre d’occupants du logement etc…). Or, en l’espèce, le bail du 15 septembre 2020 n’apporte aucune précision sur les modalités de répartition prévues en vue de la régularisation des provisions versées par les locataires.

Ainsi, madame [R] [W] justifie bien de factures reçues de son fournisseur d’eau mais ne produit aucune facture reçue de son fournisseur d’électricité. Par ailleurs, les charges définitivement mises à la charge de madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] après régularisation ne résultent, aux termes du courrier adressé par madame [R] [W], que des déclarations de la propriétaire, sans que soit révélé son mode de calcul et de répartition, et sans que ce dernier ait été conventionnellement acquis aux termes du bail.

Par suite, et sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, madame [Y] [T] épouse [N] se trouve bien fondée à contester les charges versées depuis le début du bail, en ce que madame [R] [W] ne justifie pas de leur régularisation.

Il résulte du décompte produit aux débats par madame [R] [W] que les locataires n’ont pas réglé les provisions sur charges à partir du 2ème semestre 2023. Il en résulte qu’en l’état d’un bail conclu le 15 septembre 2020, madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] ont réglé des provisions sur charges semestrielles de 65 euros 5 fois entre 2021 et 2023, outre le prorata des provisions dues entre le 15 septembre 2020 et le 31 décembre 2020, soit un total de 5x65 + (65x3,5/6)= 362,92 euros.

Madame [Y] [T] épouse [N] ne justifie pas avoir procédé au paiement des charges régularisées, de sorte qu’il ne pourra lui en être fait remboursement.

Madame [R] [W] sera ainsi condamnée à rembourser à madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] la somme de 362,92 euros au titre des provisions sur charges non régularisées entre le 15 septembre 2020 et le 30 juin 2023.

Madame [Y] [T] épouse [N] n’établit pas sur quel fondement elle entend voir prononcer à l’encontre de madame [R] [W] l’obligation de mettre en place de compteurs individuels. Elle sera déboutée de sa demande en ce sens.

Madame [Y] [T] épouse [N] fait par ailleurs valoir que son logement était insalubre et sollicite la gratuité de son loyer. Il ne peut qu’être relevé que la défenderesse ne justifie d’aucun élément de preuve permettant d’établir l’insalubrité du logement occupé. Elle sera déboutée de sa demande.

Madame [Y] [T] épouse [N] demande enfin à être autorisée à consigner ses loyers. En l’état de la résiliation du bail prononcée plus haut, cette demande devient sans objet, elle en sera déboutée.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 16 octobre 2024 à minuit, et de l’absence de preuve de la régularisation des provisions réclamées pour les charges figurant aux termes du décompte, les sommes dues par madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre. Les sommes dues au titre des loyers et charges seront donc fixées à 4.233 euros, dont il conviendra de déduire les montants réclamés par madame [R] [W] à titre de régularisation des provisions sur charges du 2ème semestre 2023 et du 1er semestre 2024, soit un total de 260 euros.

Le surplus des demandes sera examiné au titre de l’indemnité d’occupation due par les occupants sans droit ni titre, conformément aux demandes de la requérante.

Madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] seront par conséquent condamnés à payer à madame [R] [W] :

— la somme de 4.233 – 260 = 3.973 € au titre des loyers hors charges restant dus par les locataire au jour de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.381,18 euros à compter du commandement de payer du 16 août 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 470 euros (incluant le montant du loyer en principal et le montant du coût forfaitaire appliqué pour le ménage de 10 euros mensuel), pour la période courant du 17 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En application des dispositions de l’article 1290 du code civil, il sera procédé à la compensation des condamnations réciproques de madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] et madame [R] [W].

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir madame [R] [W], madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] seront condamnés à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2020 entre madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] et madame [R] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 octobre 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, madame [R] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE madame [R] [W] à rembourser à madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] la somme de 362,92 euros au titre des provisions sur charges non régularisées entre le 15 septembre 2020 et le 30 juin 2023 ;

CONDAMNE solidairement madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] à verser à madame [R] [W] la somme de 3.973 € au titre des loyers hors charges restant dus par les locataire au jour de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.381,18 euros à compter du commandement de payer du 16 août 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Par compensation entre ces deux condamnations,

CONDAMNE solidairement madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] à payer à madame [R] [W] la somme de 3.610,08 euros au titre des loyers hors charges restant dus au jour de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.381,18 euros à compter du commandement de payer du 16 août 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE madame [Y] [T] épouse [N] de sa demande de condamnation de madame [R] [W] à l’installation de compteur d’eau et d’électricité individuels ;

DEBOUTE madame [Y] [T] épouse [N] de sa demande tendant à obtenir la gratuité du loyer ;

CONDAMNE solidairement madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] à verser à madame [R] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] à verser à madame [R] [W] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement madame [Y] [T] épouse [N] et monsieur [O] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection