TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 8]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00769 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H2FE

[Z] [J]

C/

[V] [U]

[X] [F]

S.A. [Adresse 11]

JUGEMENT DU 27 AOUT 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 27 Août 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [J]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Comparante

DÉFENDEURS :

Madame [V] [U]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par Maître Armelle LAFONT de la SCP BRULARD – LAFONT – DESROLLES, Avocat au Barreau de l’EURE

Monsieur [X] [F]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Comparant

S.A. GROUPAMA CENTRE MANCHE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par Maître Armelle LAFONT de la SCP BRULARD – LAFONT – DESROLLES, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉBATS à l’audience publique du : 04 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2022, Madame [V] [U] a consenti à Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1] moyennant un loyer total de 558,00 euros toutes charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 11 mars 2022.

Suite à différentes difficultés rencontrées dans le cadre de la jouissance du bien, les locataires ont cessé de procéder au règlement des loyers et charges à compter d’avril 2024.

Par courrier du 11 juillet 2024, Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] ont donné congé en se prévalant d’un délai de préavis raccourci pour cause de perte d’emploi.

Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] ont quitté les locaux pris à bail et un procès-verbal de constat a été établi par Commissaire de Justice le 20 août 2024.

Par requête en date du 02 août 2024, Madame [Z] [J] a fait convoquer la propriétaire devant le Juge des Contentieux de la Protection près du Tribunal judiciaire d’EVREUX afin qu’une diminution de loyer soit prononcée et sa condamnation à lui rembourser un trop-perçu au titre des loyers encaissés et des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

[Adresse 11] intervient volontairement à la procédure en sa qualité d’assureur de Madame [V] [U] au titre des loyers et des biens mis à disposition en vertu d ‘un contrat souscrit par cette dernière en date du 17 mars 2022.

Madame [V] [U] et GROUPAMA CENTRE MANCHE ont fait délivrer assignation à Monsieur [X] [F] d’avoir à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection près du Tribunal Judiciaire d’EVREUX aux fins de lui rendre opposable le jugement à venir et obtenir sa condamnation solidaire avec la demanderesse principale au titre du solde locatif et des réparations locatives.

A l’audience du 04 juin 2025, après deux renvois pour mise en état des parties,

Madame [Z] [J] s’en est référée à son acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la réduction de 100,00 euros du prix du loyer mensuel en raison des multiples difficultés rencontrées perturbant l’usage des locaux,condamner Madame [V] [U] à lui payer la somme de 2.500,00 euros au titre des loyers et charges surpayées,condamner Madame [V] [U] à lui payer la somme actualisée de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Elle reconnait être redevable de 3 mois de loyers et d’une somme de 451,63 euros au titre des charges.

Madame [V] [U] et [Adresse 11] – représentées par leur Conseil – s’en sont rapportées à leurs dernières écritures visées et déposées au greffe à l’audience.

Elles ont sollicité du tribunal de voir,

ordonner la jonction de la procédure engagée par elles avec celle engagée par Madame [Z] [J],condamner solidairement Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] à payer à Madame [V] [U] la somme de 1.162, 96 euros au titre du solde du préavis et de charges,condamner solidairement Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] à payer à Madame [V] [U] la somme de 986,59 euros au titre des loyers et charges non remboursés par l’assureur,

condamner solidairement Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] à payer à GROUPAMA CENTRE MANCHE, subrogée dans les droits de Madame [V] [U], la somme de 1.368,81 euros au titre des loyers impayés de juin à août 2024,condamner solidairement Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] à payer à [Adresse 11] subrogée dans les droits de Madame [V] [U] la somme de 2.077,19 euros au titre des réparations locatives et préjudice d’immobilisation,ordonner la déduction des sommes allouées à Madame [V] [U] la somme de 500,00 euros au titre du dépôt de garantie,condamner solidairement Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] à payer à Madame [V] [U] et GROUPAMA CENTRE MANCHE la somme de 1.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [V] [U] indique s’opposer aux demandes formulées à son encontre en raison de la diligence dont elle a fait preuve pour résoudre les différentes difficultés exposées par la requérante.

Monsieur [X] [F], ayant reçu délivrance de l’assignation à personne, a comparu.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

SUR LA JONCTION DES PROCÉDURES :

En application des dispositions de l’article 367 du Code de procédure civile, « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

La demande initiale tend à liquider le préjudice subi dans le cadre de troubles de jouissance d’un bien donné à bail.

L’assignation délivrée par la bailleresse et son assureur tend à rendre la procédure opposable au co-preneur à bail et à liquider les comptes entre les parties.

En raison du caractère manifestement commun des deux procédures enregistrées sous les numéros RG 24/00769 et RG 25/00470, il convient d’ordonner la jonction desdites procédures sous le numéro RG 24/00769.

SUR LA DEMANDE EN RÉDUCTION DU PRIX DU LOYER :

En application des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 «le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L’article 1721 du Code civil dispose qu’ « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

En l’espèce, les différentes difficultés rencontrées par les locataires ont fait l’objet d’une réponse de la part de la bailleresse dans des délais des plus raisonnables.

Ainsi, suite à la panne du ballon d’eau chaude survenue le 08 août 2022 et signalée à la bailleresse ce même jour à 10H07, un rendez-vous a été fixé pour qu’il soit procédé au remplacement de cet appareil le 09 août 2022 et donne parfaite satisfaction à la locataire selon son message du même jour à 20H57.

De plus, certaines difficultés qui ont fait l’objet d’une recherche de solution par la bailleresse se sont heurtées à un refus de la part de la locataire de donner suite, telles que celle relative à la présence de nuisibles ou celle de la plaque de plafond (absence de déclaration de sinistre à l’assurance).

Pour ce qui concerne le dégât des eaux dont l’origine est la toiture de l’immeuble un constat a été effectué entre la locataire et le syndic de la copropriété et une expertise a été diligentée, ce qui a permis à la locataire de percevoir une indemnisation.

Enfin, l’anomalie révélée par le diagnostic électrique en date du 03 novembre 2022 portant sur une douille de chantier ne peut valoir qualification de logement indécent le bien pris à bail et a fait l’objet d’une intervention pour y remédier.

Dans ces conditions, il ne saurait être retenu une inaction de la part de la bailleresse qui engendrerait un préjudice dans le cadre de la jouissance du bien du fait d’un défaut non-pris en charge.

En conséquence, la demande au titre de la réduction du prix du loyer sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges courants.

En application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».

En l’espèce,

La bailleresse produit un décompte arrêté au 20 août 2024 démontrant que les locataires restent à devoir la somme de 2.355,40 euros au titre des loyers et charges non réglées.

Madame [Z] [J] prétend au bénéfice d’un délai réduit du fait du terme de sa mission d’intérim auprès d’une entreprise utilisatrice.

La jurisprudence considère que le terme d’une mission d’intérim équivaut à une perte d’emploi.

Le délai de préavis est en conséquence réduit à 1 mois.

Dans ces conditions, Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] seront condamnés solidairement à verser à :

Madame [V] [U] la somme de 986,59 euros au titre des loyers non-pris en charge par l’assureur.

[Adresse 11] la somme de 1.368,81 euros au titre des loyers de juin 2024 à août 2024.

SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.

Il convient de retenir qu’il :

appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

En l’espèce,

La comparaison de l’état des lieux d’entrée en date du 11 mars 2022 et du procès-verbal de constat établi par Commissaire de Justice en date du 20 août 2024 permet d’établir que des dégradations sont imputables à Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] et qu’au vu des justificatifs versés, elles doivent être partiellement mises à la charge des locataires à hauteur des montants suivants, en tenant compte de la durée d’occupation du bien (de 2 années et 5 mois) et du fait que les locataires n’ont pas vocation à supporter, même en partie, la remise à neuf du logement après son départ.

Reprise des embellissements, électricité selon devis de la SAS TOINOUS-SERVICE n° D 2024-09-296131 du 29 septembre 2024 (529,83 euros HT soit) 635,79 euros, Remplacement des sols lino dans les chambres après application d’un abattement de 50 % de vétusté correspondant à l’existence de marques relevées dans l’état des lieux d’entrée et de la durée d’occupation (336,45 + 224,29 euros HT X 50% soit) 336,44 euros,

Soit un total de 972,23 euros.

Le coût de remplacement du bras supérieur du lave-vaisselle demeurera à la charge de la bailleresse ou de son assureur du fait de l’absence de dégradation relevée par le procès-verbal de constat.

Le coût de remplacement du mitigeur de la baignoire demeurera à la charge de la bailleresse ou de son assureur du fait de l’absence de dégradation relevée par le procès-verbal de constat.

Il en est de même du remplacement du treuil manuel de volet du fait du changement des bocs de volets roulants porteur des scotchs de protection dont le coût d’enlèvement desdits scotchs est compris dans le devis de la SAS TOINOUS-SERVICE.

En conséquence, Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 472,23 euros dont :

972,23 euros au titre des réparations locatives ;500,00 euros de dépôt de garantie à déduire.

SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE :

Par application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Madame [Z] [J] prétend avoir subi un important préjudice moral du fait d’un stress subi par les différentes difficultés rencontrées lors de la jouissance du bien pris à bail.

Or, celle-ci n’apporte aucun élément permettant de déterminer une relation de cause à effet entre un trouble qui aurait fait suite à ce qu’elle a pu ressentir notamment lors de la chute de la plaque de plafond et lesdites difficultés rencontrées lors de l’occupation du bien dont s’agit.

Ainsi, en l’absence d’éléments permettant de déterminer une relation de causalité entre un fait et un éventuel préjudice dont l’étendue ne peut être évaluée, la demande indemnitaire sera rejetée.

SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J], parties perdantes, doivent supporter in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de l’équité et compte tenu de la situation économique des parties, Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] seront solidairement condamnés à verser à Madame [V] [U] et [Adresse 11] la somme de 300,00 euros à chacun d’eux au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, statuant par jugement mis à disposition au greffe,

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] à payer à Madame [V] [U] la somme de 986,59 euros au titre des loyers non-pris en charge par l’assureur ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] à payer à GROUPAMA CENTRE MANCHE la somme de 1.368,81 euros au titre des loyers de juin 2024 à août 2024 ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] à payer à [Adresse 11] la somme de 472,23 euros dont :

972,23 euros au titre des réparations locatives ;500,00 euros de dépôt de garantie à déduire ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] à payer à Madame [V] [U] et GROUPAMA CENTRE MANCHE la somme de 300,00 euros à chacun d’eux au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [X] [F] et Madame [Z] [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER