MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 10 Avril 2025

N° RC 24/03922

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[X] [W]

[Z] [D] épouse [W]

ET :

[Y] [C]

Débats à l’audience du 09 Janvier 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maitre REDON-REY

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 10 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [X] [W]

né le 27 Mai 1946 à BOIS COLOMBES (92270), demeurant [Adresse 2], représenté par Maitre REDON-REY, substituée par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

Madame [Z] [D] épouse [W]

née le 21 Mars 1948 à SAINT QUENTIN (02100), demeurant [Adresse 2], représenté par Maitre REDON-REY, substituée par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 7]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé les 25 et 28 juin 2021, Monsieur et Madame [W] ont donné à bail, par l’intermédiaire de l’agence CITYA Immobilier selon mandat de gestion du 31 mai 2021, à Monsieur [Y] [C] et Madame [M] [N], un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] [Adresse 10] [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 755 euros, outre 72 euros au titre des provisions sur charges, soit un total de 827 euros.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception reçu le 18 décembre 2023, Madame [M] [N] a donné son congé.

Invoquant des loyers demeurés impayés, Monsieur [X] [W] et Madame [Z] [W] ont fait délivrer aux locataires, par acte d’huissier de justice du 28 mars 2024, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 2 236,10 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 03 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, remis à l’étude, les bailleurs ont fait assigner Monsieur [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ;

— Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 5 740,25 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de juillet 2024 inclus ;

— Condamner le défendeur à une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 891,26 euros ;

— Dire et juger que l’indemnité d’occupation sera annuellement révisée selon la clause insérée dans le bail tant qu’il n’aura pas quitté les lieux ;

— Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 mars 2024 ;

— Condamner le défendeur à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le défendeur au paiement des entiers dépens en ce compris les frais du commandement.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 4] et [Localité 5] le 28 août 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 09 janvier 2025.

A l’audience, les bailleurs, représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 11 535, 34 euros.

Monsieur [Y] [C], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour le locataire d’avoir répondu aux propositions de rencontre du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Aux termes de l’article 24 I 6° de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Il ressort des dispositions combinées de l’article 24 III et IV de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Elle est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 19 août 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX. Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 4]-ET-[Localité 5] le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

En l’espèce, le bail objet du présent litige comprend une clause résolutoire de plein droit en son article VIII selon laquelle à défaut du paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le contrat de location sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2024, pour la somme en principal de 2 236,10 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux, aucun règlement n’ayant été effctué dans les deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2024.

En l’absence de tout règlement depuis janvier 2024, et partant à défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, outre l’absence d’éléments sur la capacité de remboursement du locataire, il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Monsieur [Y] [C] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à SAINT CYR SUR LOIRE (37) et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, le bailleur produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier appelée, la somme de 11 535,34 euros.

Monsieur [Y] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, le décompte produit appelle des observations. Le total de chacune des échéances (919,28 euros) est composé, outre du loyer et des provisions sur charges (898,78 euros) de “primes mensuelles MRH” et “frais de courtage MRH” (20,50 euros). Or, ces primes ne sont pas dues au titre de la dette locative (loyer et provisions sur charges) de sorte qu’elles en seront retranchées.

Ainsi, il résulte de l’examen du décompte produit que le montant total des “primes, frais et contribution attentat annuelle MRH” est de 280,80 euros, qu’il convient de soustraire au montant de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [Y] [C] sera condamné à payer la somme de 11 254,54 euros, arrêtée à la date du 1er janvier 2025. Il sera en outre condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et des provisions sur charge, soit la somme de 898,78 euros, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [C], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des bailleurs l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Monsieur [Y] [C] sera donc condamné à leur payer la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant Monsieur [X] [W] et Madame [Z] [W] et Monsieur [Y] [C] relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] est acquise au 29 mai 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [Y] [C] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] depuis le 29 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [C] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur et Madame [X] et [Z] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à verser à Monsieur [X] [W] et Madame [Z] [W] la somme de ONZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE-QUATRE EUROS ET CINQUANTE-QUATRE CENTIMES (11 254,54) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arretée à la date du 1er janvier 2025 , échéance du mois de janvier incluse; avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à payer à Monsieur [X] [W] et Madame [Z] [W] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de HUIT CENT QUATRE-VINGT DIX-HUIT EUROS et SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES (898,78 euros ) ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2024;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4]-ET-[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection