COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 22 Mai 2025

N° RG 24/02410 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXYA

Grosse délivrée

à M^e TEBOUL

Copie délivrée

à M^e PAZZANO

le

DEMANDERESSE:

Association SOLIHA Alpes-Maritimes “ solidaires pour l’habitat” anciennement PACT ARIM sis [Adresse 4]

[Localité 2] prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [O] [C]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

Assistée par M^e Jean-Philippe PAZZANO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au tribunal judiciaire de Nice assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2023, un contrat a été conclu entre l’association « SOLIHA Alpes-Maritimes » ci-après l’association SOLIHA, association à but non lucratif dont le siège est situé [Adresse 5], prise en la personne de Monsieur [X] [E], son représentant légal audit siège, et Madame [O] [C].

Selon ce contrat, l’association SOLIHA a sous-loué à Madame [O] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8]), pour une durée d’un an, avec tacite reconduction à la volonté de l’association SOLIHA seule, pour une année supplémentaire, dans la limite de deux reconductions, moyennant un loyer de 443,24 euros par mois et une provision sur charges d’un montant de 20,00 euros par mois.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’association SOLIHA a délivré à Madame [O] [C] un congé à effet au 31 octobre 2023.

Madame [O] [C] s’est maintenue dans les lieux.

Par acte du commissaire de Justice du 23 mai 2024, l’association SOLIHA a assigné Madame [O] [C] à comparaître devant le tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, le 10 octobre 2024 à 15h00, aux fins de :

— Prononcer l’expulsion de Madame [O] [C],

— Condamner Madame [O] [C] à payer à l’association SOLIHA une somme de 463,24 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er juin 2024 jusqu’à libération des lieux,

— Condamner Madame [O] [C] à payer à l’association SOLIHA la somme de 460,19 euros au titre des sommes dues au 14 mai 2024,

— Condamner Madame [O] [C] aux dépens,

— Condamner Madame [O] [C] à payer à l’association SOLIHA une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire, dont le dernier à l’audience du 25 mars 2025 à 14h00,

A l’audience, l’association SOLIHA a comparu, représentée par son conseil. Elle s’est référée à ses conclusions, déposées à l’audience dans lesquelles elle réitère les demandes contenues dans son assignation, y ajoutant qu’elle n’est pas opposée à octroyer à la défenderesse un délai de trois mois pour quitter les lieux.

Madame [O] [C] a comparu en personne, assistée de son conseil. Elle s’est référée à ses conclusions, déposées à l’audience, dans lesquelles elle sollicite de :

Rejeter la demande d’expulsionConstater le règlement de la totalité des loyers Lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieuxLui accorder 4000 Euros au titre du préjudice moral subi du fait du mauvais état de l’appartement

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Au soutien de sa demande tendant à l’expulsion de Madame [O] [C], se fondant sur le congé du 28 juillet 2023, et sur l’article 5 du contrat du 18 janvier 2023, l’association SOLIHA fait valoir que Madame [O] [C] a reçu le 31 juillet 2023 le congé délivré par l’association SOLIHA par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à effet au 31 octobre 2023. L’association SOLIHA ajoute que Madame [O] [C] est occupante sans droit ni titre.

Pour s’opposer à la demande de délais pour quitter les lieux, formulée par Madame [O] [C] à titre reconventionnel, l’association SOLIHA expose que celle-ci a bénéficié d’un délai de vingt mois pour tenter de se reloger.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [O] [C] à titre reconventionnel, l’association SOLIHA fait valoir qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée, établi le 13 janvier 2023, que l’appartement était en bon état d’entretien à l’époque de la conclusion du contrat du 18 janvier 2023. L’association SOLIHA évoque ensuite des désordres résultant d’infiltrations. Elle expose à cet égard que des travaux ont été réalisés par la bailleresse au niveau de la toiture, des bouches d’extraction, et des grilles.

Pour s’opposer, à titre principal, aux demandes de l’association SOLIHA, Madame [O] [C] fait valoir que la demande tendant à son expulsion provient de ce que son fils porteur d’un handicap, dérange certains voisins, et que ses revenus sont faibles.

Au soutien de sa demande formulée à titre reconventionnel en paiement de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, Madame [O] [C] soutient qu’il ressort du rapport de visite de l’appartement qu’elle occupe, un taux élevé d’humidité. Elle ajoute que le mauvais état général des lieux est grave en raison du handicap de son fils qui vit avec elle.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

En l’espèce, un contrat a été conclu entre les parties à l’instance le 18 janvier 2023.

L’article 4 de ce contrat prévoit qu’il est « consenti pour une durée de 1 an commençant à courir à compter du 18 janvier 2023 pour se terminer le 18 janvier 2024. »

Son article 5 prévoit que « SOLIHA aura la faculté de mettre fin au présent contrat à tout moment, sauf à respecter un délai de préavis de trois mois. Son congé est donné par lettre recommandée, le préavis partant de la date d’envoi et le cachet de la poste faisant foi. Si le délai de préavis vient à expiration dans le courant d’un mois, le contrat de sous-location produit effet jusqu’au dernier jour du mois. »

Il ressort des éléments du dossier qu’une lettre valant congé a été rédigée le 28 juillet 2023 donnant congé à Madame [O] [C] à effet au 31 octobre 2023.

L’avis de réception de la lettre par Madame [O] [C] a été retourné à l’association SOLIHA.

Le congé a donc pris effet le 31 octobre 2023, comme précisé dans la lettre du 28 juillet 2023, lettre qui respecte le délai de préavis de 3 mois convenu entre les parties.

La circonstance que l’enfant de Madame [O] [C] aurait dérangé certains de ses voisins en raison de son handicap, et que ce fait aurait provoqué la délivrance du congé, n’est pas de nature à priver ce congé d’effet, dès lors qu’aucune disposition du contrat du 18 janvier 2023 ne fait obligation à l’association SOLIHA d’indiquer les raisons pour lesquelles elle entend mettre fin au contrat.

Le contrat du 18 janvier 2023 conclu entre les parties à l’instance a donc été résilié le 31 octobre 2023.

Madame [O] [C] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er novembre 2023.

Il y a donc lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, du local à usage d’habitation situé [Adresse 7] ([Adresse 3]).

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement de l’association SOLIHA :

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, Madame [O] [C] n’a pas quitté les lieux. Son occupation sans droit ni titre a le caractère d’une faute civile susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle. En outre, l’occupation des lieux par Madame [O] [C] prive l’association SOLIHA de sa faculté de disposer de son bien. Ces éléments caractérisent le préjudice qu’elle subit.

Le montant du loyer et de la provision mensuelle sur charges s’élève, au total, à la somme de 463,24 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [C] à payer mensuellement la somme de 463,24 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2024, comme demandé par l’association SOLIHA.

Sur la demande en paiement de la somme de 460,19 euros :

En l’espèce, l’association SOLIHA verse aux débats à l’appui de sa demande, un décompte en date du 14 mai 2024 ;

En l’absence de production de décompte actualisé, le juge de céans demeure dans l’impossibilité de vérifier le bien-fondé de la demande.

La demande en paiement de la somme de 460,19 euros formulée par l’association SOLIHA sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux :

L’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L 412-1 (deux mois suivant le commandement de quitter les lieux) peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

En vertu des articles L 412-3 et L 412-4, le juge peut accorder des délais renouvelables, entre trois mois minimum et trois ans maximum, aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Madame [O] [C] sollicite un délai de trente-six mois pour quitter les lieux.

Le congé a été délivré depuis le mois de juillet 2023. Madame [O] [C] qui s’est maintenue dans les lieux, a, de fait, bénéficié d’un important délai pour faire des démarches en vue d’obtenir un nouveau logement.

L’ensemble des développements ci-dessus conduit le juge des contentieux de la protection à rejeter la demande reconventionnelle d’un délai de 36 mois pour quitter les lieux.

Cependant, au regard de l’accord de l’association SOLIHA, il sera accordé un délai de trois mois à Madame [O] [C] pour quitter les lieux.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts de Madame [O] [C] :

Sur la période comprise entre le 18 janvier 2023 et le 28 octobre 2023 :

L’article 1217 du code civil permet à la partie envers laquelle un engagement contractuel n’a pas été exécuté de demander des dommages et intérêts, au paiement desquels est condamnée la partie qui a engagé sa responsabilité contractuelle. Selon l’article 1231-1 du code civil, cette responsabilité est engagée s’il existe un contrat valable, si une obligation du contrat n’a pas été exécutée, et lorsque le préjudice a été causé par cette inexécution.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, un contrat a été conclu le 18 janvier 2023 entre les parties à cette instance.

De plus, l’article 11 du contrat du 18 janvier 2023 stipule que l’association SOLIHA « délivre au sous-locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements en bon état de fonctionnement. Il assure en outre au sous-locataire la jouissance paisible du logement et garantit les vices ou les défauts de la chose sous-louée de nature à y faire obstacle. Il garantit le sous-locataire pour tous les défauts dus à la vétusté et vices de construction de la chose sous-louée, pourvu qu’ils en empêchent l’usage. »

Cette disposition a obligé l’association SOLIHA envers Madame [O] [C] jusqu’au 31 octobre 2023, date de la résiliation du contrat. Par conséquent, seul un fait générateur survenu entre ces deux dates est susceptible d’engager la responsabilité contractuelle de l’association SOLIHA.

Madame [O] [C] verse aux débats un rapport en date du 22 janvier 2025 faisant suite à une visite réalisée le 14 janvier 2025 dans le logement qu’elle occupe. Il ressort de ce rapport qu’il existe un défaut d’étanchéité à l’air affectant la porte d’entrée, ainsi que des traces de moisissures au rez-de-chaussée, dans la chambre située à l’étage, et dans la salle d’eau.

Au vu de ces éléments, ce logement, dans l’état dans lequel il se trouvait à l’époque de la réalisation de la visite, soit le 14 janvier 2025, n’était manifestement pas en bon état d’usage.

Néanmoins, en premier lieu, il ressort de l’état des lieux d’entrée du 13 janvier 2023 que Madame [O] [C] a pris acte de ce que les locaux lui ont été remis en bon état. De plus, il mentionne que les portes sont en état d’usage. Aucune trace de moisissure n’est relevée.

En second lieu, le rapport versé aux débats par Madame [O] [C] a fait suite à une visite effectuée plus d’un an après la résiliation du bail le 31 octobre 2023. Dans ces conditions, il est impossible de situer l’apparition d’un désordre au cours de la période durant laquelle le contrat était en vigueur. Au demeurant, Madame [O] [C] ne produit aucun élément démontrant l’apparition de troubles ou de désordres entre le 18 janvier 2023 et le 31 octobre 2023, ni aucune réclamation de sa part.

Dès lors que Madame [O] [C] ne prouve pas l’existence de défauts ayant affecté le logement qu’elle a sous-loué entre le 18 janvier 2023 et le 31 octobre 2023, aucune faute contractuelle ne peut être retenue contre l’association SOLIHA entre le 18 janvier 2023 et le 31 octobre 2023.

Sur la période postérieure au 31 octobre 2023 :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que le logement dont Madame [O] [C] a été sous-locataire entre le 18 janvier 2023 et le 31 octobre 2023 n’était pas en bon état au jour de la visite effectuée dans les lieux le 14 janvier 2025.

Néanmoins, à compter du 1er novembre 2023, les parties à cette instance n’étaient plus liées par un contrat. Dès lors, aucune obligation relative à la rénovation ou à la réfection des lieux n’était mise à la charge de l’association SOLIHA, a fortiori au bénéfice de Madame [O] [C] qui a occupé les lieux sans droit ni titre. Par conséquent, les éventuels désordres survenus postérieurement au 31 octobre 2023 ne constituent pas des fautes susceptibles d’engager la responsabilité délictuelle de l’association SOLIHA.

Aucune faute ne peut donc être reprochée à l’association SOLIHA.

Madame [O] [C] sera donc déboutée de sa demande de paiement de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [C], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [O] [C], qui succombe à l’instance, sera condamnée à payer à l’association SOLIHA la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Madame [O] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire en premier ressort,

ORDONNE l’expulsion de Madame [O] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef,

DIT qu’à défaut de départ volontaire de Madame [O] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion à leur encontre du local à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Localité 1], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [O] [C] à payer mensuellement à l’association SOLIHA la somme de 463,24 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 01 juin 2024,

REJETTE la demande de l’association SOLIHA en paiement de la somme de 460,19 euros,

ACCORDE à Madame [O] [C] un délai de trois mois pour quitter les lieux, à compter du présent jugement,

REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts de Madame [O] [C] au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE Madame [O] [C] aux dépens,

CONDAMNE Madame [O] [C] à payer à l’association SOLIHA la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Madame [O] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION