TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/09050 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AAS

Minute : 25/887

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [L] [U]

Monsieur [M] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [L] [U],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [U]

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 février 2021, la SCI SEFORA a donné à bail à Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] un appartement situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 659 euros, provisions sur charges comprises.

Par contrat de cautionnement du 11 février 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif « VISALE », selon application de la convention conclue entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

A la suite d’incidents de paiement, le bailleur a demandé à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES d’exécuter son engagement et de lui régler la somme de 1316,52 euros au titre des loyers et charges impayées par les locataires de septembre 2023 à décembre 2023 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a fait signifier à Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1316,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

A la suite de nouveaux impayés, la caution a été actionnée par le bailleur qui lui a réclamé le paiement des loyers de janvier 2024 à mars 2025 au titre de sa garantie.

Quittance a été délivrée par le bailleur à la caution le 3 avril 2025.

Par notification électronique du 18 janvier 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a fait assigner Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] 0 devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

ordonner l’expulsion de Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] au paiement des sommes suivantes :

3299,19 euros au titre de la dette locative arrêtée, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 1316,52 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 septembre 2024.

À l’audience du 7 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8102,97 euros arrêtée au 20 mars 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus.

Au soutien de ses demandes, elle indique tout d’abord que le Juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, et R213-9-7 du même code, concernant les actions nées d’un contrat de louage d’immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2308 et suivants du Code civil, elle indique qu’elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d’un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation du débiteur, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu’elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l’article 2309 du Code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d’engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement invoque la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U], régulièrement assignés, à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] assignés à personne à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la compétence :

Aux termes de l’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Selon l’article R213-9-7 du même Code, en ce cas, le Juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l’article R213-9-6 du Code de l’organisation judiciaire que les Juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l’action principale du subrogeant.

En l’espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution. L’action principale porte sur l’exécution d’un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 7] qui, conformément à l’annexe tableau IV du Code de l’organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy.

Dès lors, l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du Juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du RAINCY.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées 2023tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 2309 du code civil que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des quittances subrogatives du 12 décembre 2024 et 3 avril 2025 et du décompte en date du décompte de la créance actualisé au 20 mars 2025 que la balance entre les loyers perçus par la bailleresse et les sommes versées par la caution en substitution des locataires défaillants, s’établit à la somme 8102,97 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] des sommes que le bailleur pouvait lui-même réclamer, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8102,97 euros, au titre des sommes versées au titre de la garantie des loyers, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 janvier 2024 sur la somme de 1316,52 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l’encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés par les locataires dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 février 2021 à compter du 16 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 mars 2024, Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] à son paiement à compter de 16 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] 0 à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 février 2021 entre la SCI SEFORA d’une part, et Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8], sont réunies à la date du 16 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] à compter du 16 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 8102,97 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 mars 2025, versés au titre de la garantie des loyers, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 janvier 2024 sur la somme de 1316,52 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 mars 2025, échéance d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées à la bailleresse à ce titre dûment justifiées par quittance subrogative, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [U] et Monsieur [M] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE