TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 2]

Références : N° RG 25/00989 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IJCR

Minute n°:

[W] [R]

[P] [J] épouse [R]

C/

[S] [F]

[E] [L]

Copies certifiées conformes

délivrées le :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 DECEMBRE 2025

Mise a disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 12 Décembre 2025 et signée par Astrée TARCZYLO, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Valérie REDON-REY, Avocat au Barreau de TOULOUSE – Substituée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

Madame [P] [J] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Valérie REDON-REY, Avocat au Barreau de TOULOUSE – Substituée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [F]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Comparant

Monsieur [E] [L]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Non Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des Contentieux de la Protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

Débats à l’audience publique du : 05 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par contrat du 21 janvier 2019, Monsieur [W] [R] et Madame [P] [R] ont donné à bail à Monsieur [S] [F] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 795 euros hors charges.

Par un avenant du 19 septembre 2019, Monsieur [E] [L] est devenu cotitulaire du bail.

Par ordonnance du 27 février 2025, le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX, statuant en référé, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, suspendu ses effets et condamné les défendeurs au paiement de la somme de 831,29 euros au titre d’indemnité d’occupation.

Monsieur [E] [L] a notifié aux bailleurs son départ du logement, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 avril 2025, reçue le 17 avril suivant.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [R] et Madame [P] [R] ont fait signifier à Monsieur [S] [F] et Monsieur [E] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 mai 2025 ; puis les ont fait assigner devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX statuant en référé par actes de Commissaire de justice des 10 et 15 septembre 2025, pour obtenir notamment résiliation du contrat, expulsion et condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 05 novembre 2025, Monsieur [W] [R] et Madame [P] [R], représentés par leur Conseil, s’en sont référés à l’acte introductif d’instance. Ils ont ainsi sollicité de voir :

constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [S] [F] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, condamner solidairement Monsieur [S] [F] et Monsieur [E] [L] au paiement par provision de la somme actualisée de 5.489,96 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 3 novembre 2025, condamner Monsieur [S] [F] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux, juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail, juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 mai 2025, condamner solidairement Monsieur [S] [F] et Monsieur [E] [L] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner in solidum Monsieur [S] [F] et Monsieur [E] [L] aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, ils ont précisé que leur créance à l’égard de de Monsieur [E] [L] concernait les loyers et indemnités d’occupation dus jusqu’au 17 octobre 2025, tenant compte de son départ des lieux et du délai semestriel de solidarité contractuelle. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [F], comparant, a reconnu la dette et annoncé son départ du logement au 15 janvier 2026. Il a en outre sollicité des délais de paiement afin d’apurer la dette. Enfin, il a exposé sa situation financière et personnelle.

Monsieur [E] [L], cité selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il ne contenait que des informations sur la situation financière et personnelle de Monsieur [S] [F].

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux et de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 18 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (clause 10, page n°7) et les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [S] [F] et Monsieur [E] [L] le 22 mai 2025 pour un montant en principal de 1.949,96 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2025.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Monsieur [S] [F] sera ordonnée.

II. SUR LE PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITÉS D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En outre, l’article 8 IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

Par ailleurs, l’article 15 de la loi susvisée prévoit, sauf exceptions, que « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois ».

Il convient de préciser que les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sont d’ordre public. Par conséquent, toutes stipulations contractuelles contraires sont réputées non écrites et seront écartées par le tribunal.

Enfin, le contrat de bail prévoit la solidarité des copreneurs (clause 11, page n°7).

En l’espèce, il convient de distinguer la situation de Monsieur [S] [F] et celle de Monsieur [E] [L].

S’agissant de Monsieur [S] [F] :

Monsieur [W] [R] et Madame [P] [R] produisent un décompte démontrant que Monsieur [S] [F] reste leur devoir la somme de 5.489,96 euros à la date du 03 novembre 2025.

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 300 euros (paiement) en date du 18 août 2025 et une dernière ligne débitrice de 881 euros (« total de l’échéance ») en date du 01er novembre 2025.

Monsieur [S] [F], comparant, reconnait la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5.489,96 euros correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 23 juillet 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ; à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de novembre 2025 inclus).

Enfin, le départ de Monsieur [S] [F] étant prévu le 15 janvier 2026, celui-ci sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

S’agissant de Monsieur [E] [L] :

Monsieur [E] [L], anciennement locataire solidaire (avenant du 19 septembre 2019 se référant à l’article 11), non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [E] [L] a notifié son départ du logement par lettre recommandée reçue par les bailleurs le 17 avril 2025. Un délai de préavis de trois mois s’applique, fixant la date d’effet du congé délivré par le locataire au 17 juillet 2025. A compter de cette date, Monsieur [E] [L] reste tenu au paiement des loyers et charges pendant un délai de six mois, soit jusqu’au 17 janvier 2026.

Toutefois, les demandeurs ont sollicité la condamnation de Monsieur [E] [L] au paiement des loyers charges et indemnités d’occupation jusqu’au 17 octobre 2025 inclus. Par conséquent, conformément à l’article 5 du Code de procédure civile, dans les limites de la demande formulée, Monsieur [E] [L] reste solidairement tenu au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’à cette date. En tenant compte du prorata pour le mois d’octobre (17 jours soit 483,12 euros) et des ordures ménagères, la somme due s’élève à 4.211,08 euros.

Conclusions sur les condamnations :

Concernant la période antérieure au 17 octobre 2025 inclus, Monsieur [S] [F] et Monsieur [E] [L] sont solidairement condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 4.211,08 euros avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 22 mai 2025, ceci sur la somme de 1.949,26 euros, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Concernant la période postérieure au 17 octobre 2025, Monsieur [S] [F] est seul condamné à payer la somme provisionnelle de 1.278,88 euros, outre une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle jusqu’à son départ des lieux.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Monsieur [S] [F] ayant délivré congé aux bailleurs, les dispositions de l’article 24 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’ont pas vocation à s’appliquer.

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [S] [F] a sollicité des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative, demande à laquelle s’opposent les bailleurs.

Toutefois, dans la mesure où le débiteur se déclare sans ressources, le tribunal est dans l’impossibilité de lui accorder des délais de paiement. Cela n’empêche nullement aux parties de convenir d’un accord amiable ultérieur.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [F] et Monsieur [E] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [R] et Madame [P] [R], Monsieur [S] [F] et Monsieur [E] [L] seront solidairement condamnés à leur verser la somme provisionnelle de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable l’action de Monsieur [W] [R] et Madame [P] [R] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 janvier 2019 ayant fait l’objet d’un avenant le 19 septembre 2019 entre d’une part Monsieur [W] [R] et Madame [P] [R] et d’autre part Monsieur [S] [F] et Monsieur [E] [L] concernant une maison à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 23 juillet 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [R] et Madame [P] [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [F] et Monsieur [E] [L] à verser à Monsieur [W] [R] et Madame [P] [R] la somme provisionnelle de 4.211,08 euros à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 17 octobre 2025 inclus ;

DISONS que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 ceci sur la somme de 1.949,96 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [F] à verser à Monsieur [W] [R] et Madame [P] [R] la somme provisionnelle de 1.278,88 euros à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation du 18 octobre jusqu’au 30 novembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [F] à verser à Monsieur [W] [R] et Madame [P] [R] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [F] et Monsieur [E] [L] à verser à Monsieur [W] [R] et Madame [P] [R] la somme provisionnelle de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [F] et Monsieur [E] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTONS les parties de toutes demandes plus amples ou contraires

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER