REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 11 FEVRIER 2026

__________________________

N° RG 25/08035 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K5F6

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 07 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [H] [D]

née le 16 Août 1939 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Josselin BERTELLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [S] [X]

née le 14 Février 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jérémie GHEZ

— Madame [S] [X]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2021, Madame [H] [D] a consenti à Madame [S] [X] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 570 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, Madame [H] [D] a fait signifier à Madame [S] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.809,73 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 13 juin 2025, Madame [H] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, Madame [H] [D] a fait assigner Madame [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de Madame [S] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Madame [S] [X] au paiement, à titre provisionnel, la somme de 4.089,37 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation,refuser d’accorder tout délai de grâce au locataire,condamner Madame [S] [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse), à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la condamner au paiement de la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 21 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A cette audience, Madame [H] [D] est représentée par son conseil.

Elle actualise la dette locative à la somme de 5.029,19 euros arrêtée au 30 décembre 2025. Elle précise que la locataire a quitté les lieux le 3 décembre 2025 et se désiste de sa demande d’expulsion. Elle maintient ses autres demandes.

Elle soutient que Madame [S] [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 juin 2025, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [X] comparaît en personne. Elle confirme avoir quitté le logement. Elle ne conteste pas la dette et souhaite des délais de paiement. Elle indique qu’elle est au chômage et qu’elle ne perçoit plus d’allocations. Elle n’a pas de charge de logement, étant hébergée par son compagnon. Aucun dossier de surendettement n’est en cours.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 21 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

La notification du commandement de payer à la CCAPEX, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité en l’espèce. En effet, la saisine de la CCAPEX n’est pas une formalité obligatoire lorsque le bailleur est une personne physique. Madame [H] [D] justifie avoir néanmoins saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juin 2025.

En conséquence, la demande de Madame [H] [D] aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors, ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article X) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date du 11 juin 2025.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 11 août 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 octobre 2021 à compter du 12 août 2025.

Madame [H] [D] a fait état à l’audience du désistement de sa demande d’expulsion, la locataire ayant quitté les lieux. Il convient donc de le constater.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 août 2025, Madame [S] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement jusqu’au 3 décembre 2025, date à laquelle elle a quitté les lieux, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 589,91 euros, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’au 3 décembre 2025 inclus.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 11 juin 2025 et du décompte de la créance arrêté au 30 décembre 2025 à la somme de 5.029,19 euros que Madame [H] [D] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [S] [X] à payer à titre provisionnel à Madame [H] [D] la somme de 5.029,19 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 30 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 1.809,73 euros, de l’assignation du 20 octobre 2025 sur la somme de 4.089,37 euros et de la présente décision sur le surplus,

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [S] [X] n’ayant pas repris le paiement des derniers loyers, ne peut bénéficier de délais de paiement sur le fondement de l’article 24-Vde la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il convient de constater que Madame [S] [X] ne produit aucune pièce, à l’appui de sa demande de délais, relative à sa situation financière. Le diagnostic social et financier mentionne qu’elle dispose de ressources constituées d’allocations chômage pour 350 euros, d’allocations logement pour 156 euros et d’autres allocations pour 226 euros.

Le montant de l’arriéré locatif, au regard des revenus et charges de Madame [S] [X], rend manifestement impossible la mise en place d’un échéancier permettant d’apurer la dette dans le délai légal maximal de deux années.

Dans ces conditions, la demande de délais présentée par Madame [S] [X] ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [X] aux dépens de l’instance.

Il convient également de la condamner à payer à Madame [H] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de Madame [H] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 octobre 2021 entre Madame [H] [D] d’une part, et Madame [S] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], [Localité 3], sont réunies à la date du 11 août 2025 à 24h00,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 12 août 2025,

CONSTATONS que Madame [H] [D] s’est désistée de sa demande aux fins d’expulsion de Madame [S] [X],

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [S] [X] à compter du 12 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux intervenue le 3 décembre 2025, à la somme de 589,91 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS Madame [S] [X] à payer à Madame [H] [D] à titre provisionnel la somme de 5.029,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 1.809,73 euros, de l’assignation du 20 octobre 2025 sur la somme de 4.089,37 euros et de la présente décision sur le surplus,

DEBOUTONS Madame [S] [X] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS Madame [S] [X] à payer à Madame [H] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [S] [X] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 11 juin 2025,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE