TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 1

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DU 12 Février 2026

Dossier N° RG 24/07510 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KMRP

Minute n° : 2026/88

AFFAIRE :

[W] [A] veuve [O] C/ S.A.R.L. L’ESTERELLA

JUGEMENT DU 12 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Nasima BOUKROUH

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE

la SELARL HAUSSMAN-PARADIS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [W] [A] veuve [O], demeurant [Adresse 1] (BELGIQUE)

représentée par Maître Vincent MARQUET de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Guillaume QUATREMARE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. L’ESTERELLA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître René SPADOLA de la SELARL HAUSSMAN-PARADIS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

D’AUTRE PART ;

PARTIE INTERVENANTE :

S.C.I. AMIRAL [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent MARQUET de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Guillaume QUATREMARE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société L’ESTERELLA loue des locaux sis à [Localité 1] en vertu d’un bail commercial signé le 10 octobre 1987 avec monsieur [B] [O]. Ce bail a été renouvelé une première fois par acte sous seing privé du 02 mai 1997.

Par acte authentique du 13 mai 1999, il a été convenu s’agissant de ce bail qu’il porterait désormais sur un grenier qui en était exclu, mais que le bailleur se réservait « à son profit sa vie durant un droit d’usage et d’habitation » ; il est stipulé que le loyer passe à 127 470 Fr et qu'« une indemnité pour abandon de jouissance à vie par Monsieur [O], de l’appartement du dernier étage, [de 30 000 Fr] sera versée la vie durant de Monsieur [O] et s’éteindra à son décès ».

Un acte sous seing privé de renouvellement a été signé le 15 février 2006, puis un nouveau le 11 décembre 2005.

Monsieur [B] [O] est décédé le 22 juillet 2022, laissant pour seule héritière madame [A] épouse [O].

Excipant de loyers impayés, madame [O] a mis en demeure L’ESTERELLA de payer le 22 septembre 2023. Elle lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 janvier 2024.

Pour information, la société L’ESTERELLA a assigné son bailleur devant le Juge des loyers commerciaux par acte extrajudiciaire du 05 août 2024 aux fins de voir fixer le loyer à compter du 1er avril 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 07 octobre 2024, madame [O] a assigné L’ESTERELLA devant le Tribunal de céans aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La présente affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/07510.

Entre-temps, la SCI L’AMIRAL [O] a acquis de madame [O] le local donné à bail, et est intervenue volontairement à la présente instance.

Par ordonnance du 02 septembre 2025, la clôture a été fixée au même jour.

Pour information, ladite SCI a assigné son locataire par acte extrajudiciaire du 08 septembre 2025 devant le Juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer à compter du 1er avril 2024.

La présente affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025. Par jugement de ce jour-là, le tribunal a rabattu l’ordonnance de clôture à cette date et renvoyé l’affaire. Elle a été rappelée à l’audience du 11 décembre 2025 et mise en délibéré au 12 février 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs « conclusions en réponse et en intervention volontaire », signifiées par RPVA le 23 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, madame [W] [O] et la SCI AMIRAL [O] demandent au tribunal de :

— dire et juger recevables et bien fondées les prétentions émises par la SCI

— constater à défaut prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial régularisé le 10 octobre 1987 et renouvelé depuis lors, et ce à compter du 16 février 2024

— ordonner la mise hors de cause de madame [O]

— condamner la société L’ESTERELLA au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer, soit 2 593,27 euros, à compter du 16 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à complète libération des locaux

— ordonner l’expulsion de la SARL L’ESTERELLA et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour qui courra 30 jours après la signification du jugement et ce, jusqu’à la remise des clefs des locaux et pour une durée maximale de 4 mois

— autoriser le séquestre du mobilier garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de la SARL L’ESTERELLA et celle de tout occupant de son chef

— condamner la société L’ESTERELLA à verser à la SCI AMIRAL [O] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner la SARL L’ESTERELLA aux entiers dépens, incluant le prix du commandement de payer visant la clause résolutoire

et à titre principal

— condamner la société L’ESTERELLA au paiement de la somme de 40 848,61 euros au titre de l’ensemble des arriérés de loyers

à titre subsidiaire

— condamner la SARL L’ESTERELLA au paiement de la somme de 10 034,78 euros au titre de l’arriéré de loyer, outre 12 958,08 euros au titre de l’indemnité d’abandon de jouissance à vie

Par ses « conclusions en défense n°2 » signifiées par RPVA le 10 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société L’ESTERELLA demande au tribunal de :

à titre principal

— surseoir à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue par le juge des loyers commerciaux de Draguignan (RG 24/06708)

à titre subsidiaire

— juger que l’indemnité de jouissance de 4 573,47 euros annuelle (381,12 euros mensuelle) n’est plus due depuis le 1er juillet 2022, date du décès supposé de monsieur [B] [O]

— fixer le montant du loyer révisé du local commercial sur la période ayant démarré le 1er avril 2022 à la somme mensuelle de 2 235,26 euros

— juger que la société L’ESTERELLA n’est pas redevable de la somme de 33 919,68 euros au titre de compléments de loyers impayés

— juger que la société L’ESTERELLA n’est pas redevable de la somme de 6 928,23 euros au titre d’arriérés de loyers

— juger que la société L’ESTERELLA a trop versé à monsieur et madame [O] la somme de 5 252,92 euros

— condamner par conséquent madame [O] à restituer la somme de 5 252,92 à la société L’ESTERELLA

à titre très subsidiaire

— juger que les sommes prétendument dues par la société L’ESTERELLA au 07 octobre 2019 s’élèvent à la somme de 21 497,19 euros, somme qui en vertu des dispositions de l’article 2224 ne peut pas être mise à la charge de la société L’ESTERELLA

— suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial et pour le cas où une condamnation de payer devait être prononcée, lui accorder un délai de paiement de deux mois

en tout état de cause

— condamner madame [O] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner madame [O] aux entiers dépens

MOTIVATION

1. Sur la demande de sursis à statuer

1.1 Moyens des parties

La société L’ESTERELLA fait valoir qu’il y a contestation de sa part sur le montant du loyer à compter du 1er avril 2022 et que le délibéré du Juge des loyers commerciaux qu’elle a saisi à cet égard aura un impact sur le résultat de la présente procédure.

Madame [O] et la SCI répliquent en faisant valoir que cette prétention est sans lien avec la présente affaire, que le loyer paraît déjà manifestement sous-évalué et qu’un sursis permettrait à son locataire de se maintenir indûment.

1.2 Réponse du tribunal

L’article 378 du Code de procédure civile dispose que « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

Or il échet des articles 73 et 74 du même code introduisant le Chapitre II ‘Les exceptions de procédure’ du Titre V ‘Les moyens de défense’ que « constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours », et que « les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir ; il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public ».

Et vu les articles 789, 791 et 802 alinéa 4 du même code, en vertu desquels le juge de la mise en état est seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur les exceptions de procédure et doit être saisi par des conclusions spéciales aux fins d’incident, à défaut de quoi lesdites exceptions ne sont plus recevables après l’ordonnance de clôture lorsque ne survient pas ou n’est pas révélée après ladite ordonnance.

En l’espèce, l’existence d’une instance devant le Juge des loyers commerciaux était connue de la société L’ESTERELLA au stade de la mise en état, mais la demande de sursis à statuer n’a pas été soumise au juge de la mise en état par des conclusions spécifiques aux fins d’incident.

Ce moyen sera donc déclaré à ce stade irrecevable.

2. Sur la demande tendant à voir acquis le jeu de la clause résolutoire

2.1 Moyens des parties

Madame [O] et la SCI L’AMIRAL [O] font valoir que leur locataire était tenu de leur payer l'« indemnité pour abandon de jouissance » de 381,12 euros mensuels jusqu’au décès de monsieur [O], or elle s’en est dispensée à compter du renouvellement prenant effet en avril 2015 alors que cet acte ne revenait pas dessus. Elles font valoir qu’en outre, depuis l’indexation triennale de 2018, L’ESTERELLA n’a pas payé exactement les sommes dues, d’où un total de 6 928,93 + 33 919,68 euros d’impayés. Elles font valoir que les conditions sont réunies à l’égard de la clause et du commandement de payer pour que le contrat se soit résolu un mois après ce-dernier.

La société L’ESTERELLA réplique en faisant valoir que le loyer fixé en date du 11 décembre 2015 à 2 430 euros par mois s’entend en ce compris l’indemnité de jouissance de 381,12, car le loyer purement commercial se trouvant alors à 24 586,53 euros correspondait peu ou prou au montant du loyer initial augmenté de la variation de l’indice du coût de la construction (24 540,94 euros) ; elle indique s’être donc acquittée de l’indemnité en payant le juste loyer convenu. Elle fait valoir que la révision triennale n’est pas automatique et doit être demandée par le bailleur ou le locataire et se trouve soumise à une prescription de deux ans.

Elle fait valoir que selon ses calculs, le loyer devrait s’élever à compter du 1er avril 2022 à 2 235,26 euros, et qu’elle a trop payé une somme de 5 252,92 euros à son bailleur, dont elle réclame restitution. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais reçu de relance amiable pour impayés et que les sommes réclamées dans la mise en demeure et le commandement de payer ne sont pas justifiées.

Elle fait valoir qu’une partie des sommes réclamées est prescrite.

Elle demande à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire en offrant de payer n’importe quelle somme mise à sa charge dès que le Juge des loyers commerciaux aura tranché sur le loyer, en soulignant qu’elle a consigné 20 000 euros déjà.

2.2 Réponse du tribunal

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Selon l’article L.145-41 du Code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Et vu le bail du 10 octobre 1987 stipulant en pages 8 et 9, respectivement dans les sections ‘Loyer’ et ‘Révision triennale', qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou en cas d’inexécution de l’une ou de plusieurs des conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, le tribunal relève que l’acte de 2015 annonce une modification : « LOYER Le présent bail est renouvelé moyennant un loyer annuel en principal de 29 160,00 euros, payable mensuellement à terme échu » et précise que « le loyer sera réévalué à l’issue de chaque période triennale ».

Mais il précise avant cela que « les parties décident que la totalité des clauses du bail du 10 octobre 1987, du renouvellement du 02 mai 1997 et du renouvellement du 15 février 2006 continueront de s’appliquer au bail renouvelé ».

Ainsi contrairement aux apparences, l’acte de 2015 n’opère pas la réécriture complète d’une clause qui se serait intitulée « LOYER » dans les actes précédents. L’acte de 1999 est très explicite quant à l’existence de deux sommes dues mensuellement, à savoir un « loyer » et une « indemnité », deux vocables différents qui ne sont jamais employés l’un pour l’autre ni confondus ; ces dispositions n’ont pas été remises en cause par l’acte de 2015 qui n’en fait pas mention. Par ailleurs, il est question du montant du « loyer annuel en principal » ce qui trahit bien le fait qu’une somme complémentaire est toujours due. Enfin, l’acte de 2015 n’évoque pas un abandon de l’indemnité, ni une remise en cause de son caractère « à vie », il se contente d’actualiser le seul loyer. D’ailleurs un passage de 2 811,12 à 2 430 euros tout compris aurait correspondu à une régression du loyer qui ne trouverait aucune explication entre les parties.

Du tout il échet que l’acte de 2015 ne revenait pas sur l'« indemnité » convenue jusqu’au décès de monsieur [O], et que celle-ci restait bien due en sus du loyer ainsi révisé (de par les autres dispositions intouchées du bail précédent). Il convenait donc de payer 2 430 + 381,12 chaque mois à partie d’avril 2015, puis selon indexation pour la partie « en principal » plus l’indemnité.

Ensuite, sur l’écart entre le loyer indexé et le loyer payé à partir d’avril 2018, le tribunal observe que l’indexation triennale convenue entre les parties trouve à s’appliquer automatiquement à échéance entre les parties, sans qu’il soit besoin d’un acte particulier ou d’une action en justice, indexation n’étant pas révision.

Il en découle que le calcul proposé par L’ESTERELLA, basé sur un chiffre de 24 540,94 euros qu’elle obtenait en déduisant des 29 160 arrêtés en 2015 les 4 573,47 d’indemnité qu’elle ne pouvait pas en déduire, est erroné. Le tribunal, qui peut statuer lui-même sur la fixation du loyer en vertu de l’article R.145-23 du Code de commerce, et qui le doit pour pouvoir vider sa saisine, est en mesure de trancher que le loyer et l’indemnité étaient dus depuis avril 2015 selon les calculs figurant en pièce 10 des demandeurs, en appliquant les indices aux bonnes bases de calcul, et ainsi rejeter la demande tendant à fixer le prix du bail à 2 252 euros à compter de 2022.

Les sommes sont exigibles depuis 2015 car, sur l’exception tirée de la prescription soulevée par la locataire, il sera renvoyé aux développements figurant en 1.2, s’agissant d’une fin de non-recevoir. C’est bien à partir d’avril 2015 que le calcul devra être fait.

Au total, il apparaît ainsi que la société L’ESTERELLA ne s’est pas acquittée des sommes qu’elle devait à son bailleur en vertu du bail, selon une lecture personnelle du contrat. Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Compte tenu de la mauvaise foi pendant dix ans du locataire et nonobstant la consignation, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause mais d’ordonner l’expulsion (étant précisé que le sort des meubles est déjà réglé par les articles L.433-1 à -3 et R.433-1 à -6 du Code des procédures civiles d’exécution).

3. Sur les demandes accessoires

La société L’ESTERELLA, qui succombe en l’intégralité de ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉCLARE irrecevable la demande aux fins de sursis à statuer de la SARL L’ESTERELLA ;

DÉBOUTE la SARL L’ESTERELLA de l’intégralité de ses demandes ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 février 2024 et la résolution du bail commercial conclu le 10 octobre 1987 à compter de cette date ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL L’ESTERELLA ainsi que de tout occupant de son chef des lieux occupés sis à [Localité 1] [Adresse 4] figurant au cadastre sous la section BE n° [Cadastre 1] pour 18a 11ca, et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la SARL L’ESTERELLA à payer à la SCI L’AMIRAL [O] une somme de 40 848,61 euros ;

CONDAMNE la SARL L’ESTERELLA aux dépens, en ce compris le coût du commandement préalable de payer du 15 janvier 2024 ;

CONDAMNE la SARL L’ESTERELLA à payer à la SCI L’AMIRAL [O] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT