TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00643 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HYRE

Association HABITAT ET HUMANISME DE L’EURE

C/

[E] [K]

JUGEMENT DU 28 FEVRIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 28 Février 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Association HABITAT ET HUMANISME

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par Maître Christophe OHANIAN de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 18 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 février 2021, l’Association HABITAT & HUMANISME a donné en sous-location un logement situé [Adresse 6], au bénéfice de Monsieur [E] [K], pour une durée de 6 mois à compter du 02 mars 2021 moyennant un loyer mensuel de 355,00 euros charges comprises.

Par avenant en date du 12 août 2021, le contrat de sous-location a fait l’objet d’une prorogation d’une durée de 6 mois, soit jusqu’au 28 février 2022.

Aucun autre avenant n’a été régularisé depuis le 01er mars 2022.

Du fait de défaut de paiement des loyers, l’Association HABITAT & HUMANISME a fait délivrer à Monsieur [E] [K], par Commissaire de Justice un commandement de payer en date du 26 avril 2023, puis elle lui a fait délivrer une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice signifié le 13 juin 2024 aux fins de paiement de l’arriéré locatif, résiliation du contrat de sous-location et expulsion du sous-locataire.

A l’audience du 18 décembre 2024, après un renvoi pour mise en état et une réouverture des débats pour comparution personnel de la partie défenderesse,

L’Association HABITAT & HUMANISME, représentée par son Conseil, se réfère à son acte introductif d’instance et sollicite :

La constatation de l’occupation sans droit ni titre par le sous-locataire du bien donné en sous-location,la constatation de la résiliation du contrat de bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de Monsieur [E] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,la condamnation de Monsieur [E] [K] à lui payer la somme de 2.010,92 euros actualisée au mois de décembre 2024,la condamnation de Monsieur [E] [K] à lui payer une somme de 390,00 euros égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail à compter du 01er juillet 2024 et ce jusqu’à la libération des lieux,la condamnation de Monsieur [E] [K] à lui payer la somme de 1 .000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation de Monsieur [E] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,l’exécution provisoire de la décision.

L’Association HABITAT & HUMANISME fonde sa demande sur les dispositions de la loi du 06 juillet 1989.

Monsieur [E] [K], régulièrement convoqué mais absent lors de l’audience du 25 septembre 2024, a sollicité son audition en cours de délibéré.

Dans le cadre de la réouverture des débats, celui-ci a comparu et fait part de sa situation personnelle et financière.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation et la demande d’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 14 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 avril 2023, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et à celui qui s’en prétend libéré de rapporter la preuve de son extinction ou du paiement.

A. Sur l’existence d’un contrat de sous-location

L’article L442-8-1 du code de la construction et de l’habitation autorise les organismes d’habitations à loyer modéré à louer des logements en vue d’une sous-location à des organismes bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale.

Dans ce cas, les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues à l’article L442-8-2 du même code.

En l’espèce, l’Association HABITAT & HUMANISME verse aux débats la convention de sous-location conclue le 22 février 2021 qui précise que la sous-location est prévue pour une durée de 6 mois, soit jusqu’au 31 août 2021.

Un avenant n°1 a été régularisé le 12 août 2021 pour une nouvelle durée de 6 mois, soit jusqu’au 28 février 2022.

Des avenants subséquents ont été préparés par l’Association HABITAT & HUMANISME sans toutefois être ratifiés par le sous-locataire qui a poursuivi l’occupation du logement.

En l’absence de nouvel avenant, Monsieur [E] [K] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis le 01er janvier 2024.

Dans ces conditions, celui-ci est tenu à restitution du lien donné en sous-location et l’Association HABITAT & HUMANISME bénéficiera du droit à procéder à son expulsion, en l’absence de départ volontaire.

B. Sur le manquement de Monsieur [N] [G] à ses

obligations

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (Article IX page 8 du contrat signé par les parties) et l’Association HABITAT & HUMANISME a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [U] [H] le 26 avril 2023 pour un montant en principal de 2.569,58 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2023.

L’expulsion de Monsieur [E] [K] sera également ordonnée de ce chef.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET DE L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Toutefois, l’article 23 de la même loi dispose que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. »

En l’espèce, l’Association HABITAT & HUMANISME produit un décompte en date du 18 décembre faisant apparaître que Monsieur [E] [K] reste redevable à son égard d’une somme de 2.010,92 euros (échéance de novembre 2024 inclue).

Monsieur [E] [K], comparant à l’audience, ne fournit aucun élément susceptible d’apporter une quelconque contestation tant à l’égard du principe de la dette qu’au titre de son quantum.

Dans ces conditions, celui-ci sera condamné au paiement de la somme de 2.010,92 euros (échéance de novembre inclue).

. SUR LA DEMANDE DE L’ASSOCIATION L’ABRI EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ

D’OCCUPATION

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un logement constitue une faute délictuelle causant à l’Association HABITAT & HUMANISME un préjudice correspondant au coût de ladite occupation.

Dans ces conditions, Monsieur [E] [K] sera condamné à verser à l’Association HABITAT & HUMANISME la somme mensuelle de 390,00 euros à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux.

. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article et 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

En revanche, compte-tenu de la situation de Monsieur [E] [K], allocataire du Revenu de Solidarité Active, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe,

CONSTATE que Monsieur [E] [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 01er janvier 2024 du logement situé [Adresse 6] ;

CONSTATE à titre surabondant la résiliation du contrat de sous-location conclu entre l’Association HABITAT & HUMANISME et Monsieur [E] [K] portant sur un logement situé [Adresse 6] par effet de l’acquisition de la clause résolutoire au 27 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association HABITAT & HUMANISME pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à verser à l’Association HABITAT & HUMANISME la somme de 2.010,92 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de novembre 2024 inclus) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à verser à l’Association HABITAT & HUMANISME la somme mensuelle de 390,00 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DÉBOUTE l’Association HABITAT & HUMANISME de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 avril 2023 ;

DIT que la présente décision sera notifiée à Monsieur le Préfet de l’EURE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER