N° RG 25/00526 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IL4Q

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 18 MARS 2026

DEMANDEUR

Madame, [T], [X]

née le 20 Février 1980 à , demeurant 8 route d’Evreux – 27400 QUATREMARE

Représenté par M^e Quentin ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEURS

Madame, [Q], [H]

née le 11 Août 1999 à LOUVIERS (27400), demeurant 1 rue du Fosse Cave – Lgt 1 – 27430 SAINT PIERRE DU VAUVRAY

Représentée par M^e Laurent SPAGNOl, avocat au barreau de l’EURE

Monsieur, [D], [K]

né le 01 Novembre 1979 à VERNON (27200), demeurant 7 rue du château d’eau – 27100 VAL DE REUIL

Représenté par M^e Laurent SPAGNOl, avocat au barreau de l’EURE

Monsieur, [U], [J]

né le 26 Juillet 1969 à RENNES (35000), demeurant 72 allée Gabriel Reuillard – 27400 QUATREMARE

Représenté par M^e Anne-Laure COCONNIER, avocat au barreau de l’EURE

SARL IMMOCONTROLE,

immatriculée au RCS d’EVREUX sous le n°445 138 811, dont le siège social est sis 36 rue de l’Oison – Saint Amand des Hautes Terres – 27370 AMFREVILLE SAINT AMAND, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Manuel FURET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat pladant et M^e Jérôme CANTON avocat au barreau de ROUEN

Madame, [V], [S]

née le 16 Septembre 1970 à SCHOELCHER (97233), demeurant 500 rue de la Bucaille – 76230 QUINCAMPOIX

Représentée par M^e Anne-Laure COCONNIER, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER PRESENT LORS DES DEBATS : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 04 février 2026

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, prorogée au 18 mars 2026

— signée par Sabine ORSEL, présidente

Maryline VIGNON, greffière placée présente lors de la mise à disposition de la décision

**************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 13 octobre 2023, Madame, [T], [X] a acquis auprès de Monsieur, [D], [K] et Madame, [Q], [H], une maison à usage d’habitation située à QUATREMARE (27400), 8 route d’Évreux, moyennant le prix de 337 000 euros.

Préalablement à la vente, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été établi par la SARL IMMOCONTROLE, le 27 mars 2019.

Monsieur, [D], [K] et Madame, [Q], [H] avaient eux-mêmes acquis la propriété auprès de Monsieur, [U], [J] et Madame, [V], [S].

Se plaignant de l’existence de désordres notamment la présence d’infiltrations d’eau, Madame, [T], [X] a fait diligenter une expertise amiable, dont le rapport du 03 juillet 2025 réalisé par Monsieur, [A], [R] fait état de plusieurs désordres impactant l’habitabilité et la sécurité de la maison.

Par actes séparés des 16 et 18 décembre 2025, Madame, [T], [X] a fait assigner Monsieur, [D], [K], Madame, [Q], [H], Monsieur, [U], [J], Madame, [V], [S] et la SARL IMMOCONTROLE devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire au visa de l’article 145 du Code de procédure civile et réserver les dépens.

Elle fonde sa demande d’expertise sur la garantie des vices cachés ou sur la garantie décennale.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 28 janvier 2026, Monsieur, [U], [J] et Madame, [V], [S], demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de débouter Madame, [T], [X] de sa demande d’expertise et la condamner à leur payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que la demande d’expertise judiciaire formée par Madame, [T], [X] sur le fondement de la garantie des vices cachés ne peut prospérer. Ils affirment d’une part que les désordres relatifs aux émanations de fumée n’existent plus, du fait de l’installation d’un poêle à bois ; d’autre part, que les fuites constituent des désordres pris en charge au titre de l’assurance habitation et enfin que la surconsommation électrique ne constitue pas un vice caché.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 03 février 2026, Monsieur, [D], [K] et Madame, [Q], [H], demandent au président de ce tribunal, de :

à titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes de Madame, [T], [X] et en tant que de besoin, l’en débouter,

subsidiairement,

— leur décerner acte de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire présentée par Madame, [T], [X],

— mettre à la charge de Madame, [T], [X] la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire, ainsi que l’ensemble des compléments de provision éventuellement sollicités par l’expert dont elle demande la désignation,

— réserver le sort des frais irrépétibles et les dépens.

Ils font valoir que :

— l’acte de vente contient une clause de médiation préalable en cas de différend ; or, Madame, [T], [X] ne justifie d’aucune démarche en ce sens, de sorte que sa demande doit être déclarée irrecevable.

— il résulte de l’article 15 de l’acte de vente que Madame, [T], [X] avait connaissance des anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers et s’était engagée à effectuer des travaux de remise en conformité nécessaires.

— le contrat de vente contient une clause élusive de garantie, il revient donc à Madame, [T], [X] de rapporter la preuve que les vendeurs avaient connaissance des désordres dénoncés.

— leur responsabilité décennale ne peut être engagée, les travaux ayant été réalisés n’étant que des travaux d’embellissement.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 03 février 2026, la SARL IMMOCONTROLE demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de voir :

à titre principal,

— débouter Madame, [T], [X] de voir ordonner des opérations d’expertises au contradictoire de la SARL IMMOCONTROLE,

— condamner Madame, [T], [X] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— juger que la SARL IMMOCONTROLE formule les plus expresses réserves et protestations d’usage,

— réserver les dépens.

Elle fait valoir que, dans le cadre du DPE, la société a estimé les frais annuels d’énergie selon une méthode de calcul dite « sur factures », qui lui ont été transmises par le vendeur. Or, si les factures produites étaient erronées, il ne peut être reproché à la société une sous-estimation de l’estimation des frais annuels.

À l’audience du 04 février 2026, Madame, [T], [X], représentée par son conseil, a fait valoir que la clause de médiation préalable ne s’applique pas aux mesures d’expertise judiciaire.

Les autres parties, représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 1103 du Code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’acte de vente du 13 octobre 2023 contient une clause intitulée « MÉDIATION » qui stipule que « les parties sont informées qu’en cas de litige pouvant résulter soit du contenu du présent acte soit même de sa validité, elles pourront, préalablement à toute instance judiciaire, le soumettre à un médiateur ».

Il ressort de la formulation de cette clause aucune obligation pour les parties, mais uniquement une incitation à recourir à un mode amiable de règlement du différend né de la formation ou du contenu du contrat.

En outre, la demande tendant à l’organisation d’une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile échappe à une clause de médiation préalable obligatoire, puisqu’elle est antérieure à « tout procès ». Par ailleurs, les constatations contradictoires réalisées au cours de l’expertise sont de nature à permettre aux parties d’analyser clairement les chances de succès de leurs prétentions respectives et donc d’entrer en voie de discussion.

Dès lors, compte-tenu de ces éléments, la demande formée par Monsieur, [D], [K] et Madame, [Q], [H] sera rejetée et la demande d’expertise sera déclarée recevable.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Le motif légitime est un fait crédible et plausible ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démonter que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Madame, [T], [X] entend se prévaloir de la garantie des vices cachés ou de la garantie décennale à l’encontre des vendeurs s’agissant des désordres constatés dans sa propriété. Elle verse aux débats un rapport d’expertise du 03 juillet 2025 par Monsieur, [A], [R] qui fait état de :

— désordres sur les fenêtres et volets, notamment des problèmes d’ouverture et de fermeture, une absence d’étanchéité entraînant une humidité ambiante qui se répercute sur les revêtements muraux,

— désordres sur les appuis fenêtres des lucarnes, notamment des fissures et un fléchissement central,

— infiltrations par le seuil de la baie vitrée et de la porte d’entrée,

— fuite dans la salle de bain de l’étage, ayant eu lien en pied de douche,

— risque de l’effondrement de l’annexe garage,

— désordres muraux notamment des cloques et de la peinture qui se désagrège,

— fuites de fumée au niveau du conduit de cheminée,

La vraisemblance des désordres dénoncés est ainsi établie.

Sur la demande de rejet formée par Monsieur, [D], [K] et Madame, [Q], [H] :

L’article 1643 du code civil dispose que : « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le juge peut refuser d’appliquer une clause de non-garantie stipulant que l’acquéreur prendrait l’immeuble dans son état actuel, avec tous ses vices ou défauts, apparents ou cachés, si la mauvaise foi du vendeur non professionnel est établie.

Dès lors, au stade de la demande d’expertise devant le juge des référés, qui excéderait son office en caractérisant la mauvaise ou bonne foi des vendeurs, il apparaît prématuré de mettre hors de cause ces derniers, étant donné que tout action à leur encontre n’est pas manifestement vouée à l’échec au vu des désordres dénoncés.

Sur la demande de rejet formée par Monsieur, [U], [J] et Madame, [V], [S] :

Si Monsieur, [U], [J] et Madame, [V], [S] affirment à juste titre que les désordres relatifs aux émanations de fumée n’existent plus, et que la fuite de la salle de bain a été prise en charge par l’assureur de Madame, [T], [X], il n’en demeure pas moins que d’autres désordres présents dans la maison ont été constatés par l’expert dans son rapport ; de sorte que Madame, [T], [X] justifie d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise judiciaire.

En outre, l’argument selon lequel la surconsommation électrique ne peut constituer un vice caché ne saurait prospérer. En effet, il est de droit constant qu’une erreur sur un DPE peut constituer un vice, susceptible de fonder une action au titre des articles 1641 et suivants du Code civil.

Sur la demande de rejet formée par la SARL IMMOCONTROLE :

La SARL IMMOCONTROLE fait valoir qu’il ne peut lui être reproché un quelconque manquement dans le cadre de la réalisation du DPE, ce dernier ayant été établi dans les règles de l’art. Elle précise en effet avoir suivi la méthode dite « sur facture » conformément aux textes en vigueur.

Or, il ressort des conclusions de l’expert en date du 03 juillet 2025 que la consommation électrique a été évaluée à 21 753 KW alors que celle estimée dans le DPE était de 12 860 KW et 6 720 KW de bois.

La SARL IMMOCONTROLE indique que les frais annuels d’énergie ont été estimés au regard des factures transmises par les vendeurs, de sorte qu’il ne peut lui être reproché une sous-estimation. Il lui appartiendra d’en justifier le cas échéant au fond.

Toutefois, au stade de la demande d’expertise, il apparaît prématuré de mettre hors de cause la SARL IMMOCONTROLE, étant donné que toute action à son encontre n’est pas manifestement vouée à l’échec au vu du désordre dénoncé.

Dans ces conditions, l’expertise judiciaire sera ordonnée au contradictoire de Monsieur, [D], [K] et Madame, [Q], [H], de Monsieur, [U], [J] et Madame, [V], [S] et de la SARL IMMOCONTROLE.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

Madame, [T], [X] sera donc tenue aux dépens.

Il n’y a pas lieu de condamner sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La présidente du tribunal,

ORDONNE une mission d’expertise confiée à :,

[L], [G]

426 Chemin de la ferme

76119 STE MARGUERITE SUR MER

Tél : 02.35.83.94.55 Port : 02.35.83.94.55

Mèl :, [L],.[G]@expert-de-justice.org

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de ROUEN ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

Après avoir pris connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’acte de vente, plans, devis, marchés et autres et s’être rendu sur les lieux, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs ;

I. Environnement

1. Situer et décrire l’immeuble, décrire son utilisation. Le décrire et le photographier.

2. Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu depuis la vente.

3. Mentionner les griefs allégués par le ou les demandeurs, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.

II. Procédure

4. Rappeler la mission d’expertise qui vous a saisi, sa date, la juridiction qui vous a désigné et la mission qui vous a été confiée. Mentionner les ordonnances ultérieures étendant les opérations d’expertise à d’autres parties ou d’autres dommages.

5. Lister les pièces qui ont été communiquées par chaque partie. Lister les réunions d’expertise, et la façon dont chaque partie y a été convoquée. Lister chacun des dires.

III. Griefs

Numéroter les griefs allégués dans l’assignation et les conclusions du demandeur, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous griefs ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, en regroupant le cas échéant les griefs identiques sous le même numéro.

Pour chaque grief, répondre aux questions suivantes (6 à 8), avant de passer au suivant :

6. Constat.

a) Décrire le grief (désordre, malfaçon, non façon, non-conformité contractuelle…). Préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.

b) Préciser la date d’apparition du grief dans toutes ses composantes, son ampleur et ses conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis).

c) Indiquer s’il était apparent lors de l’acquisition ou s’il est apparu postérieurement. Dans le premier cas, indiquer s’il pouvait être décelé par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée. Dans le second cas, s’il trouve son origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’il est la conséquence de travaux réalisés par l’acquéreur,

7. Nature du grief. Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du grief, notamment si le grief rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement. Donner tous éléments permettant à la juridiction de déterminer si le vendeur avait connaissance du grief ou ne pouvait manquer d’en avoir connaissance.

8. Reprise du grief. Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier au grief. Les décrire. Indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble. Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux. Évaluer les moins-values résultat des griefs non réparables techniquement.

9. À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque grief, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature et le chiffrage des travaux de reprise.

IV. Préjudices immatériels

10. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des griefs.

11. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

V. Travaux urgents

12. Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des griefs et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

VI. Sur le diagnostic de performance énergétique

13. Dire si le DPE a été réalisé dans les règles de l’art et si l’estimation fournie correspond aux besoins du logement

VII. Dires

14. Répondre aux dires récapitulatifs.

15. Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DIT que Madame, [T], [X] devra consigner la somme de 5 000 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 9 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :

— la liste exhaustive des pièces consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : expertises.tj-evreux@justice.fr ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNE Madame, [T], [X] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier La présidente,