REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/08721 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KO7E

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 30 Juillet 2025

[Y] c/ [Y], [Y]

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [K] [Y]

né le 24 Février 1962 à [Localité 6] (TUNISIE) (ETRANGER)

[Adresse 3]

[Localité 2] (VAR)

Rep/assistant : M^e Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substituée par M^e MEURISSE

DEFENDEURS:

Monsieur [N] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Marianne DREVET – AUTRIC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [T] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Marianne DREVET – AUTRIC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE 30 Juillet 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Audrey CARRU, M^e Marianne DREVET – AUTRIC

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 01/12/1997, M.[Y] [K] a donné à bail à M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] un logement situé [Adresse 5].

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer a été signifié à M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] le 18/12/2023 pour un montant au principal de 27 750 €, précédé d’un congé pour reprise en date du 28/09/2023 ;

Par acte d’huissier du 06/11/2024, M.[Y] [K] a fait citer M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] devant le juge des contentieux et de la protection de [Localité 4] aux fins notamment de résiliation du bail et d’expulsion ;

A l’audience du 08/01/2025, les parties sont représentées par leurs conseils respectifs ;

M.[Y] [K] par la voie de son conseil soutient ses dernières écritures ; auxquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples renseignements et par lesquelles il est sollicité :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu entre les parties, et à titre subsidiaire constater la régularité du congé délivré ;

Infiniment subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion du locataire tant de sa personne que de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et ordonner l’enlèvement des meubles aux frais et risques des locataires ; le tout sous astreinte de 150€ par jour de retard ;

— condamner M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] au paiement d’une somme de 24 313.40 € au titre des arriérés locatifs impayés, outre 2 000 € au titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— condamner M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] au paiement de la somme de 705.27 € à titre d’indemnité d’occupation ;

— condamner M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, notamment le commandement de payer du 18/12/2023.

M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] quant à eux par la voie de leur conseil s’en rapportent à leurs conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples renseignements et par lesquelles il est sollicité au visa des dispositions de l 'article 15 de la loi du 06/07/1989 :

— Déclare nul le commandement de payer et le congé pour reprise ;

— Débouté le demandeur ;

A titre subsidiaire surseoir à statuer dans l’attente du rapport CAF ;

— Ordonner une expertise ;

Infiniment subsidiaire :

— Accorder des délais de paiement

Il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort compte tenu de la nature des demandes ; les parties sont informées de la date du délibéré fixé au 30/07/2025 ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 31/10/2024 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 08/01/2025.

En l’espèce, M.[Y] [K] justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18/12/2023 soit plus de deux mois avant d’avoir fait assigner son locataire le 08/01/2025.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur les demandes au fond

— Sur l’arriéré de loyer et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

D’une part, en l’espèce le contrat contient bien une clause résolutoire en son chapitre N° 9 et, d’autre part, le bailleur a fait délivrer un commandement le 18/12/2023 pour avoir paiement de la somme de 27750€ correspondant au solde des loyers impayés ; il n’est pas contestable ni contesté que l’arriéré n’a pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

A cet égard, le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle de tout locataire qui n’est pas autorisé à retenir le paiement en invoquant un défaut de délivrance de la chose louée sans y avoir été autorisé en justice, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

Dans ces conditions, la créance de M.[Y] [K] n’est pas contestable de sorte que M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 24313.40 €, somme correspondant aux arriérés de loyers et charges arrêtés et actualisée au 28/05/2025.

— Sur l’expulsion

Il ressort du décompte circonstancié que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19/02/2024.

M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] sont donc à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il convient enfin de rejeter la demande d’astreinte, le bailleur disposant désormais d’un titre exécutoire ;

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire N° 9 insérée au bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 19/02/2024 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 705.27 euros, de nature à réparer le préjudice subi par M.[Y] [K]

— Sur la demande de dommages intérêts

L’article 1231- 1du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans prévoit que les contrats régulièrement formés tiennent lieu de loi entre les parties, et doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce le demandeur ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande ; par suite il sera débouté.

Sur les demandes reconventionnelles

— Sur l’indécence du logement

L’article 1725 du code civile prévoit que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation .

S’il est exact que l’obligation de délivrance de la chose louée et en particulier d’un logement décent pèse sur le bailleur, encore faut- il que le locataire rapporte la preuve des manquements du propriétaire. Ce n’est en effet que dans le cas où le logement est totalement inutilisable que le locataire peut légitimement s’opposer à la résiliation.

Il convient donc de caractériser l’indécence ou l’insalubrité du logement et de rechercher dans les doléances de M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] les troubles de jouissance susceptibles de revêtir ce caractère.

En l’espèce, et d’une part, en l’absence d’établissement préalable de constat d’entrée dans les lieux, ces derniers sont réputés avoir été pris dans un bon état ; d’autre part, les clichés photographiques produits par les locataires, non datés et non contradictoires, ne permettent nullement d’établir l’existence d’une insalubrité ou indécence des lieux ; il en va de même de la saisine de la CAF cette dernière n’ayant été saisie que sur les seules allégations des locataires ;

— Sur la demande d’expertise

L’article 146 du code de procédure civil qui prévoit qu’aucune mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce les locataires ne produisent aux débats, à l’exception des 3 clichés photographiques, visés dans le chapitre précédent, aucune pièce permettant de justifier leur demande d’expertise ; par suite il convient de rejeter la demande d’expertise.

— Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 alinéa 1er du Code de procédure civile dispose que Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le juge peut octroyer un délai de grâce à un débiteur dans la limite de 2 ans.

En l’espèce compte tenu, d’une part, de l’importance de la dette locative cumulée durant plusieurs années, et d’autre part, de l’absence de revenus suffisants aux fins de leur permettre de régler en sus du loyer l’apurement de l’arriéré; il convient de rejeter la demande de M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] ;

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, M. [Y] [N] et Mme [Y] [T], qui succombent à la procédure, supporteront solidairement la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur ainsi que les frais inhérents à l’assignation ;

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M.[Y] [K] le montant des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner solidairement M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de M.[Y] [K];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 01/12/1997 conclu entre M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] d’une part et M.[Y] [K] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] , sont réunies au 19/02/2024 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] de libérer les lieux loués situés [Adresse 5], et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M.[Y] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] à payer à M.[Y] [K] la somme de 24 313.40 €, concernant les loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 28/05/2025 inclus ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] à verser à M.[Y] [K] à compter du 19/02/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 705.27 euros ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] à verser à M.[Y] [K] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMME solidairement M. [Y] [N] et Mme [Y] [T] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge du contentieux et de la protection,