TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00019 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H665

Société MON LOGEMENT 27

C/

[F] [B]

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 24 Avril 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

SAEM MON LOGEMENT 27

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par la cabinet RSD AVOCATS , avocat au barreau de l’ EURE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Comparant en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 05 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 22 juin 2020, l’Office Public de l’Habitat de l’Eure (Eure Habitat) a donné à bail à Monsieur [F] [B], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 304,84 euros provisions sur charges comprises.

A la suite de la fusion entre la société SECOMILE et l’office public de l’habitat de l’Eure (Eure Habitat), ce dernier est devenu la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 avec effet rétroactif au 1er janvier 2020 suivant traité de fusion déposé au greffe du tribunal de commerce d’Évreux.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 a fait signifier à Monsieur [F] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 décembre 2023 ; puis l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de justice du 03 décembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 05 février 2025, la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27, représentée par son conseil, s’est référée à son assignation et a sollicité :

à titre principal le constat et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail d’habitation,l’expulsion de Monsieur [F] [B], au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,la condamnation de Monsieur [F] [B] à lui payer la somme actualisée de 2.202,17 euros au titre d’arriérés de loyers à la date du 03 février 2025 ;la condamnation de Monsieur [F] [B] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,la condamnation de Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.la condamnation de Monsieur [F] [B] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [F] [B], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement à hauteur de mensualités de 50 euros en sus du loyer courant avec suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, il a d’une part contesté le surloyer de 164,25 euros affirmant avoir répondu à temps à l’enquête sociale et d’autre part contesté les factures d’eau, estimant les montants excessifs. Enfin, il a exposé sa situation personnelle et financière.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation et l’expulsion :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 05 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 01er février 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 03 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 7, page n°10) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [F] [B] le 12 décembre 2023 pour un montant en principal de 176,93 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2023.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Monsieur [F] [B] sera ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [B] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite non justifiés et le cas échéant déjà compris dans les dépens (51,73 euros + 1,93 euros) la somme de 2.148,51 euros à la date du 03 février 2025.

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 50 euros (versement du locataire) en date du 17 janvier 2025 et une dernière ligne débitrice de 542,62 euros (total quittancement janvier 2025) en date du 31 janvier 2025.

Monsieur [F] [B], comparant, conteste d’une part le surloyer du mois de janvier 2025 à hauteur de 164,25 euros affirmant avoir répondu à temps à l’enquête sociale et conteste d’autre part le montant des factures d’eau, qu’il estime excessif sans toutefois produire d’élément au soutien de ses allégations. Par conséquent, il sera débouté de ses demandes.

Ainsi, il sera condamné au paiement de la somme de 2.148,51 euros correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 13 février 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de janvier 2025 inclus).

Enfin, Monsieur [F] [B], qui occupe les lieux sans droit ni titre, sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, Monsieur [F] [B] sollicite des délais de paiement à hauteur de mensualités de 50 euros en sus du loyer courant. Il précise avoir perdu son emploi d’agent de production au sein de la société Renault. Il indique en outre que sa femme est enceinte de six mois et qu’elle n’a aucune ressource.

La bailleresse est quant à elle opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte locatif que le locataire n’a effectué que deux règlements de 20 et 50 euros depuis la délivrance de l’assignation (03 décembre 2024), de sorte que la condition de reprise des paiements du loyer courant n’est pas satisfaite. En outre, Monsieur [F] [B] ne justifie pas de sa situation financière pour établir qu’il serait effectivement en mesure d’apurer sa dette dans le délai de 36 mois.

Par conséquent, Monsieur [F] [B] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les frais du procès :

Monsieur [F] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au regard des situations respectives des parties, il serait inéquitable de condamner Monsieur [F] [B] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, raison pour laquelle la demande sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de l’Eure (Eure Habitat) ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2020 entre la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 et Monsieur [F] [B] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date 13 février 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à verser à la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 la somme de 2.148,51 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 03 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus) ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à verser à la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER