TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 25 Septembre 2025

Dossier N° RG 22/05979 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JRY5

Minute n° : 2025/266

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MONA, pris en la personne de son syndic en exercice Monsieur [U] [M] C/ [W] [I] épouse [A], [R] [I]

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

copie exécutoire à :

M^e Geoffrey BARTHELEMY

M^e Jean Philippe FOURMEAUX

M^e David REBIBOU

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété VILLA MONA, pris en la personne de son syndic en exercice Monsieur [U] [M], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Madame [W] [I] épouse [A], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e David REBIBOU, avocat au barreau de NICE

Monsieur [R] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Geoffrey BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

******************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [W] [I] épouse [A] est propriétaire en indivision avec son frère M. [R] [I] d’une propriété bâtie située à [Adresse 15] (anciennement [Adresse 3]), dont les parcelles sont cadastrées AC numéro [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 2].

Le syndicat des copropriétaires Villa Mona est propriétaire de la parcelle cadastrée contiguë AC [Cadastre 5].

Toutes ces parcelles appartenaient à l’origine à M. et Mme [N] qui ont procédé à un démembrement de leur propriété avec la mise en place d’une servitude de passage le 12 juillet 1965.

Considérant que depuis la création de l'[Adresse 11], les parcelles des consorts [I] ne sont plus enclavées, le syndicat des copropriétaires Villa Mona, après avoir adressé des lettres recommandées pour demander aux défendeurs de ne plus emprunter les voies de circulation situées sur l’assiette foncière de la copropriété, ont fait assigner, le 10 août 2022, Mme [W] [A] et M. [R] [I] devant le tribunal judiciaire de Draguignan.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024, avec effet différé au 12 mai 2025 et fixation à l’audience du 12 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions numéro 3, notifiées par RPVA le 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires Villa Mona représenté par son syndic en exercice M. [U] [M], demande au tribunal, au visa des articles 682 et suivants et 1353 du code civil, de :

Juger éteinte la servitude de passage dont bénéficient les parcelles cadastrées AC n° [Cadastre 2], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], propriétés des consorts [I], l’état de l’enclave de ces parcelles ayant cessé, et ladite servitude étant éteinte tant par application de l’acte en date du 12 juillet 1965 qu’en application de l’article 685-1 du Code Civil.

Interdire aux consorts [I] ainsi, plus généralement, qu’à tous occupants de leur chef d’accéder aux parcelles AC n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et [Cadastre 2] à [Localité 14] en empruntant la voie de la copropriété Villa Mona et, plus généralement, les parties communes de ladite copropriété, et ce sous astreinte de 500,00 € par jour de retard passé un délai de 2 mois suivant la signification du jugement intervenir.

Dire que la publication du jugement à intervenir auprès du service de la publicité foncière sera effectuée à la requête de la partie la plus diligente, et ce aux frais exclusifs de Mme [W] [I] épouse [A] et M. [R] [I].

Condamner solidairement M. [R] [I] et Mme [W] [I] épouse [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la Villa Mona la somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Condamner solidairement M. [R] [I] et Mme [W] [I] épouse [A] aux entiers frais et dépens.

Mme [W] [I] épouse [A] par conclusions en réplique numéro 3, notifiées par RPVA le 6 mai 2025, demande au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires Villa Mona de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions

A titre subsidiaire,

Ordonner que la décision à intervenir ne sera pas exécutoire par provision.

Condamner le syndicat des copropriétaires Villa Mona à la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2023, M. [R] [I] demande au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires Villa Mona de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions, d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et de condamner le syndicat des copropriétaires Villa Mona à la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1.Sur l’opposabilité de la servitude de passage :

Le syndicat des copropriétaires Villa Mona fait valoir que la servitude de passage grevant son fonds au profit des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10] lui est inopposable au motif qu’elle ne figure pas dans son titre de propriété du 28 octobre 2003.

Les articles 688 et 691 du code civil prévoient que la servitude discontinue, tel que le droit de passage, ne peut être établie que par titre. La création ou l’existence d’une servitude au profit d’un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant et il importe peu qu’il en soit fait mention dans le titre de propriété du fonds dominant.

La servitude peut toutefois être opposable même si elle ne figure pas à l’acte notarié du fonds servant et si elle n’a pas été publié lorsque la partie qui invoque l’inopposabilité est de mauvaise foi ou lorsque l’acquéreur de l’immeuble fonds servant connaissait l’existence de la servitude lors de l’acquisition du bien.

Il sera toutefois indiqué que si le syndicat des copropriétaires fait état dans la partie discussion de ses dernières conclusions numéro 3 de l’inopposabilité de la servitude, il ne formule pas cette demande dans le dispositif de ces mêmes conclusions.

Or, en application de l’article 768 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il n’y a donc pas lieu à statuer sur la demande d’inopposabilité de la servitude.

2. Sur la cessation de l’état d’enclave :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires Villa Mona rappelle que les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10] proviennent de la division parcellaire des parcelles AC [Cadastre 7] et [Cadastre 8] qui appartenaient aux époux [N], division qui avait occasionné un état d’enclave.

Il expose que l’acte de vente du 12 juillet 1965 prévoit que le droit de passage sera supprimé le jour où le terrain présentement vendu sera desservi par une rue projetée au Nord.

Il indique qu’une voie départementale dénommée [Adresse 11] a été créé au Nord des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10] en 2010 et que les consorts [I] peuvent accéder à leur propriété par cette avenue comme le constate Me [D], commissaire de justice dans son procès-verbal du 4 septembre 2023.

Il souligne que plusieurs sorties ont été aménagées le long de l’avenue y compris pour un supermarché et une station-service et qu’aucun obstacle n’existe pour la création d’une sortie au niveau des parcelles appartenant aux consorts [I] qui longent l'[Adresse 11].

Il fait valoir que les défendeurs n’apportent pas la preuve qui leur incombe de l’existence d’un état d’enclave pour des raisons juridiques en l’absence de décision administrative prescrivant l’interdiction d’accès à la départementale.

Il souligne que la mairie de [Localité 14] et le conseil départemental n’ont émis que des avis mais n’ont rendu aucune décision administrative d’interdiction après présentation d’un projet concret par les consorts [I].

Il fait également observer que l’avis du conseil départemental indique “sauf avis contraire de l’autorité judiciaire” et qu’il est manifestement illégal et entaché d’une erreur d’appréciation au vu de la jurisprudence du Conseil d’Etat.

Mme [W] [I] épouse [A] fait valoir que l’état d’enclave n’a pas cessé au motif que la mairie de [Localité 14] et le conseil Général, selon la dénomination de l’époque ont refusé un accès par l'[Adresse 11], qu’il résulte d’un procès-verbal de constat de constat du 24 octobre 2022 que l’accès aux parcelles numéros [Cadastre 9] et [Cadastre 10] ne se fait que par la parcelle n°[Cadastre 2] accessible depuis la copropriété Villa Mona.

Elle expose que par courrier du 9 avril 2024, le conseil départemental a renouvelé sa position antérieure et a souligné que la propriété n’était pas enclavée.

Elle indique que si la servitude était déclarée éteinte la propriété indivise serait irrémédiablement enclavée.

M. [R] [I] soutient que l’état d’enclave n’a pas cessé, que la servitude existe depuis plus de 30 ans et qu’aucune autre solution ne permet l’accès aux parcelles.

Réponse du tribunal :

Selon l’article 685-1 du code civil « En cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut à tout moment invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682. A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice. »

L’article 682 du même code indique que « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

L’acte notarié du 12 juillet 1965, publié le 13 août 1965, par lequel M. et Mme [N] ont vendu à M. [G] [I] et son épouse [T] [B] un local à usage d’usine de teinturerie, prévoit que M. [I] aura un droit de passage à tous usage sur le chemin actuel qui partant de l'[Adresse 12] à la limite [Adresse 13] et abouti au terrain vendu. Cependant le jour où le terrain présentement vendu sera desservi par une rue projetée au nord, ce droit de passage sera supprimé.

Il appartient au syndicat des copropriétaires Villa Mona d’apporter la preuve de la cessation de l’état d’enclave du fonds dominant appartenant aux consorts [I].

Il est établi qu’une voie départementale dénommée [Adresse 11] a été créée au Nord des parcelles AC [Cadastre 9] et [Cadastre 10]. Me [F] [D], commissaire de justice, indique dans son procès-verbal de constat du 4 septembre 2023 que les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 10], propriétés des consorts [I] confrontent l'[Adresse 11], qu’elles sont accessibles depuis l’avenue mais qu’aucun portail ni accès n’a été aménagé. Elle ajoute que deux sorties ont été réalisées à proximité pour la station essence du supermarché et pour un immeuble.

Me [Y] [L], commissaire de justice a constaté le 24 octobre 2022 que l’accès aux parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] s’effectuait uniquement par un portail blanc à deux vantaux implanté à l’extrémité Sud-Est de la parcelle [Cadastre 2], portail accessible par une allée en enrobé qui s’étend sur la copropriété mitoyenne au Sud-Est.

Par courrier du 9 avril 2024, la direction des infrastructures et de la mobilité du département du Var après avoir examiné la demande de Mme [W] [I] épouse [A] et de M. [R] [I] a émis un avis défavorable à leur requête tendant à voir créer un accès direct des parcelles AC [Cadastre 9], AC [Cadastre 10] et AC [Cadastre 2] à la route départementale 25 pour des raisons de sécurité au motif qu’il s’agit d’une voie à grande circulation. Elle ajoute que sauf avis contraire de l’autorité judiciaire compétente, les consorts [I] bénéficient d’une servitude d’accès depuis la propriété Villa Mona, que les parcelles ne sont donc pas enclavées et bénéficient d’un accès existant et bien plus sécurisé.

Il sera rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal, sauf à violer le principe de la séparation des pouvoirs, de se prononcer sur la légalité ou l’erreur d’appréciation de l’avis précité s’agissant d’un acte administratif.

En tout état de cause, il n’est pas établi que le département du Var soit dans l’obligation de consentir l’ouverture sur la voie départementale dénommée [Adresse 11]. Il n’existe donc pas à ce jour de désenclavement des parcelles appartenant aux consorts [I] autrement que par la servitude de passage qui existe au niveau de la copropriété Villa Mona. L’extinction de la servitude de passage ne peut être retenue en l’espèce, faute pour le tribunal d’être assuré que les fonds appartenant aux défendeurs auront un accès à la voie publique en cas de suppression de la servitude de passage actuelle.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires Villa Mona, qui n’apporte pas la preuve de la cessation de l’enclave, sera débouté de toutes ses demandes.

3. Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Le syndicat des copropriétaires Villa Mona, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [W] [I] épouse [A] et de M. [R] [I] les frais irrépétibles exposés et le syndicat des copropriétaires Villa Mona sera condamné à payer à chacun la somme de 1000 € , en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement et il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’inopposabilité de la servitude de passage ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires Villa Mona de toutes ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Villa Mona aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Villa Mona à payer à Mme [W] [I] épouse [A] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Villa Mona à payer à M. [R] [I] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,