REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/04460 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KXVO

MINUTE N°2025/ 128

ORDONNANCE

DU 03 Septembre 2025

[P] c/ [O]

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assistée lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Margaux HUET qui a signé la minute avec la présidente.

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [N] [P]

né le 07 Décembre 1950 à [Localité 8] (ISERE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON, substitué par M^e MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [D] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Non comparante

COPIES DÉLIVRÉES LE 03 Septembre 2025 :

1 copie exécutoire à :

M^e Olivier PEISSE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 27 novembre 2018, monsieur [N] [P] a donné à bail à madame [D] [O] un logement situé [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 672 euros et une provision sur charges de 35 euros.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 19 mars 2024, monsieur [N] [P] a notifié à madame [D] [O] un congé pour vendre. Il précisait son intention de vendre le logement au prix de 150.000 euros et la prise d’effet du congé au 6 décembre 2024.

Par acte du 8 avril 2025, Monsieur [N] [P] a fait délivrer à madame [D] [O] une sommation de quitter les lieux qui n’a pas été suivie d’effet.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, monsieur [N] [P] a fait assigner madame [D] [O] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 6] statuant en référé aux fins de voir :

— valider le congé délivré le 19 mars 2024 pour le 6 décembre 2024,

— reconnaître à madame [D] [O] la qualité d’occupant sans droit ni titre,

— condamner madame [D] [O] à libérer sans délai les lieux occupés sis [Adresse 4], et à défaut, la condamner à en être expulsée ainsi que tous les occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner madame [D] [O] à lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération parfaite des lieux, soit 791,03 euros,

— condamner madame [D] [O] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner madame [D] [O] aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il a été indiqué à l’audience qu’il avait donné lieu à un procès-verbal de carence.

A l’audience, madame [D] [O] n’était ni présente, ni représentée.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

DISCUSSION :

Sur l’occupation sans droit ni titre et ses conséquences

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile: « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.(…) ».

En vertu de l’article 15 – I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment par l’inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local (…) ».

Si la validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, il peut en revanche toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

En l’espèce, suivant acte sous seing privé du 27 novembre 2018 à effet du 7 décembre 2018, monsieur [N] [P] a donné à bail à madame [D] [O] un logement situé [Adresse 9], pour trois années, tacitement reconduit ensuite, pour se terminer le 6 décembre 2024 en suite du congé pour vendre notifié à la locataire le 19 mars 2024. Bien que la date de réception de la lettre recommandée soit illisible, madame [O] a signé l’avis de réception.

Par acte du 8 avril 2025, monsieur [N] [P] a fait délivrer à madame [D] [O] une sommation de quitter les lieux, remise à sa personne. Cet acte mentionne expréssément le report du congé donné à la locataire au 1er mars 2025 suite à un accord entre les parties.

Le congé délivré n’est pas contesté en la forme et les conditions exigées par les dispositions de l’article 15 susvisé sont par ailleurs remplies. Dès lors, en l’absence de suite donnée à l’offre par madame [O] celle-ci se trouve déchue de plein droit de tout titre d’occupation.

Il sera par conséquent fait droit à la demande d’expulsion formée par monsieur [N] [P] à l’encontre de madame [D] [O] suivant modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’indemnité d’occupation à titre provisionnel

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Madame [D] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mars 2025 à minuit, causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle doit ainsi être condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à titre provisionnel à compter du 2 mars 2025 au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 791,03 euros par mois, tel que cela résulte de l’extrait de compte locataire, jusqu’au départ effectif de madame [O] ainsi que de tous occupants de son chef, et sa libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [O] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité justifie l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à concurrence de la somme de 400 euros, que madame [O] sera condamnée à payer à madame [D] [O].

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constatons que madame [D] [O] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3], depuis le 1er mars 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire à l’issue d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de madame [D] [O] du bien immobilier sis [Adresse 3], ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixons l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par madame [D] [O] à la somme de 791,03 euros à compter du 2 mars 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamnons madame [D] [O] au paiement de ladite indemnité d’occupation, autant que de besoin ;

Condamnons madame [D] [O] aux entiers dépens de l’instance en référé, incluant les frais d’assignation et de notification à la prefecture ;

Condamnons madame [D] [O] à payer à monsieur [N] [P] une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, La vice-présidente,