TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 1

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DU 28 Août 2025

Dossier N° RG 22/03627 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JPBQ

Minute n° : 2025/ 331

AFFAIRE :

S.A.R.L. CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME C/ S.A.S. VALCEANE

JUGEMENT DU 28 Août 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025 mis en délibéré au 03 Juillet 2025 prorogé au 28 Août 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à M^e Joëlle MICHEL

M^e Emmanuelle REIN

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Joëlle MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.A.S. VALCEANE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Emmanuelle REIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

La SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME est une société dont les parts sont réparties entre Madame [F] [H] veuve [E], gérante, et ses 5 enfants et qui est propriétaire de locaux appelés « l’usine », situés à [Localité 5], [Adresse 4].

En mai 2018, la SAS VALCEANE, société dont Monsieur [D], époux de Madame [K] [H], est le dirigeant, s’est installée dans les locaux appartenant à la société.

Suite au décès de Madame [F] [H] veuve [E], survenu le 15 janvier 2020, les frères et sœurs de Madame [K] [E] lui ont proposé de régulariser un bail commercial. En l’absence de réponse, il lui a été notifié, le 19 août 2020, une mise en demeure de répondre aux propositions de la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME relativement à l’occupation des locaux.

Par courrier du 14 septembre 2020, la SAS VALCEANE a invoqué l’existence d’un bail verbal consenti par la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME prise en la personne de sa gérante, Madame [H] veuve [E].

Contestant l’existence d’un quelconque bail, la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME, suivant acte du 25 février 2022, lui a fait sommation d’avoir à quitter les lieux dans un délai d’un mois.

Faisant valoir que la SAS VALCEANE se maintenait dans les lieux en l’absence de bail, la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME, suivant acte du 13 mai 2022, l’a faite assigner en expulsion devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN.

Dans ses conclusions du 20 mars 2025, elle demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1129 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1142 e 1143 du code civil

Vu les dispositions des articles 1875 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 1709 et 1724 du code civil,

Vu le rapport de madame [M] [T], expert en écritures, près la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE,

A TITRE PRINCIPAL

— PRONONCER la nullité des autorisations, qu’elles soient écrites ou orales, qui auraient été consenties par madame [H], quant à l’occupation, par la société VALCEANE, des bâtiments, propriété de la société CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME, faute d’y avoir consenti de manière libre et éclairé.

— LES DECLARER de nul effet.

— DECLARER la société VALCEANE occupante sans droit ni titre.

— ORDONNER son expulsion, ainsi que tout occupant de son chef à libérer les lieux, avec en tant que de besoin l’assistance de la force publique, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai.

— CONDAMNER la société VALCEANE à payer une somme de soit 187.200 € TTC (cent quatre-vingt-sept mille deux cents euros), de décembre 2018 jusqu’à la date de la date de la plaidoirie, sauf à parfaire, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, à raison de 2.400 € TTC par mois d’occupation, tout mois commencé étant dû.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si le Tribunal retenait la qualification de bail commercial verbal

— PRONONCER la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société VALCEANE, en raison des travaux réalisés par elle dans les lieux, sans autorisation, et ayant eu pour conséquence de modifier les lieux d’origine, à la date du 1er décembre 2018.

— ORDONNER son expulsion, ainsi que tout occupant de son chef à libérer les lieux, avec en tant que de besoin l’assistance de la force publique, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai.

— CONDAMNER la société VALCEANE à payer une somme de soit 187.200 € TTC (cent quatre-vingt-sept mille deux cents euros), de décembre 2018 jusqu’à la date de l’audience plaidoirie, sauf à parfaire, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, à raison de 2.400 € TTC par mois d’occupation, tout mois commencé étant dû.

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

Sur le fondement de l’acte sous-seing privé du 15 mai 2018

— DECLARER la société VALCEANE occupante sans droit ni titre, l’autorisation donnée par madame [H], le 15 mai 2018, ne concernant uniquement que sa fille, madame [K] [E] et son gendre, monsieur [D] intuitu personae et non la société VALCEANE, et ce nonobstant le fait que le document apparaît comme un faux.

— ORDONNER son expulsion, ainsi que tout occupant de son chef à libérer les lieux, avec en tant que de besoin l’assistance de la force publique, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai.

— CONDAMNER la société VALCEANE à payer une somme de soit 187.200 € TTC (cent quatre-vingt-sept mille deux cents euros), de décembre 2018 jusqu’à la date de l’audience plaidoirie, sauf à parfaire, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, à raison de 2.400 € TTC par mois d’occupation, tout mois commencé étant dû.

— CONDAMNER la société VALCEANE au paiement d’une indemnité d’occupation de 2.000 € HT soit 2.400 € TTC jusqu’à l’entière libération des lieux, tout mois commencé étant déclaré dû.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— DIRE que la société CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME a consenti un commodat à la société VALCEANE.

— CONDAMNER la société VALCEANE au paiement de la somme mensuelle de deux mille quatre cents euros (2.400 TTC), à compter du 1er avril 2022, suite à la sommation de quitter les lieux du 22 février 2022, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû.

— ORDONNER son expulsion, ainsi que tout occupant de son chef à libérer les lieux, avec en tant que de besoin l’assistance de la force publique, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER la société VALCEANE de sa demande de paiement de la somme de 172.491,99 € au titre des travaux qu’elle prétend avoir réalisés dans les locaux appartenant à la CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME.

— CONDAMNER la société VALCEANE au paiement de la somme de dix mille euros (10.000 €) à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— DEBOUTER la société VALCEANE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la société VALCEANE au paiement de la somme de dix mille euros (10.000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société VALCEANE aux entiers dépens.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutient de ses demandes, elle invoque à titre principal l’absence de validité du consentement de Madame [F] [H] veuve [E], dont la curatelle avait été levée en janvier 2018, alors même que Madame [K] [E] épouse [D] avait indiqué dans un courrier adressé au juge des tutelles en janvier 2013 que sa mère avait besoin de protection, étant dans l’incapacité de prendre une décision. Elle affirme que son consentement a été obtenu par violence, au moyen de pressions exercées par Madame [K] [E] sur sa mère alors particulièrement vulnérable. Elle ajoute que depuis le 14 septembre 2020, la SAS VALCEANE revendiquait un accord verbal pour fonder son occupation des lieux, n’invoquant un quelconque écrit que cinq années plus tard, dans le cadre de la procédure.

Subsidiairement, la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME invoque une occupation sans droit ni titre par la SAS VALCEANE, fondée sur un faux document, ainsi qu’en atteste l’expertise graphologique confiée à Madame [M] [T]. Elle conteste les conclusions de l’expertise produite par la défenderesse, l’expert n’a pas examiné le document en original. Elle souligne qu’au demeurant, le document produit est une autorisation consentie par la gérante à sa fille et à son gendre, et non à la SAS VALCEANE.

Très subsidiairement, si le document critiqué était qualifié de commodat, elle fait valoir qu’une sommation de quitter les lieux a été délivrée à la SAS VALCEANE le 22 février 2022 à laquelle elle n’a pas obtempérer, se trouvant dès lors, depuis le 1er avril 2022, redevable d’une indemnité d’occupation.

Elle précise qu’aucune autorisation d’effectuer des travaux n’a été donnée à la SAS VALCEANE, de sorte que si la qualification de bail verbal était retenue, la résiliation devrait être prononcée du fait de la faute constituée par la réalisation des travaux sans autorisation.

Elle affirme encore que la demande de la défenderesse au titre des travaux n’est pas fondée, la SAS VALCEANE n’ayant jamais été autorisée à les effectuer. Elle ajoute que leur montant n’est nullement justifié.

Elle prétend que la société est occupante sans droit ni titre et doit dès lors être expulsée, et condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, et invoque une perte de revenus de 2.000 euros par mois. Elle ajoute que le comportement de la SAS VALCEANE lui a causé une atteinte morale importante.

En réplique, dans ses conclusions du 27 février 2025, la SAS VALCEANE demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

Vu les dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de commerce ;

— DEBOUTER la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— JUGER que la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME a consenti à la SAS VALCEANE un bail commercial sur les locaux, sis à [Localité 5], [Adresse 4], dans l’immeuble dénommé « l’usine ».

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible la juridiction de céans devait retenir la qualification de commodat,

Vu les dispositions des articles 1888 et 1889 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1302 et suivants du Code civil,

— DEBOUTER la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME de sa demande d’expulsion en l’absence de besoin pressant et imprévu de reprendre les lieux.

— CONDAMNER la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME à verser à la SAS VALCEANE la somme de 171 498,76 euros au titre des travaux réalisés sur le bâtiments mis gratuitement à sa disposition.

— DEBOUTER la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE, si par impossible la juridiction de céans devait ordonner l’expulsion,

— ACCORDER à la SAS VALCEANE un délai de 24 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir.

— DEBOUTER la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME de sa demande d’indemnité d’occupation depuis le 25/03/2022 au regard de la gratuité du commodat.

— CONDAMNER la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME à verser à la SAS VALCEANE la somme de 171 498,76 euros sur le fondement des dispositions des articles 1302 et suivants du Code civil au titre des travaux réalisés sur le bâtiments mis gratuitement à la disposition de cette dernière.

— DEBOUTER la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

EN TOUTE ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME à verser à la SAS VALCEANE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle conteste la qualification de commodat donné à leurs relations contractuelles par la demanderesse. Elle invoque l’existence d’un bail verbal, soumis au statut des baux commerciaux, avec comme contre-partie financière la remise en état des locaux loués aux frais de ma SAS VALCEANE.

S’agissant des travaux qu’elle a effectués dans les locaux, elle fait valoir qu’ils ont été autorisés par la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME aux termes d’un accord sous seing privé du 15 mai 2018. Elle souligne que l’expertise graphologique qu’elle produit a été réalisée à partir d’un original de la signature de la gérante, et qu’elle conclut que le document n’est pas un faux.

Subsidiairement, si le contrat liant les parties était qualifié de commodat, elle conteste le besoin pressant et imprévue de reprendre les lieux pour s’opposer à la demande d’expulsion, et sollicite la condamnation de la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME à lui payer le montant des travaux de remise en état qu’elle a réalisés dans le bâtiment sur le fondement de la répétition de l’indu.

Très subsidiairement, elle affirme qu’un délai raisonnable doit être laissé au locataire de bonne foi pour quitter les lieux.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 avril 2025.

MOTIFS

Sur la validité du consentement de Madame [F] [H] veuve [E]

Par jugement du 12 janvier 2018, le juge des tutelles du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a prononcé la main-levée de la curatelle simple de Madame [F] [H] aux motifs « qu’il est établi par l’ensemble des éléments du dossier et plus spécialement par les éléments médicaux que la personne protégé est actuellement en mesure d’agir avec un discernement suffisant pour ne pas être assistée ni représentée dans les actes de la vie civile ».

Dès lors, en dépit des courriels de Madame [K] [E] épouse [D] daté du 18 janvier 2013 et de Monsieur [Y] [E] du 25 juin 2018, la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME ne démontre pas, en l’état de la main-levée de la mesure de curatelle simple de sa gérante, que le consentement de celle-ci était vicié lorsqu’elle a autorisé sa fille et son gendre à occuper les locaux appartenant à la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME. Il n’est ainsi nullement établi que l’autorisation de celle-ci, quatre mois après que le juge des tutelles a considéré que Madame [H] était en état d’agir avec discernement seule, et rien ne permet de démontrer que son consentement n’était pas libre et éclairé et encore moins qu’il aurait été obtenu par violence.

Dès lors, il convient de débouter la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des autorisations obtenues par la SAS VALCEANE quant à l’occupation des locaux pour défaut du consentement.

Sur l’existence d’un bail verbal

La SAS VALCEANE invoque l’existence d’un bail verbal que lui aurait consenti Madame [F] [H] « avec comme contre-partie financière la remise en état des locaux loués aux frais de la SAS VALCEANE ».

Elle verse aux débats un document intitulé « ACCORD SOUS SEING PRIVE » entre [F] [H] et [K] [E]-[D] [C] [D] ainsi libellé :

« Il est convenu d’un commun accord que [F] [H], en sa qualité de mère et gérante de la SARL Carrelage et Céramique de Provence autorise sa fille et son gendre [K] et [C] [E]-[D] à occuper librement environ 250 m2 au rez-de-chaussée de la barre sud de l’ancienne usine de la Baume au [Adresse 2] [Localité 5].

Il est convenu que des travaux de réfection des bâtiments doivent être réalisés en échange de la libre occupation des lieux.

Il est convenu que les lieux seront libérés dans un délai de 24 mois en cas de vente à un tiers. Il est aussi noté que [K] et [C] proposent d’acheter le bâtiment (une expertise immobilière est en cours) ».

Ce document, dont l’authenticité est discutée en l’état des deux expertises graphologiques contradictoires versées aux débats, corrobore à tout le moins l’existence d’un accord entre Madame [H], gérante de la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME d’une part, et sa fille et son gendre d’autre part.

Il confirme ainsi l’existence d’un accord entre la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME et Madame et Monsieur [D] portant sur l’occupation des locaux appartenant à la société en échange de la réalisation de travaux.

Cependant, ainsi que le relève la demanderesse, l’autorisation ne concerne pas la SAS VALCEANE, mais bien Madame [K] [E] épouse [D] et Monsieur [C] [D]. Or, il n’est pas contesté que ce ne sont pas eux mais la SAS VALCEANE, qui est un tiers, qui occupe les locaux depuis lors. Il en résulte que la SAS VALCEANE occupe les lieux sans droit ni titre depuis le mois de décembre 2018.

Sur les conséquences de l’occupation des locaux par la SAS VALCEANE sans droit ni titre

La SAS VALCEANE étant occupante sans droit ni titre, son expulsion des lieux doit être ordonnée, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

Au demeurant, elle sera condamnée à payer à la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME la somme de 162.000 euros correspondant à son occupation des locaux du mois de décembre 2018 au mois d’août 2025 inclus, correspondant à un loyer mensuel de 2.000 euros, puis, à compter du mois de septembre 2025, à une indemnité d’occupation de 2.000 euros jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de paiement au titre des travaux effectués

La SAS VALCEANE sollicite la condamnation de la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME à lui rembourser le montant des travaux qu’elle a effectués dans les locaux, alors même qu’elle se fonde sur un document au terme duquel lesdits travaux sont pris en charge par Madame et Monsieur [D] en contre-partie de leur occupation des lieux.

Dès lors, elle ne peut invoquer une quelconque créance au titre de ces travaux, et sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

La SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME, qui ne justifie pas d’un préjudice moral, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les mesures de fin de jugement

La SAS VALCEANE qui succombe sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des autorisations obtenues par la SAS VALCEANE quant à l’occupation des locaux pour défaut du consentement.

DIT que la SAS VALCEANE est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le mois de décembre 2018.

ORDONNE l’expulsion de la SAS VALCEANE, ainsi que tout occupant de son chef à libérer les lieux, avec en tant que de besoin l’assistance de la force publique, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai.

CONDAMNE la SAS VALCEANE à payer une somme de 162.000 euros correspondant à son occupation des locaux du mois de décembre 2018 au mois d’août 2025 inclus.

CONDAMNE la SAS VALCEANE au paiement d’une indemnité d’occupation de 2.000 euros TTC jusqu’à l’entière libération des lieux, tout mois commencé étant déclaré dû.

DEBOUTE la SAS VALCEANE de sa demande de paiement au titre des travaux effectués.

DEBOUTE la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

CONDAMNE la SAS VALCEANE à payer à la SARL CARRELAGES ET CERAMIQUES DE PROVENCE LES ATELIERS DE LA BAUME la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS VALCEANE aux dépens.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution de plein droit de la décision.

La greffière La juge