REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/00089 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KQK4

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 23 Avril 2025

Société SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] c/ [K]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [J] [K]

née le 29 Juillet 1990 à [Localité 5] (VAR)

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 23 Avril 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Antoine FAIN-ROBERT

— [J] [K]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 1er mars 2019 prenant effet le même jour, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] a donné à bail à Madame [J] [K] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 433,81 euros, outre une provision sur charges de 82,12 euros.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1 191,11 euros a été délivré le 2 juillet 2024 à Madame [J] [K] qui n’a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE DRAGUIGNAN a fait assigner Madame [J] [K] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 5 février 2025, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, compte tenu du défaut de paiement des loyers arriérés, à la date du 2 septembre 2024 ;En conséquence,

Condamner Madame [J] [K] au paiement de la somme de 3 335,33 euros au titre de tous les loyers et charges dus, arrêtés au 9 octobre 2024, à parfaire à la date de la décision à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Madame [J] [K] et tout occupant éventuellement introduit de son chef, avec, au besoin, le concours de la force publique, des lieux loués [Adresse 7] ;Fixer à une somme correspondant au montant de tous les loyers et charges en cours, soit la somme de 559,51 euros, le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux loués ;Condamner Madame [J] [K] au paiement de ladite indemnité ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;Condamner Madame [J] [K] au paiement de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Madame [J] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 87,94 euros ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 5 février 2025, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4], représentée par son conseil, a confirmé les termes de son assignation et présenté le décompte actualisé de sa créance. Elle indique que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et sollicite le maintien des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, Madame [J] [K] n’était ni présente ni représentée.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 1er mars 2019.

Cependant, la clause résolutoire prévue par ledit bail stipule qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

Le bail conclu le 1er mars 2019, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 191,11 euros arrêtée au 7 février 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 septembre 2024 à minuit.

L’expulsion de Madame [J] [K] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

La SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] produit un décompte démontrant que Madame [J] [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 575,67 euros en principal à la date du 31 janvier 2025.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 2 septembre 2024 minuit, les sommes dues par Madame [J] [K] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

En conséquence, Madame [J] [K] sera condamnée à verser à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] la somme de 2 548,67 euros arrêtée à l’échéance de septembre 2024 non comprise au titre des impayés de loyers et charges.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Madame [J] [K] du paiement des frais irrépétibles exposés par la bailleresse.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2019 entre la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] et Madame [J] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 2 septembre 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [J] [K] à verser à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] la somme de 2548,67 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024 non inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [J] [K] à verser à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 3 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par madame Stéphanie STAINIER, greffière.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection