TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 28 Juillet 2025

Dossier N° RG 22/01387 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JLR6

Minute n° : 2025/209

AFFAIRE :

[P] [Z], [A] [T] [U] C/ [E] [O] [L], [M] [D] épouse [K], [N] [D]

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Février 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Mai, prorogé au 28 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES

Maître [G] [V] de la SCP LASSAU-GASTALDI

Maître [B] FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [Z]

Madame [A] [T] [U]

demeurants [Adresse 2]

représentés par Maître Philippe LASSAU de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Maître [E] [O] [L]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICA, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Madame [M] [D] épouse [K]

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier délivré le 15 février 2022, les consorts [Z] et [T] [U] faisaient assigner les consorts [D] et Maître [O] [L], notaire, sur le fondement des articles 1101, 1103, 1104, 1231-1, 1240 du Code civil.

La partie demanderesse exposait avoir signé le 6 mars 2020 avec les consorts [D] un compromis de vente par l’intermédiaire de l’agence Era Immobilier portant sur une villa sise à [Localité 5] pour un prix de 359 900 €.

L’avant-contrat prévoyait que l’acte de vente devait être régularisé en concours par Maître [Y], notaire à [Localité 5], Maître [O] [L], notaire à [Localité 7], et Maître [I], notaire à [Localité 4].

Par avenant signé par voie électronique les 16, 18, et 20 mai 2020 il était stipulé que l’acte authentique devrait intervenir au plus tard le 17 juillet 2020.

La partie demanderesse précisait avoir fait toutes diligences auprès de sa banque, et justifiait d’avoir constitué le dépôt de garantie de 5000 € ainsi que la provision sur frais de 300 € auprès du notaire. Il n’existait donc aucun obstacle à la régularisation. Toutefois Me [Y] informait la partie demanderesse par courriel du 14 octobre 2020 que les vendeurs n’entendaient pas régulariser la vente au motif du dépassement du délai.

Or aucune formalité officielle de caducité du compromis n’avait été opérée par les notaires. De surcroît la partie demanderesse apprenait que le bien avait été vendu en l’étude [O] [L].

Visant la clause relative à la réitération par acte authentique, selon laquelle l’acompte versé par l’acquéreur devrait lui être restitué, la partie demanderesse demandait la condamnation in solidum des consorts [D] et de Maître [O] [L] au paiement de la somme de 33 500 € visée dans la clause pénale, à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles, et au règlement des dépens avec distraction au profit de son conseil.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées par voie électronique le 5 avril 2024, la partie demanderesse persistait dans ses prétentions à titre principal. À titre subsidiaire elle sollicitait la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 5000 € en application du compromis de vente outre 2500 € au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil. Elle sollicitait le rejet des prétentions des défendeurs.

En réponse aux consorts [D] qui exposaient que les acquéreurs ne les avaient pas informés de la non obtention du prêt avant la nouvelle date butoir, la partie demanderesse rappelait que Monsieur [Z] avait informé le notaire des vendeurs par courriel en date du 6 juin 2020 que sa demande de financement avait pris du retard en raison de la crise sanitaire mais qu’elle était en cours de validation.

L’agence immobilière mandatée par les consorts [D] était également informée que l’offre de prêt allait être éditée par la banque. Les pièces versées aux débats démontraient que la partie demanderesse ignorait que les consorts [D] allaient vendre le bien à un tiers. Ceux-ci avaient manqué à leur obligation de loyauté contractuelle.

Concernant la responsabilité de Maître [L], les concluants rappelaient que par courriel du 8 août 2020 celui-ci avait été mis en copie du courriel reçu de la banque des demandeurs afin qu’ils puissent organiser un rendez-vous de signature des actes définitifs. Ce courriel n’avait fait l’objet d’aucune réponse alors même que trois jours auparavant ledit notaire avait instrumenté un compromis de vente du bien concerné avec d’autres acquéreurs.

Me [L] évoquait des courriels du 30 juin 2020 dont les consorts [Z] -[T] [U] n’avaient jamais eu connaissance de même que l’agence immobilière Era.

La caducité de la vente n’affectant pas la validité de la clause pénale, et les concluants invoquant la responsabilité du notaire sur un fondement distinct de celui de la déloyauté des vendeurs, Me [L] devrait être condamnée in solidum avec les vendeurs à leur verser le montant de 33 500 euros.

A titre subsidiaire la partie demanderesse sollicitait la restitution du dépôt de garantie.

En application de l’article 1218 du CC elle soutenait que l’empêchement de la condition d’obtention du prêt était temporaire, la banque confirmant son accord dès le 23 avril 2020. Les délais tardifs ne lui étaient pas imputables.

La somme de 5000 euros avait bien été réglée au titre du dépôt de garantie. Il était demandé au tribunal de condamner les défendeurs à la restituer.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, les consorts [D] exposaient avoir souhaité vendre la villa à la suite du décès de leurs parents et avoir donné mandat à l’agence Era Immobilier.

Ils avaient signé un compromis de vente le 6 mars 2020 avec les demandeurs pour le prix de 335 000 € outre 24 900 € de frais d’acte de vente.

La condition suspensive d’obtention de prêt par les acquéreurs spécifiait que la réception des offres de prêt devrait intervenir au plus tard le 16 mai 2020. À la demande des acquéreurs les concluants avaient accepté de régulariser un avenant stipulant une nouvelle date butoir au 19 juin 2020.

Le 30 juin 2020 Madame [D] informait l’agence immobilière qu’elle dénonçait tout engagement avec celle-ci, les acquéreurs n’ayant pas donné suite.

Monsieur [D] publiait une annonce sur le site « Le bon coin ». Une offre était formulée par les époux [C] sans condition suspensive. Le 2 juillet 2020 l’étude de Maître [O] [L] accusait réception de leur offre. La promesse de vente était signée devant notaire le 4 août 2020 et l’acte authentique était passé les 27 et 29 octobre 2020.

De leur côté les demandeurs obtenaient leur prêt le 27 août 2020 plus de deux mois après la date limite du 19 juin 2020.

Leur notaire informait Maître [O] [L] que ceux-ci étaient prêts à mettre un terme au compromis sous réserve du versement de la clause pénale.

Les consorts [D] considéraient que le compromis de vente était caduc. La condition suspensive d’obtention du prêt exigeait la remise par la banque à l’acquéreur d’une offre écrite ferme et sans réserve dans le délai de réalisation des présentes soit au plus tard le 19 juin 2020. La réception de l’offre de prêt n’étant intervenue que le 27 août 2020 la condition défaillie avait rendu le contrat caduc en application de l’article 1187 du Code civil.

Les concluants ne s’estimaient pas tenus d’informer les acquéreurs de la vente du bien dans la mesure où le compromis de vente était caduc et le lien contractuel rompu.

Ils sollicitaient donc le rejet de la prétention des vendeurs à leur verser la somme de 33 500 € à titre de dommages et intérêts pour la violation de l’obligation de loyauté.

Quant à la clause pénale elle n’était applicable qu’une fois les conditions suspensives réalisées, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. À titre subsidiaire les concluants demandaient la réduction de son montant en application de l’article 1231 –5 du Code civil à un euro.

Le dépôt de garantie avait été effectivement payé dans la comptabilité du notaire le 23 mai 2020. Les concluants observaient qu’ils ne s’étaient jamais opposés à la restitution, laquelle résultait des termes mêmes du compromis. Il n’y avait donc pas lieu de les condamner de ce chef.

À titre plus subsidiaire ils demandaient à être garantis et relevés de toute condamnation par leur notaire, qui n’avait pas invité les consorts [Z] – [T] [U] à les informer de leur recours.

Si le tribunal venait à estimer que passé le 19 juin 2020 les concluants n’étaient pas libérés de leur engagement, il conviendrait de retenir que Maître [O] [L] aurait manqué à son devoir de conseil à leur égard et de la condamner à les garantir de toute condamnation.

Les concluants demandaient la condamnation de toute partie succombante à leur verser la somme de 3000 € de frais irrépétibles et à régler les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 août 2024, Maître [O] [L] demandait au tribunal de prononcer la caducité du compromis du 6 mars 2020 et de l’avenant du 16 mai 2020 et de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions, de même que les consorts [D]. À titre subsidiaire elle sollicitait que le montant de la clause pénale soit ramené à de plus justes proportions.

Elle sollicitait la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 2500 € de frais irrépétibles et à régler les dépens.

À l’appui de ses prétentions, elle rappelait que par principe la vente était devenue caduque à la date du 19 juin 2020 en raison de l’absence d’obtention du prêt des acquéreurs. Le 27 août 2020 la Banque populaire Méditerranée avait émis une offre que les acquéreurs avaient semble-t-il acceptée le 7 septembre 2020.

Aux termes du compromis du 6 mars 2020 l’acquéreur s’engageait à notifier la non obtention du prêt au vendeur et à l’agence au plus tard le 16 mai 2020. À défaut le vendeur pourrait le mettre en demeure de lui justifier de la réalisation de la condition suspensive. En cas de refus de prêt l’acquéreur devrait justifier des diligences accomplies à cette fin. Passer le délai de huit jours en l’absence de réponse de l’acquéreur la condition suspensive serait censée défaillie.

Il résultait de ces dispositions que la mise en demeure de l’acquéreur par le vendeur était une faculté et non une obligation. En revanche les acquéreurs n’avaient pas respecté leur engagement de notifier au vendeur la non obtention du prêt. La vente était devenue caduque à défaut de réalisation de la condition suspensive dans le délai contractuellement prévu.

Sur sa propre responsabilité Maître [O] [L] avait demandé à l’agence immobilière de lui adresser les refus de prêt le 30 juin 2020, et avait demandé au notaire des acquéreurs de lui justifier les refus de prêt. Ni l’agence ni le notaire n’avait réagi. Le mail du 8 août 2022 lui avait pas été adressé.

Les acquéreurs n’ignoraient pas le délai du 19 juin 2020 prévu à l’avenant et ne s’étaient manifestés qu’en septembre 2020.

Aucune faute ne pouvait être reprochée à la concluante.

Ne détenant pas la somme de 5000 €, elle ne pouvait être condamnée à les restituer.

La concluante observait que les consorts [D] avaient vendu le bien 10 000 € de plus que convenu initialement avec les demandeurs.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La procédure était clôturée par ordonnance en date du 9 septembre 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes du compromis de vente signé le 8 mars 2020 l’acquéreur déclarait que le financement serait réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 359 900 €. En conséquence la vente était conclue sous la condition suspensive de l’obtention du prêt dans les conditions définies au compromis.

L’acquéreur s’engageait à déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demande de prêt répondant aux caractéristiques auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et au moins dans deux établissements et à en justifier au vendeur et au notaire rédacteur dans le délai de 15 jours à compter de la conclusion du compromis.

Chaque prêt serait réputé obtenu et la condition suspensive serait réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur d’une offre écrite ferme et sans réserve de consentir le crédit aux conditions principales dans le délai de réalisation du compromis et par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurances aux conditions exigées par la banque. La réception de cette offre devrait intervenir au plus tard le 19 juin 2020 aux termes de l’avenant signé le 18 mai 2020. La réitération devait intervenir au plus tard le 17 juillet 2020.

Les demandeurs produisent plusieurs courriels de la Banque populaire Méditerranée, en dates du 23 avril 2020, du 14 mai 2020, celui-ci exposant que le contexte et les priorisations de l’établissement dans le soutien de sa clientèle professionnelle avaient causé un retard dans l’étude de leur dossier, du 26 juin 2020, présentant les excuses du directeur d’agence pour le retard dans le traitement du dossier, du 11 août 2020 demandant une modification de forme, du 30 juillet 2020 adressé à l’agence immobilière selon lequel le prêt était sur le point d’être édité et était accordé, du 24 août 2020 informant Monsieur [Z] que les documents de prêt étaient à disposition dans l’espace client.

Le 28 août 2020 Monsieur [Z] transmettait l’offre de prêt à l’agence immobilière.

En application de l’article 1304 du Code civil la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réputée réalisée dès présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques de financement de l’opération stipulée par l’emprunteur. La notification de l’octroi du prêt par courrier électronique comprenant une proposition de prêt aux conditions de la promesse de vente et d’une lettre de la banque notifiant son accord établit l’existence de l’offre de prêt et non d’un simple accord de principe.

La condition suspensive d’obtention du prêt peut donc être considérée en l’espèce comme accomplie à la date du 24 août 2020. Néanmoins elle ne l’a pas été dans le délai de réalisation stipulé au compromis de vente soit avant le 19 juin 2020.

Les demandeurs n’ont sollicité aucune prorogation du délai par un nouvel avenant comme le prévoyait le compromis en page 8. Ils n’ont pas renoncé au bénéfice de la condition suspensive stipulée dans leur seul intérêt.

En page 9 du compromis il était stipulé que la date du 19 juin 2020 constituait le point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant un courrier RAR, une fois les conditions suspensives réalisées.

Si les conditions suspensives n’étaient pas toutes réalisées les parties reprendraient chacune leur entière liberté.

Les termes du compromis et de l’avenant de prorogation sont clairs : à la date du 19 juin 2020 la condition suspensive d’obtention du prêt stipulé dans l’intérêt des acquéreurs n’était pas réalisée. À défaut de nouvelle prorogation ou de renonciation à la condition suspensive, les parties reprenaient leur liberté.

La bonne foi de la partie demanderesse n’est pas en cause. Les échanges de courriers électroniques démontrent la désorganisation de la banque du fait de la crise sanitaire, ainsi que les nombreuses relances de Monsieur [Z] auprès de celle-ci.

Il n’en demeure pas moins qu’aucune disposition législative ou réglementaire publiée dans le cadre de la crise sanitaire n’a prévu de proroger d’office les effets d’engagements contractuels du fait du confinement.

Les consorts [D] ont pu légitimement considérer que le compromis était caduc dès le dépassement de la date du 19 juin 2020 sans autre formalité, le compromis n’en prévoyant précisément aucune dans cette hypothèse, et les acquéreurs n’ayant pas manifesté leur souhait d’une nouvelle prorogation ou leur renonciation à l’obtention d’un financement.

Dès lors, aucune faute de nature à engager leur responsabilité ne peut être caractérisée.

La demande de dommages et intérêts formée à leur encontre ne peut qu’être rejetée.

Sur la responsabilité de Me [S]

Me [S] produit plusieurs courriels :

– un courriel de son étude en date du 15 juin 2020, à Madame [D] s’enquérant de la poursuite de la vente

– un courriel de Madame [D] à l’agence immobilière et à l’étude notariale en date du 30 juin 2020 rompant tout engagement avec l’agence Era au motif que les consorts [Z] n’avaient pas donné suite ou atermoyaient

– un courriel adressé à l’agence Era en date du 30 juin par lequel l’office notarial prenait note de l’absence de financement des consorts [Z] et actait la caducité du compromis. Il demandait à l’agence immobilière de transmettre les refus de prêt et de prévenir toutes les parties et notamment Me [Y]

– un courriel de la même date adressé à la SCP [R] notaire des consorts [Z] réitérant sa demande de justificatif de refus de prêt et l’informant de la caducité du compromis et de la remise du bien à la vente.

Par lettre en date du 17 septembre 2020 adressé à Maître [Y] elle rappelait les termes du courrier adressé le 1er juillet 2020 demandant la justification expresse de l’obtention de l’offre des clients resté sans réponse.

Il est donc établi que Maître [W] [L] a sollicité l’agence immobilière Era, et le notaire des demandeurs sur la bonne fin de la demande de prêt et les a informés de la caducité du compromis, information qu’en tant que professionnels de l’immobilier ils ne pouvaient ignorer.

Maître [W] [L] a donc mis en œuvre l’obligation de conseil qu’elle devait à l’ensemble des parties.

Les demandes formées à son encontre ne peuvent prospérer.

Sur la demande de restitution de l’acompte de 5000 euros

Le courriel en date du 25 mai 2020 adressé par l’étude [R] [Y] à M. [Z] confirme le versement par celui-ci du dépôt de garantie de 5000 euros dès le 7 mars 2020, conformément aux stipulations du compromis de vente. Il était stipulé qu’en cas de non réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives, l’acompte serait immédiatement restitué à l’acquéreur à moins qu’existe une contestation sérieuse du vendeur fondé sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’acquéreur. Dans ce cas le séquestre ne pourrait se dessaisir de la somme qu’en vertu d’un accord amiable ou d’une décision de justice devenue définitive.

Les consorts [D] dans leurs écritures précisent qu’ils ne se sont jamais opposés à la restitution de cette somme, laquelle est détenue par le notaire des demandeurs et non le leur.

Il appartiendra aux époux [Z] de demander à l’office notarial [R] [Y] de libérer cette somme entre leurs mains sans délai conformément aux stipulations du compromis de vente.

Sur les dépens

Aucune des demandes des époux [Z] n’ayant pu prospérer, ils conserveront la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [P] [Z] et Mme [A] [T] [U] épouse [Z] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne M. [P] [Z] et Mme [A] [T] [U] épouse [Z] aux dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le Greffier, Le Président,