REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2026

__________________________

N° RG 25/07901 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K46J

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 1]

représentée par M^e Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Madame [S] [R]

née le 27 Avril 1989 à [Localité 7] (POLOGNE), demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [T] [R]

né le 14 Septembre 1987 à [Localité 4] (POLOGNE), demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Elisabeth WELLAND

— Madame [S] [R]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 05 octobre 2022, prenant effet au 13 octobre 2022, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a consenti à Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial hors charges de 385,89 euros, outre une provision sur charges de prestations de 71,71 euros, outre une provision sur charges d’eau de 24,13 euros.

Le 18 décembre 2017, une convention de location d’une aire de stationnement à un résidant a été régularisée entre les parties pour une place de parking n°3153020037, moyennant un loyer mensuel de 37,58 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait signifier aux défendeurs un commandement de payer pour un montant de 3.246,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique en date du 24 septembre 2024, le demandeur a saisi la commission de coordination des actions et de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 02 octobre 2025, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait assigner Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti par la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS à Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] ;

Prononcer la résiliation judiciaire de la convention de location de l’aire de stationnement consentie par la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS à Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] ;

Condamner solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] à payer à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 4.112,95 euros arrêtée au 12 septembre 2025, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] de tous occupants de son chef des locaux d’habitation, avec au besoin le concours de la force publique ;

Condamner solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] à payer à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] à payer à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] aux dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du VAR le 03 octobre 2025.

A l’audience du 03 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la demanderesse, représentée par son conseil, maintient ses demandes, en ce compris l’effet de la clause résolutoire, actualise sa créance à hauteur de 4.357,01 euros, au 25 novembre 2025 (mois de novembre inclus) et confirme que les défendeurs ont réglé les derniers loyers courants. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement au motif que des impayés ont repris.

Monsieur [T] [R] était non-comparant. Madame [S] [R] était présente à l’audience sans être assistée par un avocat et n’avait pas de pouvoir de représentation de son mari. A l’audience, elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois expliquant qu’ils souhaitent rester dans les lieux. A l’appui de sa prétention, elle mentionne avoir repris le paiement des deux derniers loyers courants, qu’ils ont un enfant à charge, que Monsieur [T] [R] travaille en CDI en qualité de façadier sur le secteur de [Localité 6] et qu’elle est au chômage depuis le mois d’octobre 2025.

Les services sociaux du département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026 par mise à disposition au greffe.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 03 octobre 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, la notification du commandement de payer à la CCAPEX a été effectuée le 24 septembre 2024, soit dans un délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors, ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

A titre liminaire, il convient de relever que si aux termes de son assignation, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS demande à la juridiction de « prononcer la résolution judiciaire » du contrat de bail, le commandement de payer vise expressément l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la clause résolutoire du bail et de l’aire de stationnement. De surcroit, il ressort de la note d’audience, faisant foi en procédure orale, que la demanderesse souhaite maintenir les effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il est patent qu’elle sollicite du tribunal que celui-ci « constate » l’acquisition des clauses résolutoires et non qu’il prononce une résolution judiciaire.

En tout état de cause, le non-paiement de plusieurs loyers n’étant pas contesté par les défendeurs, il apparaît que la mise en œuvre du prononcé d’une résolution judiciaire visée aux articles 1227 du code civil et suivants emporterait les mêmes effets que le constat d’acquisition desdites clauses.

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou des charges, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, le contrat de location d’aire de stationnement contient lui aussi une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement du loyer, le contrat pourra être résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant les deux clauses résolutoires et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 19 septembre 2024, aux termes duquel le bailleur réclamait le paiement d’une somme de 3.246,56 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait un délai de régularisation de deux mois, sans distinguer entre le logement et l’emplacement de stationnement, ce dernier étant au surplus accessoire au logement.

Il résulte des pièces communiquées, en ce compris le décompte actualisé versé par la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS au débat – dont le contenu n’est pas contesté par les défendeurs –, que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies le 19 novembre 2024 à minuit.

Il y a donc lieu en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation conclu le 05 octobre 2022 et du contrat d’aire de stationnement conclu le 18 décembre 2017 au 19 novembre 2024 à minuit, soit le 20 novembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation. En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 575,06 euros par mois, par référence au montant du dernier loyer du mois de novembre 2025.

Monsieur [T] [R] et Madame [S] étant occupants sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2024, il convient de les condamner solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée à compter de la date de résiliation du bail, soit le 20 novembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 19 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisée au mois de novembre 2025 à la somme de 4.357,01 euros, que la SAS LE LOGIS FAMILIAL VAROIS rapporte la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par les défendeurs.

En outre, les locataires étant mariés, ils sont solidaires des dettes contractées pour les besoins de l’entretien du ménage, notamment le loyer, en application des dispositions de l’article 220 du code civil. Par ailleurs, l’article 1751 du code civil prévoit la cotitularité légale du bail d’habitation au profit des deux époux, même si un seul a signé le contrat, garantissant ainsi leur droit au logement.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement les époux [R] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 4.357,01 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 25 novembre 2025 (échéance du mois de novembre incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [S] [R] indique à l’audience qu’elle est au chômage depuis le mois d’octobre 2025, que son époux exerce la profession de façadier en CDI sur le secteur de [Localité 6] et qu’ils ont un enfant à charge. Si les défendeurs ne versent au débat aucune pièce attestant de la réalité de cet emploi et de la rémunération de Monsieur [T] [R], cet élément n’est toutefois pas contesté par la demanderesse.

En outre, il ressort de l’historique du décompte de la créance que les époux [R] ont honoré le paiement des deux derniers loyers du mois d’octobre 2025 et de novembre 2025, tout en versant volontairement la somme de 100 euros par mois afin de régler progressivement leurs dettes locatives. Enfin, les époux [R], tant à l’audience qu’aux termes du courriel rédigé par leur soin, s’engagent à régler mensuellement la somme de 200 euros, en sus du paiement des loyers et charges courants.

L’ensemble de ces éléments témoigne de leur volonté manifeste d’honorer leur dette et de leur capacité à la payer tout en réglant les loyers et les charges courantes.

Par suite, le paiement du loyer courant ayant été repris, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation des deux baux.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS aux fins de constatation de l’acquisition des clauses résolutoires concernant le bail d’habitation et le contrat de location d’aire de stationnement consentis par la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS à Madame [S] [R] et [T] [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation conclu le 05 octobre 2022 entre la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS d’une part, et Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat d’aire de stationnement conclu le 18 décembre 2017 entre la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS d’une part, et Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] d’autre part, concernant une place de parking numéro 3153020037 situé [Adresse 8] à [Localité 5] sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 4.357,01 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 25 novembre 2025 (échéance du mois de novembre incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de la créance, assortie des intérêts au taux légal à compter du 02 octobre 2025, date de l’assignation. ;

FAIT DROIT à la demande de délais de paiement formée par Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] ;

AUTORISE Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] à s’acquitter de ces sommes en 22 mensualités, en procédant à 21 versements de 200 euros, et un dernier égal au solde de la dette, sauf meilleur accord des parties,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant 22 mois, et disons que si Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] règlent à l’échéance les loyers courants augmentés de l’échéance susvisée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS que chaque versement devra intervenir au même terme que l’échéance du loyer mensuel et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut, ou en cas de non-paiement à son échéance d’un loyer courant, augmenté de l’échéance susvisée :

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets ;

— il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la première échéance impayée, charges incluses, pour chaque mois passé dans les lieux jusqu’à éviction totale, sous déduction des paiements déjà intervenus;

RAPPELLE que ces délais suspendent les voies d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [S] [R] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 19 septembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE