01 Juillet 2025

RG N° RG 25/01654 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OKOF

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [P] [R]

C/

Monsieur [I] [W] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [P] [R]

[Adresse 1]

[Localité 10]

assistée par Maître Marie VIDAL, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [I] [W] [O]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [K], [V] [O]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Madame [Y] [N] [O]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Madame [J] [A] [O]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentés par M^e Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame BALANCA-VIGERAL, Vice-Présidente

Assistée de : Madame CADRAN, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 05 Mai 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 01 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration enregistrée au greffe le 19 mars 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [P] [R], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 4], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 2 décembre 2024 à la requête des consorts [O].

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 mai 2025.

A l’audience, Mme [P] [R], assistée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande au juge de l’exécution de :

— lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

— juger que ce délai ne sera assorti d’aucune astreinte,

— débouter M. [I] [O], Mme [K] [O], Mme [Y] [O] et Mme [J] [O] de toute demande contraire,

— débouter M. [I] [O], Mme [K] [O], Mme [Y] [O] et Mme [J] [O] de leur demande de condamnation et Mme [P] [R] aux frais irrépétibles,

— juger que les dépens seront laissés à la charge de la partie qui les a engagés.

Sur la demande de délais, elle fait état de ses difficultés financières et de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Elle indique que M. [Z] [O] l’a hébergée dans ce logement dès 1999 et jusqu’à son décès le 25 septembre 2022, à titre gratuit, en échange de son aide pour les tâches quotidiennes, et soutient que cette occupation gratuite s’analysait comme un usage à prêt. Elle rappelle que le juge des contentieux et de la protection a considéré que l’attestation de M. [Z] [O] traduisait la volonté que l’hébergement se poursuive après sa mort, de sorte qu’elle était légitime à occuper les lieux après le décès de M. [Z] [O]. Elle fait valoir qu’elle a effectué des démarches de relogement dans les meilleurs délais, qu’elle est reconnue prioritaire au titre du DALO, que sa famille ne peut pas l’héberger et que ses ressources ne lui permettent pas de reloger dans le parc privé. Elle expose que les consorts [O] ne démontrent pas que les factures produites concernent exclusivement le bien occupé par Mme [P] [R] car M. [Z] [O] possédait deux biens à cette adresse.

S’agissant de la fixation d’une nouvelle astreinte, elle soutient qu’elle ne fait preuve d’aucune mauvaise foi, qu’elle est en attente de relogement, qu’elle n’a aucune intention de se maintenir dans les lieux et que cette nouvelle astreinte grèverait fortement sa déjà faible capacité à se reloger.

M. [I] [O], Mme [K] [O], Mme [Y] [O] et Mme [J] [O], assistés de leur avocat qui développe oralement ses conclusions visées à l’audience, demandent au juge de l’exécution de :

— juger les consorts [O] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes,

— juger régulières et bien fondées les opérations d’expulsion entreprises par les consorts [O] sur le fondement du jugement rendu le 12 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PONTOISE,

— débouter Mme [P] [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel :

— ordonner la liquidation de l’astreinte prononcée par le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PONTOISE du 12 novembre 2024,

— condamner Mme [P] [R] à payer aux consorts [O] la somme de 6 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prévue par le jugement rendu le 12 novembre 2024 pour la période du 2 janvier 2025 au 2 mai 2025,

— ordonner une astreinte pour la période postérieure au 02 mai 2025,

— condamner Mme [P] [R] à payer aux consorts [O] une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 3 mai 2025, la durée de l’astreinte étant fixée à 180 jours, à défaut de restitution sans délai du bien occupé sis au [Adresse 2],

En tout état de cause :

— condamner Mme [P] [R] à payer aux consorts [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [P] [R] aux entiers dépens de l’instance.

Ils rappellent qu’ils sont tous les quatre co-indivisaires du bien occupé par Mme [P] [R], suite au décès de M. [Z] [O], lequel avait mis à disposition de l’intéressée ce bien, à titre gratuit. Ils font valoir que Mme [P] [R] a déjà bénéficié de deux ans et demi de délais pour quitter les lieux, M. [Z] [O] étant décédé le 22 septembre 2022, délai qui va être porté à trois ans, compte tenu de la trêve hibernale et de la présente procédure. Ils soutiennent que Mme [P] [R] ne rapporte pas la preuve que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales car elle peut être hébergée par plusieurs membres de sa famille qui disposent de leur propre logement en région parisienne et qu’elle est propriétaire d’un bien en ROUMANIE. Ils exposent que M. [Z] [O] s’est endetté personnellement pour s’acquitter des charges et dépenses personnelles de Mme [R] et que ses dettes ont été réglées par ses héritiers. Ils ajoutent que Mme [R] a été employée ponctuellement par M. [Z] [O] en contrepartie d’une rémunération, qu’elle occupe le bien depuis 25 ans sans payer de loyer et qu’ils doivent aujourd’hui s’acquitter des charges afférentes audit logement.

Sur la liquidation de l’astreinte, ils exposent que l’astreinte de 50 euros par jour de retard, prononcée par le jugement du 12 novembre 2024 a commencé à courir le 2 janvier 2025 pour se terminer le 2 mai 2025. Ils soutiennent que la demanderesse refuse de restituer le bien et fait preuve de mauvaise foi et volonté, de sorte qu’ils sont bien fondés à demander la liquidation de l’astreinte, à hauteur de 6 000 euros au visa des articles L131-3 et L131-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Ils sollicitent également, sur le fondement de l’article L.131-1 du code de procédures civiles d’exécution, la fixation d’une nouvelle astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 03 mai 2025 pour une durée de 180 jours, compte tenu de la résistance abusive de Mme [P] [R] à restituer le logement et du fait qu’elle revendique encore un droit perpétuel à se maintenir gratuitement dans les lieux.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, M. [Z] [O], qui avait mis à disposition de Mme [P] [R] une maison dont il était propriétaire située [Adresse 3], est décédé le 25 septembre 2022, laissant comme héritiers ses quatre enfants, les défendeurs de la présente procédure. Souhaitant récupérer le logement, les consorts [O] ont fait signifier à Mme [R] une sommation de déguerpir par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023 à laquelle l’intéressée n’a pas déféré tout en affirmant avoir le bénéfice d’un prêt à usage sur le bien.

Par jugement rendu le 12 novembre 2024, la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE, contradictoire, a notamment :

— prononcé l’expulsion de Mme [P] [R] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux qu’elle occupe [Adresse 1] à [Localité 10], si besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un mois après la signification du présent jugement,

— fixé à 120 jours la durée de l’astreinte,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute les parties du surplus des demandes,

— condamné Mme [P] [R] aux dépens.

Le juge des contentieux de la protection a ainsi considéré, indépendamment de la qualification de « testament » donnée par le conseil de Mme [P] [R] à l’attestation non datée de M. [Z] [O], dont l’authenticité est remise en doute par les consorts [O], qu'« il n’en reste pas moins qu’à supposer que la volonté de M. [Z] [O] ait été de laisser Mme [P] [R] habiter la maison après sa mort, cela se traduirait par un engagement transmis aux héritiers d’une durée indéterminée. Or, il peut être mis fin à tout moment à un engagement dont la durée est indéterminée en respectant un délai de préavis raisonnable. »

« S’agissant du délai raisonnable, force est d’observer que Mme [P] [R] a été officiellement informée du désir des consorts [O] de récupérer la maison par la signification de la sommation de déguerpir du 17 octobre 2023 (…). Plus d’une année s’étant écoulée depuis la délivrance de la sommation, il sera jugé que la durée de préavis a été raisonnable et il sera prononcé l’expulsion de Mme [P] [R] ».

Cette décision a été signifiée le 2 décembre 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 2 décembre 2024. Un procès-verbal de non libération volontaire des lieux a été dressé le 6 février 2025. Le concours de la force publique a été requis le 10 février 2025 et accordé à compter du 1er avril 2025

Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mme [P] [R] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Mme [P] [R] dispose de revenus mensuels de 749 euros, correspondant à son salaire moyen et à la prime d’activité. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 2 857 euros et aucun enfant à charge. Elle produit des factures d’énergie (électricité et eau) d’un montant respectif de 173 euros pour le mois de janvier 2025 et de 87,67 euros pour le 1er trimestre 2025. Elle a deux enfants majeurs et justifie que sa fille est inscrite en BTS Management commercial opérationnel et travaille en alternance.

Mme [P] [R] affirme avoir réalisé des démarches de relogement et justifie avoir une demande de logement locatif social active depuis le 29 novembre 2023 et avoir adressé un recours en vue d’une offre de logement qui a été reçu par le secrétariat de la commission de médiation du Val d’Oise le 05 décembre 2024. Par décision du 28 mars 2025, la commission a reconnu l’intéressée prioritaire et devant être logée d’urgence dans un logement répondant à ses besoins et capacités.

S’il est évident que les ressources actuelles de la demanderesse ne lui permettent pas de se reloger dans le parc privé, il convient néanmoins de souligner que ses démarches sont assez récentes et peu nombreuses alors qu’elle sait qu’elle ne peut se maintenir dans les lieux . De plus, il n’appartient pas aux consorts [O], propriétaires particuliers, d’assumer les conséquences de la carence des organismes qui doivent assurer le relogement prioritaire de l’intéressée dans un logement.

Les consorts [O], mentionnent les difficultés générées par cette situation, notamment sur le plan financier car leurs ressources actuelles ne leurs permettent pas d’assumer les charges afférentes à ce logement, notamment l’assurance « propriétaire non occupant » et les taxes foncières/d’ordures ménagères, ce dont ils justifient. Ils évoquent également les dettes de feu leur père qu’ils ont dû payer et déclarent qu’il y a urgence à vendre le bien occupé par la demanderesse.

La situation personnelle de Mme [P] [R], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment des propriétaires légitimes. Il ne peut en effet être imposé aux bailleurs l’occupation d’un logement, sans contrepartie financière, mettant en péril leur propre situation.

Par ailleurs, Mme [P] [R] a déjà bénéficié de larges délais de fait. M. [Z] [O] étant décédé le 25 septembre 2022 et la sommation de déguerpir lui ayant été signifiée le 17 octobre 2023. De surcroit, elle ne verse aucune somme en contrepartie de cette occupation et justifie payer uniquement les factures d’eau et d’électricité depuis janvier 2025

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur la demande de liquidation d’astreinte

Selon les articles L131-3 et L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir. Le juge « tient compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou en partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient en tout ou en partie d’une cause étrangère ».

Aux termes de l’article R121-11 du code des procédures civiles d’exécution, « Sauf dispositions contraires, la demande est formée par assignation à la première audience utile du juge de l’exécution.

L’assignation contient, à peine de nullité, la reproduction des dispositions des articles R.121-8 à R.121-10. Elle mentionne, sous la même sanction, les conditions dans lesquelles le défendeur peut ou doit se faire assister ou représenter, ainsi que, s’il y a lieu, le nom du représentant du demandeur. »

L’article R442-2 du même code dispose « Par dérogation aux dispositions de l’article R. 121-11, la demande relative à l’exécution d’une décision de justice ordonnant l’expulsion peut être formée au greffe du juge de l’exécution par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé. »

En l’espèce, les consorts [O] sollicitent à titre reconventionnel, la liquidation de l’astreinte fixée par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE le 12 novembre 2024, soit 50 euros par jour de retard pendant 120 jours.

Or, la demande de liquidation d’astreinte formulée par les défendeurs ne peut être faite à titre reconventionnel dans le cadre d’une demande de délais avant expulsion devant le juge de l’exécution saisi par déclaration au greffe. En effet, elle doit être formulée par voie d’assignation délivrée par un commissaire de justice.

En conséquence, la demande de liquidation d’astreinte formée par les consorts [O] sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en fixation d’une nouvelle astreinte

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de façon exclusive des difficultés d’exécution relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. (…).

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution précise que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Les consorts [O] sollicitent également la fixation d’une nouvelle astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du 03 mai 2025, pendant 180 jours, compte tenu de la résistance abusive de Mme [P] [R] et du fait qu’elle revendique un droit perpétuel à se maintenir gratuitement dans les lieux.

Toutefois, les demandes d’astreinte doivent en principe être formées par voie d’assignation.

En tout état de cause, le recours à la force publique ayant été autorisé par le juge du fond et accordé par le préfet du Val d’Oise, les propriétaires des lieux disposent d’une mesure suffisamment coercitive pour obtenir l’expulsion des occupants, sans délai.

La demande de fixation d’une nouvelle astreinte sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [R], partie perdante, supportera les dépens, étant précisé qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont elle bénéficie, et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par les consorts [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par Mme [P] [R] pour le logement qu’elle occupe au [Adresse 4] ;

Déclare irrecevable la demande de liquidation d’astreinte formée par les consorts [O] ;

Rejette la nouvelle demande d’astreinte formée par les consorts [O] ;

Condamne Mme [P] [R] à payer aux consorts [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [P] [R] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont elle bénéficie ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 12], le 01 Juillet 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,