REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 JANVIER 2026

__________________________

N° RG 25/06155 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K2LW

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 19 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [X] [E], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [H] [W] [Y], demeurant [Adresse 2]

Madame [Z] [V] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]

tous deux comparants en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Audrey CARRU

— Monsieur [H] [W] [Y]

— Madame [Z] [V] épouse [Y]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 décembre 2018 ayant pris effet le même jour, Madame [X] [E] a consenti à Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1350, outre une provision pour charges de 200 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, Madame [X] [E] a fait signifier à Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] un commandement de payer pour un montant de 10.755,61 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 26 mars 2025, Madame [X] [E] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, Madame [X] [E] a fait assigner Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties le 24 décembre 2018 par le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [Y] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, des lieux loués à [Adresse 6] [Localité 5][Adresse 1] ;

— Condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1496,83 euros à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, avec indexation annuelle sur l’indice de références des loyers tel que publiés par l’INSEE ;

— Condamner les défendeurs à payer à Madame [X] [E] à titre provisionnel, la somme de 12.292,93 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 juillet 2025, et intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; cette somme reste à parfaire avec les justificatifs relatifs aux charges qu’aura reçu le bailleur dans l’intervalle avant l’audience ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers personnels appartenant à Madame et Monsieur [Y] garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;

— Condamner les défendeurs à payer à Madame [X] [E] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre la somme de 1.500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 mars 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 28 juillet 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Madame [X] [E] , représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12.606,25 euros arrêtée au 13 novembre 2025.

Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] ont comparu en personne. Ils ne contestent pas la dette, ils entendent quitter le logement en janvier et payer leur dette à leur départ.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il ressort que les défendeurs ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 28 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [X] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 26 mars 2025 soit dans un délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [X] [E] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors, ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 25 mars 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 10 755,61 euros.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 25 mai 2025 à minuit. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 décembre 2018 à compter du 26 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il n’y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte assortissant l’expulsion, n’étant pas établi qu’une exécution volontaire de la décision n’aura pas lieu et le propriétaire sollicitant déjà l’indemnisation de son préjudice né de l’occupation illicite de son bien par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il résulte de ces textes qu’il appartient à la personne expulsée de décider du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou transportés dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, d’autre part il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour connaître d’une demande tendant à voir ordonner l’enlèvement, le transport ou la séquestration des meubles.

La demande du bailleur en ce sens sera en conséquence rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 1496,83 par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 mai 2025, Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et leur obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, d’un montant égal au dernier loyer révisé augmenté des charges, soit la somme de 1.496,83 euros, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner les locataires à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande d’indexation sera dès lors rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 25 mars 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 13 novembre 2025 à la somme de 12606,25 euros, que Madame [X] [E] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V].

En conséquence, il convient de condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] à payer à Madame [X] [E] la somme de 12 606,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 13 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La demande d’indemnisation fondée sur l’appréciation de la faute d’une partie est, par nature, sujet à contestation sérieuse et doit par suite faire l’objet d’un débat au fond.

Il sera par conséquent dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] à payer à Madame [X] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARE recevable la demande de Madame [X] [E] aux fins de constat de résiliation concernant le bail d’habitation consenti à Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 décembre 2018 entre Madame [X] [E] d’une part, et Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 mai 2025 à minuit,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à ce stade d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des objets mobiliers éventuellement laissés sur place,

DEBOUTE en conséquence Madame [X] [E] de ses demandes à cette fin,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du dernier loyer assorti des charges, soit la somme de 1.496,83 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] à payer à Madame [X] [E] la somme provisionnelle de 12.606,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] à payer à titre provisionnel à Madame [X] [E] l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée plus avant à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux,

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [X] [E],

REJETTE la demande d’astreinte formée par Madame [X] [E] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] à payer à Madame [X] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [Z] [Y] née [V] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 25 mars 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT