REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/07455 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNJP

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 05 Février 2025

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS c/ [E]

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS

[Adresse 7]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [E]

né le 10 Septembre 1967 à [Localité 8] (VAR)

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Février 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Elisabeth WELLAND

— [Y] [E]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 août 2013 prenant effet le 16 septembre 2013, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a donné à bail à Madame [D] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] en contrepartie d’un loyer mensuel principal de 315,99 euros outre une provision sur les charges locatives (prestations, eau et chauffage) d’un montant de 113,76 euros.

Madame [D] [J] est décédée le 20 juillet 2023.

Par courrier du 25 juillet 2023, Monsieur [Y] [E], héritier de Madame [D] [J], a sollicité le transfert du bail à son nom.

Par courrier en date du 28 juillet 2023, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a demandé à Monsieur [Y] [E], de communiquer ses deux derniers avis d’impôts afin d’étudier sa demande.

La demande de transfert formulée par Monsieur [Y] [E] a été refusée et il devait quitter les lieux dans un délai de deux à trois mois.

Par courrier recommandé en date du 11 juillet 2024, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS rappelait à Monsieur [Y] [E] que sa demande avait été refusée et lui indiquait être redevable d’une dette de loyer d’un montant de 1 648,07 euros.

Monsieur [Y] [E] s’est maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de Justice en date du 30 septembre 2024, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait assigner Monsieur [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans, aux fins de voir :

Débouter Monsieur [Y] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Prononcer la résiliation du contrat de bail régularisé le 23 août 2013 entre LE LOGIS FAMILIAL VAROIS et Madame [D] [J], à la date du décès de cette dernière, soit au 20/07/2023 ;Déclarer que Monsieur [Y] [E] est occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 9] [Localité 2] [Adresse 1], depuis le 20/07/2023 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ;Ordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [Y] [E] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail n’était pas résilié, et indexée suivant les mêmes règles, à compter du 20/07/2023, et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ;Condamner Monsieur [Y] [E] à verser à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 2 641,51 euros arrêtée au 06/09/2024, à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation ;Condamner Monsieur [Y] [E] à verser à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Le condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Débouter Monsieur [Y] [E] de toute demande de retrait de l’exécution provisoire ;Refuser toute exécution provisoire dans les intérêts de Monsieur [Y] [E].

A l’audience du 4 décembre 2024, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a indiqué que Monsieur [Y] [E] devait quitter les lieux le 2 décembre 2023 et que le loyer actuel était de 496,72 euros.

Monsieur [Y] [E] comparait en personne à l’audience. Il ne conteste pas la dette. Il indique être resté dans les lieux au décès de sa mère et avoir demandé à récupérer le logement. Il a ensuite souhaité se voir attribuer un logement plus petit mais la demande a été refusée. Il demande à réduire le montant de l’indemnité au titre de l’article 700.

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2025, par mise à disposition au greffe.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Selon l’article 24. III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose : «  III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

La SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, produit le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture du Var qui en a accusé réception le 2 octobre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience du 4 décembre 2024.

II/ SUR LA DEMANDE D’EXPULSION

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personne remplissant les conditions prévues à l’article 14, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon de domicile par ce dernier.

S’agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale.

Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d’au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas.

Il en résulte que pour se voir attribuer le logement, celui qui, en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 bénéficie du transfert du contrat de bail, doit remplir les conditions notamment de ressources imposées pour l’attribution d’un tel logement.

En l’espèce, Monsieur [Y] [E], n’apporte aucun élément de nature à justifier que les conditions d’un éventuel transfert de bail seraient réunies, de sorte qu’il ne pourra qu’être considéré comme occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] depuis le 20 juillet 2023.

Le bail est donc résilié de plein droit depuis le 20 juillet 2023, date du décès de Madame [D] [J].

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [E] et de tout occupant de son chef et dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

III/ SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité. Elle trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du Code Civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [Y] [E] à compter du 20 juillet 2023 date de résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer actualisé, charges comprises, à savoir la somme de 496,72 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

La demande d’indexation de l’indemnité d’occupation sera dès lors rejetée.

Etant ici précisé que la somme de 2 641,51 euros réclamée par la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS correspondant aux indemnités d’occupations impayées arrêtées au 6 septembre 2024 est inclus dans la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 20 juillet 2023.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, monsieur [Y] [E] sera condamné à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail en date du 23 août 2013 à la date du 20 juillet 2023 date du décès de Madame [D] [J] ;

DIS qu’à compter du 20 juillet 2023 Monsieur [Y] [E] est occupant sans droit ni titre des lieux loués,

ORDONNE à Monsieur [Y] [E] et à tous occupants de son chef de restituer les lieux situé [Adresse 3] ;

ORDONNE, à défaut de restitution du logement, l’expulsion de Monsieur [Y] [E] ainsi que tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 3], si besoin est avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 496,72 euros, à compter du 20 juillet 2023 et jusqu’à la libération des lieux ;

REJETTE les autres demandes de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS une indemnité de trois cents euros (300,00 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION