T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 26/02297 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LDGT

MINUTE n° : 2026/252

DATE : 10 Avril 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires LE LIGURE représenté par son syndic en exercice, la société VAR EST IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.C.I. LIWORK, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 08 Avril 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Jean philippe FOURMEAUX

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

M^e Jean philippe FOURMEAUX

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’ordonnance rendue le 31 mars 2026 par Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan autorisant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LIGURE, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS VAR EST IMMO, à assigner la SCI LIWORK à heure indiquée pour l’audience du 8 avril 2026, et ce au plus tard le 3 avril 2026 avec dépôt de l’assignation au greffe de la juridiction au plus tard le 7 avril 2026 à 12 heures 00 ;

Vu l’assignation délivrée le 2 avril 2026 à 15 heures 15 dans les conditions précitées et ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2026, soutenues à l’audience du 8 avril 2026 et par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LIGURE, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS VAR EST IMMO, sollicite de Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, au visa des articles 8, 50 du décret 67-223 du 17 mars 1967, 14, 15 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, 495, 700 et 835 du code de procédure civile, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

ORDONNER à la SCI LIWORK de s’abstenir de tenir l’assemblée générale convoquée pour le 14 avril 2026 à 10h30 dans l’immeuble LE LIGURE sur le fondement de cette convocation, et ce sous astreinte de 10 000 € en cas d’infraction,

RESERVER la liquidation de l’astreinte au juge des référés du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,

CONDAMNER la SCI LIWORK à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI LIWORK aux dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2026, soutenues à l’audience du 8 avril 2026 et par lesquelles la SCI LIWORK sollicite de Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE LIGURE à lui payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur les demandes principales

Le syndicat requérant fonde ses prétentions sur l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité pour le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il expose :

que la SAS VAR EST IMMO est désignée en qualité de syndic de la copropriété LE LIGURE, située sur la commune de [Localité 1] ;que la SCI LIWORK, copropriétaire du lot 78 au sein de l’ensemble immobilier, a pris l’initiative, par lettre recommandée avec avis de réception adressée le 17 mars 2026 aux copropriétaires, de convoquer une assemblée générale pour le 14 avril 2026 se prévalant d’une mise en demeure au syndic de convoquer une telle assemblée par plusieurs copropriétaires représentant plus de 25 % des tantièmes de la copropriété ; que l’ordre du jour portait principalement sur la création d’un syndicat secondaire de la galerie marchande située dans la copropriété et toutes conséquences sur la gestion de ce syndicat secondaire ;que la convocation de l’assemblée générale du 14 avril 2026 présente un caractère irrégulier alors que les dispositions combinées des articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967, prévoyant les modalités de convocation d’une assemblée par un copropriétaire, ne sont pas respectées en l’espèce ; qu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite ;que, si la création d’un syndicat secondaire appartient exclusivement aux propriétaires des lots concernés, sans intervention des copropriétaires des autres bâtiments, cette circonstance est indifférente puisque la SCI LIWORK se prévaut bien dans sa convocation des dispositions de l’article 8 précité ;qu’aucune formalité n’est requise pour la convocation d’une assemblée générale par un copropriétaire par application de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, disposition invoquée par la partie adverse ; que néanmoins, la jurisprudence conditionne une telle convocation à la production d’un mandat des copropriétaires concernés par la création d’un syndicat secondaire, mandat non produit en l’occurrence.

La SCI LIWORK rétorque :

que la copropriété est constituée à titre principal d’un bâtiment (lot 92), exploité à titre d’hôtel de tourisme et appartenant à la société COMPAGNIE HOTELIERE, ainsi que d’une autre partie organisée en galerie marchande comprenant 35 lots répartis entre différents copropriétaires, outre des lots complémentaires à usage notamment de bureau, cave, emplacement de stationnement ; que le lot 92 représente, au vu des tantièmes de copropriété, plus de 44 % des voix des copropriétaires et la société COMPAGNIE HOTELIERE, alliée à un autre copropriétaire, dispose de la majorité en agissant comme si l’ensemble de la copropriété lui appartenait ;qu’au regard de la crise de gouvernance de la copropriété, conduisant notamment à ne pas approuver plusieurs exercices comptables, la SCI LIWORK et d’autres copropriétaires des lots situés dans la galerie marchande ont souhaité constituer un syndicat secondaire et, en l’absence de réponse du syndic, ont pris l’initiative de convoquer l’assemblée générale en litige ; que la convocation n’a été adressée qu’aux seuls copropriétaires de la galerie marchande si bien que les dispositions d’ordre public de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquent ; que la décision de créer un syndicat secondaire appartient exclusivement aux propriétaires des lots concernés, sans intervention des copropriétaires des autres bâtiments et sans qu’aucune autorisation de l’assemblée générale du syndicat principal ne soit exigée ; que la cour de cassation n’a rendu aucune décision sur la procédure à suivre et il a été admis par la cour d’appel d’Aix-en-Provence que la convocation puisse être faite par tout mandataire des copropriétaires du futur syndicat secondaire ;que la question de la régularité de la convocation relève à l’évidence d’un débat au fond que le juge des référés ne peut trancher et encore moins en interdisant la tenue d’une assemblée.En droit, le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le trouble doit être actuel au moment où la juridiction statue et, s’il est avéré, le juge apprécie les mesures propres à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Il est relevé que l’urgence n’est pas une condition du fondement de l’article 835 alinéa 1er précité et qu’en outre cette urgence a été prise en compte pour autoriser le syndicat requérant à assigner à heure indiquée.

La convocation à l’assemblée générale en litige est datée du 17 mars 2026 et est adressée à l’attention des copropriétaires de la galerie marchande de la copropriété, et non à l’ensemble des copropriétaires.

La SCI LIWORK est l’auteur de la convocation, se présentant comme copropriétaire du lot 78 de la copropriété, et mentionne avoir adressé au syndic le 10 février 2026, « forts du soutien de copropriétaires représentant plus de 25 % des voix » une mise en demeure officielle demandant la convocation d’une assemblée générale spéciale comme la loi l’y autorise « (conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967). »

La SCI LIWORK vise ensuite l’inaction du syndic et le fait que la loi lui donne le droit de se substituer à lui et de convoquer cette assemblée.

Il est enfin précisé l’enjeu de l’assemblée, avec la création d’un syndicat secondaire dans la mesure où le règlement de copropriété a dès l’origine prévu que la galerie marchande (lots 47 à 91) constitue une entité homogène, et que la loi (article 27 de la loi du 10 juillet 1965) permet aux copropriétaires concernés de se constituer en syndicat secondaire.

L’ordre du jour est ensuite annexé à la convocation avec notamment le vote sur la constitution du syndicat secondaire, et toutes les modalités de gestion de ce syndicat (désignation du syndic, élection des membres du conseil syndical, ouverture d’un compte bancaire séparé).

Il résulte de ces énonciations que, contrairement à ce qu’affirme le syndicat requérant, la convocation est bien adressée conformément à l’article 27 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, l’article 8 du décret 67-223 du 17 mars 1967 n’étant mentionné qu’au titre des démarches réalisées dans un premier temps auprès du syndic la SAS VAR EST IMMO (agence LAFORET).

A ce titre, l’article 27 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un. »

Ce texte est d’ordre public.

La SCI LIWORK fait observer que le règlement de copropriété et la configuration de la copropriété font de la « galerie marchande » une entité autonome susceptible de répondre aux critères de l’article 27 précité.

En tout état de cause, ces critères relèvent d’un débat au fond.

Quant aux modalités de convocation par application de l’article 27 précité, les parties conviennent qu’aucune formalité particulière n’est prévue pour la convocation des copropriétaires concernés par la création du syndicat secondaire.

Il résulte de la jurisprudence fournie par le syndicat requérant que tout mandataire peut prendre l’initiative de réunir l’assemblée générale spéciale en vue de constituer un syndicat secondaire. (CA Aix-en-Provence, 4ème chambre a, 18 décembre 2014, numéro 13/23937)

Cette solution est conforme à celle dégagée par la cour d’appel de Paris (23ème chambre B, 8 novembre 2007, numéro 07/01400) qui précise : « considérant qu’aucun texte, et notamment pas l’article 27 de la loi précitée, ne dispose que l’assemblée constitutive d’un syndicat secondaire doive être convoquée par le syndic du syndicat principal ; que cette convocation peut être faite par tout mandataire des copropriétaires du futur syndicat secondaire, aucune forme n’étant exigée pour ce mandat ; que dès lors, le fait que le mandat du syndic principal, en tant que tel, ait été annulé, n’affecte pas la validité de son mandat, autonome et distinct, pour convoquer l’assemblée spéciale ; que le fait qu’il ait mentionné, de manière erronée puisqu’il n’était pas mandaté par le syndicat principal, dans la convocation, la qualité de syndic du syndicat principal, est sans conséquence, la convocation ayant d’ailleurs été faite au nom des copropriétaires du bâtiment A et adressée apparemment à ces derniers seulement ; que la convocation du 10 octobre 2003 est parfaitement valable. »

Les jurisprudences versées aux débats par le syndicat requérant n’ont pas vocation à s’appliquer en ce que l’une d’elle concerne les convocations en assemblée au visa des articles 8 et 50 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, et que l’autre fait état d’un ordre du jour dépassant la seule constitution du syndicat secondaire pour empiéter sur les prérogatives relevant du syndicat principal, en particulier la répartition des charges générales pour l’entretien des parties communes.

Il en résulte qu’il ne peut être exclu que la convocation adressée par la SCI LIWORK réponde aux critères légaux de l’article 27 précité alors que l’ordre du jour de l’assemblée spéciale prévoit uniquement la création d’un syndicat secondaire avec toutes conséquences de droit sans jamais interférer manifestement sur les compétences du syndicat principal.

La contestation de l’éventuel mandat donné à la SCI LIWORK pour convoquer l’assemblée spéciale relève d’un débat au fond et non de l’évidence d’un trouble illicite, en l’espèce non manifestement constitué.

Il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes du syndicat requérant.

Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat requérant, partie perdante, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas laisser à la SCI LIWORK la charge de ses frais irrépétibles de sorte que le syndicat requérant sera condamné à lui payer la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LIGURE, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS VAR EST IMMO.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LIGURE, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS VAR EST IMMO, aux dépens de l’instance.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE LIGURE, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS VAR EST IMMO à payer à la SCI LIWORK la somme de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT