TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Clarisse BAINVEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à M. [F] [H]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03350 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AJ7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [F]

né le 06 Septembre 1979, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 21 mai 2018, la société anonyme (SA) de logement et gestion immobilière pour région méditerranéenne (LOGIREM) a donné à bail à Monsieur [H] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 260,42 euros, outre 58,89 euros de provision sur charges, 16 euros au titre de la consommation d’eau froide et 14,11 euros au titre du chauffage.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [H] [F] le 21 février 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.591,62 euros, en principal, correspondant.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, la SA LOGIREM a fait assigner Monsieur [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [F],

— recevoir la société LOGIREM en ses demandes, les disant bien fondées

— constater, que par le jeu de la clause résolutoire, le bail consenti par la société LOGIREM à Monsieur [H] [F] est résolu de plein droit depuis le 21 avril 2024, et que ce dernier occupe sans droit ni titre le logement depuis cette date,

— condamner Monsieur [H] [F] à payer à la société LOGIREM la somme provisionnelle de 3.930,28 euros au titre de sa dette locative, correspondant aux loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation dus, arrêtée à la date du 24 avril 2024,

— condamner Monsieur [H] [F] à payer à la société LOGIREM une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers prévus au bail d’habitation, soit 290,11 euros par mois d’occupation sans droit ni titre, charges en sus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, du 26 avril 2024 jusqu’à complète libération des lieux loués,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [F] et de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés de l’appartement,

— autoriser la société LOGIREM, propriétaire à l’expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoins, en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges collectives,

— condamner Monsieur [H] [F] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [H] [F] à payer à la société LOGIREM la somme de 800 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA LOGIREM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 21 février 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024.

A cette audience, la SA Erilia, venant aux droits de la SA LOGIREM, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 4.120, 52 euros.

Monsieur [H] [F], comparant en personne, demande des délais de paiement de 36 mois et une suspension de la clause résolutoire en faisant valoir une situation difficile. Il indique à l’audience être en mesure d’effectuer le règlement du mois de septembre. Monsieur [H] [F] est autorisé à justifier du versement dans le temps du délibéré.

La SA LOGIREM indique ne pas s’opposer à ces demandes à condition que le mois de septembre soit payé.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Monsieur [H] [F] a été autorisé à justifier du règlement du loyer du mois de septembre 2024 dans le temps du délibéré, ce qu’il n’a pas fait.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Erilia justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 21 mai 2018 contient une clause résolutoire (article 7.6 des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2024, pour la somme en principal de 2591,62 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 avril 2024.

Monsieur [H] [F] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 437,18 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer condamner Monsieur [H] [F] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [H] [F] reste devoir la somme de 3.945,26 euros, à la date du 31 août 2024 mois d’août inclus cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des régularisations de charges effectuées en mars 2024, non justifiées, des frais de procédure et des frais d’enquête sociale non justifiés.

La requérante justifie des régularisations de charges opérées au débit et au crédit au mois de mars 2024 (4.170,37 – 3.523,43 = 646,94).

En l’espèce, il résulte du décompte que Monsieur [H] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience. Monsieur [H] [F] invité à produire le justificatif du versement du loyer de septembre en cours de délibéré n’a pas respecté son obligation.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [H] [F] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.945,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA Erilia les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mai 2018 entre la SA LOGIREM et Monsieur [H] [F] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 février 2024 ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Erilia venant aux droits de la SA LOGIREM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit quatre-cent-trente-sept euros et dix-huit centimes (437,18 euros) à ce jour, à compter du 21 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à verser à la SA Erilia, venant aux droits de la SA LOGIREM, à titre provisionnel, la somme de trois-mille-neuf-cent-quarante-cinq euros et vingt-six centimes (3.945,26 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à verser à la SA Erilia, venant aux droits de la SA LOGIREM, une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE