REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/00267 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KQU5

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 23 Avril 2025

[R], [S] c/ [Y]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025

ENTRE :

DEMANDEURS:

Monsieur [E] [R]

né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 11] ([Localité 13])

Profession : Restaurateur/trice

Et

Madame [F] [S] épouse [R]

née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 10] (LOIRET)

Profession : Agent territorial

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocats au barreau de TOULON, substitué par M^e BEN AMEUR MEDDAH

DEFENDERESSE:

Madame [K] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 23 Avril 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD

— [K] [Y]

1 copie dossier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 20 février 2015, monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] ont donné à bail à madame [K] [Y] un box à usage de garage, portant sur le lot n°2 de l’ensemble immobilier "[Adresse 12], moyennant un loyer mensuel de 65 euros actualisé au jour de la saisine de la présente juridiction à 73,68 euros.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail et portant sur la somme principale de 831,79 euros a été délivré à madame [K] [Y], par le truchement de la SARL MIRALLES IMMO, mandataire des propriétaires.

Les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai imparti au locataire.

Par acte de commissaire de Justice en date du 17 décembre 2024, signifié à l’étude, monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] ont assigné madame [K] [Y] devant la présente juridiction à l’audience du 5 février 2025.

Ils demandent au tribunal de :

A titre principal,

Constater que le bail en date du 20 février 2015 liant monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] à madame [K] [Y] est résilié de plein droit depuis le 6 juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat ;Déclarer, en conséquence, madame [K] [Y] occupante sans droit ni titre des locaux objet du contrat de location en date du 20 février 2015, soit un box à usage de garage, portant le lot n°2, situé au sein d’un ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 9] sis [Adresse 8] à [Localité 6] ;Ordonner l’expulsion de madame [K] [Y] ou de tous occupants de son chef des lieux occupés indûment au besoin avec le concours de la force publique ;Ordonner à madame [K] [Y] de quitter immédiatement les lieux et restituer à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] les clés u box à usage de garage, portant le lot n°2 de l’ensemble immobilier "[Adresse 12], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours courant de la signification du jugement à intervenir ;Condamner madame [K] [Y] à payer à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] la somme de 73,68 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux ;Condamner madame [K] [Y] à payer à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] la somme de 979,15 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au 6 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal courant du 6 juin 2024, date du commandement, le tout sous anatocisme ;Condamner madame [K] [Y] à payer à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] la somme de 162,92 euros au titre de la clause pénale ;A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail en date du 20 février 2015 liant monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] à madame [K] [Y] aux torts exclusifs de madame [K] [Y] ;Déclarer en conséquence madame [K] [Y] occupante sans droit ni titre des locaux objet du contrat de location en date du 20 février 2015, soit un box à usage de garage, portant sur le lot n°2 de l’ensemble immobilier "[Adresse 12] ;Ordonner l’expulsion de madame [K] [Y] ou de tous occupants de son chef des lieux occupés indûment au besoin avec le concours de la force publique ;Ordonner à madame [K] [Y] de quitter immédiatement les lieux et restituer à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] les clés du box à usage de garage, portant sur le lot n°2 de l’ensemble immobilier "[Adresse 12], sous astreinte de 500 euros par jour de retard paxsé le délai de 8 jours courant de la signification du jugement à intervenir ;Condamner madame [K] [Y] à payer à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] la somme de 1.200,19 euros au titre des loyers et charges locatifs impayés, arrêtée au 4 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal courant du 6 juin 2024 date du commandement, le tout sous anatocisme ;Condamner madame [K] [Y] à payer à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] la somme de 73,68 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’à l’entière libération des lieux ;Condamner madame [K] [Y] à payer à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] la somme de 185,02 euros au titre de la clause pénale ;En toute hypothèse,

Condamner madame [K] [Y] à payer à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 6 juin 2024 ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] étaient représentés à l’audience par leur conseil.

Madame [K] [Y] a comparu en personne.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.

*************

MOTIFS

I/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Le contrat de bail du 20 février 2015 liant les parties stipule, en son article 2.4, une clause résolutoire au visa de laquelle monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] ont fait délivrer, à l’encontre de madame [K] [Y], un commandement de payer le 6 juin 2024, donnant à la locataire un délai d’un mois correspondant au délai contractuel, pour régulariser sa dette locative.

Madame [K] [Y] conteste la dette en son montant mais pas en son principe. Elle ne sollicite d’ailleurs pas la nullité du commandement de payer, lequel resterait en tout état de cause valable à concurrence des sommes réellement dues.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer délivré le 6 juin 2024 n’ont pas été régularisées, ne serait-ce qu’à concurrence de la dette reconnue par la locataire, relative aux loyers des mois de novembre 2023 à juillet 2024, que madame [K] [Y] indique avoir réglé à l’ancien gestionnaire du bien.

Il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 juillet 2024 à minuit.

Madame [K] [Y] est ainsi occupante sans droit ni titre du garage objet du contrat de bail depuis le 7 juillet 2024.

L’expulsion de madame [K] [Y] sera par conséquent ordonnée, suivant modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour de quitter les lieux et de restituer les clés. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, madame [K] [Y] a fait valoir à l’audience qu’elle souhaitait bénéficier du garage durant 2 ou 3 mois supplémentaires, le temps de le vider, mais qu’elle n’était pas opposée à le rendre par la suite, or ce délai correspond peu ou prou au délai de mise à exécution de la présente décision, de sorte qu’il n’est pas établi que la défenderesse ne quittera pas le local spontanément.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] produisent un décompte actualisé au jour de l’audience et tenant compte des loyers dus jusqu’au mois de janvier inclus, aux termes duquel madame [K] [Y] reste devoir la somme de 1.421,23 euros en principal à la date du 24 janvier 2025.

Si madame [K] [Y] considère ne devoir qu’une somme en principal avoisinant les 600 à 700 euros, correspondant à des arriérés de loyer de novembre 2023 à juillet 2024, elle reconnaît qu’elle n’avait pas connaissance de l’actualisation des loyers appliquée par les propriétaires et surtout qu’elle n’a pas prêté attention au destinataire du loyer, la somme étant directement prélevée sur son compte.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, "Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation".

Monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] produisent à la fois le bail fondant l’obligation de paiement de madame [K] [Y] et le commandement de payer délivré par l’intermédiaire de leur mandataire, l’agence MIRALLES, dont madame [K] [Y] est par suite mal-fondée à prétendre ignorer la substitution à l’ancienne agence de gestion.

Parallèlement, madame [K] [Y] ne produit aucun justificatif de paiement. Il lui appartient en effet de procéder au règlement de ses loyers entre les mains de ses propriétaires ou de l’agence mandataire missionnée par eux à cet effet. La délivrance éventuelle du loyer entre les mains d’un tiers (en l’espèce l’ancienne agence gestionnaire) ne délivre pas la locataire de son obligation de paiement vis à vis de ses bailleurs, à charge pour elle de solliciter le remboursement des sommes qu’elle aurait indûment versées audit tiers.

Il sera relevé qu’aux termes des décomptes produits aux débats, une erreur figure dans la reprise de la somme due au 31 octobre 2023 (439,99 euros en fin de décompte du 1er décembre 2019 au 31 octobre 2023 contre 443,99 euros en début de décompte du 31 octobre 2023 au 30 septembre 2024). En l’absence de justification de cette différence, il sera considéré qu’il s’agit d’une erreur de retranscription du solde de la dette de la locataire à la date visée. La différence constatée de 4 euros sera déduite de la dette finale de madame [K] [Y].

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 6 juillet 2024 à minuit, les sommes dues par madame [K] [Y] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre. Les sommes dues au titre des loyers et charges seront donc fixées à 979,15 – 4 = 975,15 euros, arrêtée au 6 juillet 2024. Le surplus des demandes sera examiné au titre de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

Madame [K] [Y] sera par conséquent condamnée à payer à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] :

la somme de 975,15 € au titre des loyers restant dus par la locataire, avec intérêts au taux légal sur la somme de 831,79 – 4 (déduction au titre de l’erreur matérielle figurant au décompte) = 827,79 euros à compter du commandement de payer du 6 juin 2024, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus ;

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III/ SUR LA DEMANDE D’ANATOCISME

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Il sera fait droit à la demande de capitalisation formée par monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R], pour les intérêts dus pour une année entière.

IV/ SUR LA CLAUSE PENALE

Le contrat de bail prévoit un article 2.5 "Clause pénale – réparation" aux termes de laquelle

« 2.5.1 Loyer : à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de DIX pour CENT à titre de clause pénale (…)"

2.5.2 Dépôt de garantie : En cas de résiliation du présent contrat de location du fait du locataire en application de la clause résolutoire ci-dessus, le dépôt de garantie prévu aux présentes demeurera acquis au bailleur de plein droit, à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi".

Les demandeurs sollicitent l’application de la clause pénale à raison de 10% sur la somme de 1.200,19 euros au titre des loyers impayés au 4 octobre 2024. Il sera relevé que cette demande n’a pas fait l’objet d’une actualisation à l’audience.

Il résulte du contrat de bail que la somme de 65 euros a été versée par la locataire à titre de dépôt de garantie.

Il sera fait application des clauses contractuelles, à laquelle madame [K] [Y] ne s’est par ailleurs pas opposée.

Madame [K] [Y] sera condamnée à payer à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] la somme de 120,02 + 65 = 185,02 euros au titre de la clause pénale.

V/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [K] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R], madame [K] [Y] sera condamnée à leur verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2015 entre monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] et madame [K] [Y] concernant le garage constituant le lot n°2 de l’ensemble immobilier "[Adresse 12] sont réunies à la date du 6 juillet 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à madame [K] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut madame [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] de leur demande d’astreinte ;

CONDAMNE madame [K] [Y] à verser à madame [L] [A] et monsieur [X] [J] [A] la somme de 975,15 € (décompte arrêté au 6 juillet 2024, incluant les loyers et charges du mois de juillet 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 827,79 € à compter du 6 juin 2024, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE madame [K] [Y] à verser à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 73,68 euros correspondant au loyer en vigueur au jour de la saisine de la présente juridiction, à compter du 7 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE madame [K] [Y] à payer à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] la somme de 185,02 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE madame [K] [Y] à verser à monsieur [E] [R] et madame [F] [S] épouse [R] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [K] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, Le Juge