TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 1]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/01179 – N° Portalis DBXU-W-B7J-ILIS

[R] [V]

C/

[M] [T] épouse de Monsieur [Q] [E]

[Q] [E]

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 20 Février 2026 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

Madame [R] [V]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES

DÉFENDEURS :

Madame [M] [T] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non comparante, non représentée

Monsieur [Q] [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

DÉBATS à l’audience publique du : 03 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 novembre 2019, Madame [R] [V] a donné à bail à Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E], une maison à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 950 euros hors charges.

Se plaignant de l’existence de désordres au sein du logement et notamment des problèmes de canalisation, d’humidité et de moisissures, Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] ont saisi la Caisse d’allocations familiales afin de faire établir un diagnostic-constat de carence par la société SOLIHA. Le rapport du 16 juin 2023 fait état d’un logement indécent, insalubre et d’un risque de péril.

Par requête du 24 juillet 2023, le Maire de la commune d’IVRY LA BATAILLE a donc saisi le juge des référés du Tribunal administratif de ROUEN, qui, par ordonnance du 28 juillet suivant, a ordonné une expertise judiciaire. Le rapport de l’expert en date du 01er août 2023 fait le constat de nombreux désordres, ainsi qu’un risque de péril grave et imminent.

Un arrêté municipal de péril imminent a été pris le 01er août 2023.

Un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de constat le 24 octobre 2023.

C’est dans ces conditions que Madame [R] [V] a fait assigner Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX par actes de commissaire de justice du 13 novembre 2025, pour obtenir notamment la résiliation du contrat et leur condamnation solidaire aux sommes restant dues.

A l’audience du 03 décembre 2025, Madame [R] [V], représentée par son conseil, s’est référée à son acte introductif d’instance et a sollicité du tribunal de voir :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu, le 08 novembre 2019, entre Madame [R] [V] et les époux [E], portant sur une maison située [Adresse 3] à [Localité 4], au 06 octobre 2023, date de restitution des lieux et des clés de la maison, condamner solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] à lui payer la somme de 3.080,92 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et capitalisation des intérêts, condamner solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] à lui payer la somme de 61.320,50 euros au titre des réparations locatives, condamner solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et financier,condamner solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] à lui payer la somme de 1.829 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du constat valant état des lieux de sortie du 24 octobre 2023, de la présente assignation et de ses suites,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E], bien que régulièrement assignés selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Article 474 du Code de procédure civile : « En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut ».

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

En application de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et des dispositions du code civil, le locataire ayant notifié à son bailleur son départ du logement et ayant rendu les clés à l’expiration d’un délai de préavis est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] ont notifié à Madame [R] [V] leur départ du logement, par lettre recommandée et ont remis les clés à Monsieur [I] [J], policier municipal à [Localité 5], le 5 octobre 2023.

En conséquence, il convient de constater, que le contrat est résilié à compter du 06 octobre 2023 et que Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] sont déchus de tout titre d’occupation de la maison à usage d’habitation et du garage situés [Adresse 4].

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Madame [R] [V] produit un décompte démontrant que Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] restent lui devoir la somme de 3.080,92 euros, échéance du mois de juillet 2023 comprise.

Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En outre, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité (page n°3).

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 3.080,92 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

A défaut de produire des éléments au soutien de sa demande de capitalisation des intérêts, Madame [R] [V] sera déboutée de ce chef.

Sur la demande de condamnation au paiement des réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.

Il convient de retenir qu’il :

appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Madame [R] [V] sollicite la condamnation solidaire de Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] au paiement de la somme de 61.320,50 euros au titre des réparations locatives.

Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] n’ont pas comparu ; toutefois, le tribunal constate, au vu des pièces produites par la société bailleresse, qu’il existe un désaccord entre les parties sur l’imputabilité des dégradations.

En l’espèce, Madame [R] [V] soutient que, pour avoir vécu plusieurs années dans le logement, celui-ci était en bon état à l’entrée des locataires dans les lieux en novembre 2019 et produit à cette fin des attestations de témoins déclarant que les lieux étaient dans un bon état d’entretien, qu’il n’existait aucun dysfonctionnement du système de canalisation et aucune insalubrité.

En outre, ces témoignages sont corroborés par :

une facture n°F-2017-0556 de la SARL INTERCREATION en date du 19 janvier 2017 laissant apparaître que la salle de bain et les toilettes ont été entièrement rénovées, un enduit a été appliqué et le ravalement de la façade a été réalisé, travaux s’élevant à la somme de 46.508 euros (pièce n°4) ;un rapport officiel de diagnostic du 17 janvier 2018 précisant que « l’installation (électrique) est protégée dans son ensemble » (pièce n°6) ;

une facture n°F-2018-0685 établie par la SARL INTERCREATION le 05 février 2018 démontrant que les améliorations préconisées dans le rapport de diagnostic concernant le circuit électrique ont été réalisées (pièce n°7) ; un courrier d’avis de valeur de la SARL PROFESSIONS IMMOBILIERES daté du 15 septembre 2018 précisant que le bien immobilier appartenant à Madame [R] [V] « pourrait trouver preneur autour des 1100 euros par mois » (pièce n°10) ; un courrier de la société SUEZ du 02 mai 2019 affirmant que le réseau d’assainissement de la maison est en « parfaite conformité » avec la législation (pièce n°8) ;

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement loué par Madame [R] [V] aux consorts [E] était en bon état d’entretien et de réparations locatives à la date du 08 novembre 2019 (conclusion du contrat). En conséquence, il est manifeste que les désordres sont apparus postérieurement à l’entrée dans les lieux de Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E].

Par ailleurs, s’agissant de l’imputabilité des désordres apparus, Madame [R] [V] affirme que ces derniers sont le résultat de dégradations progressives et volontaires de la part des consorts [E]. Au soutien de sa prétention, elle produit :

deux attestations de Monsieur [O], gérant de la SARL INTERCREATION, dans lesquelles celui-ci affirme que les canalisations sanitaires ont été bouchées « suite à une coulée de plâtre volontaire » et que « la VMC qui se trouve dans les combles était débranchée volontairement » (pièces n°41) ;des attestations de voisins qui indiquent qu’une « dégradation petit à petit s’est installé au devant du domicile (mur sale, odeurs, mauvaises herbes) », « par la suite, lors de mes passages répétés devant la maison, que je savais en location, j’ai constaté la dégradation des murs du jardin, un manque évident d’entretien (…), une odeur, une puanteur lors de fortes chaleurs se dégageant du jardin », « les locataires utilisaient le jardin comme WC », « le jardin n’était pas entretenu, les thuyas qui atteignent envers 4 à 5 mètres de hauteur n’ont jamais été coupé » (pièces n°51, 52, 53, 54) ;

En outre, il résulte des éléments de la procédure que Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] n’ont pas donné suite aux demandes d’accès au logement effectuées par la bailleresse au vu de réaliser certains travaux ni à ses propositions de relogement ; de sorte que leur mauvaise foi ne peut être que caractérisée.

En conséquence, il convient de relever poste par poste les réparations sollicitées par la bailleresse et justifiées par la production d’un devis n°D-2024-0593 de la SARL INTERCREATION du 18 juillet 2024 afin de déterminer leur imputabilité.

S’agissant de la remise en état des parquets et plinthes pour un montant de 3.850 euros, il ressort des éléments du dossier que Madame [R] [V] a procédé à la réfection des sols du salon, de la chambre, du couloir, de la cuisine, de la salle de bain et des toilettes selon facture du 19 janvier 2017 tandis que le procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 précise que :

dans l’entrée : « le sol est recouvert de plaques d’aggloméré stratifiées imitation parquet de bois qui sont très humides » ; dans le séjour : « le sol est recouvert de plaques d’aggloméré stratifiées imitation parquet de bois comprenant quelques petites traces de dégradation par endroits », « les plinthes au bas des murs sont très dégradées, certaines comprennent de nombreuses traces de moisissure et d’autres sont décollées du mur » ;dans le dégagement comprenant l’escalier : « le sol est recouvert de plaques d’aggloméré stratifiées imitation parquet de bois très humides et comprenant des traces de rouille par endroits » ;au niveau du palier avec le grand dégagement à gauche : « le parquet de ce dégagement est gondolé et rayé par endroits » ;

dans la salle de douche comprenant des WC : « trois carreaux comprennent des petits éclats et un autre carreau est fêlé sur toute sa largeur » ; dans la chambre à côté de la salle de douche : « le sol est recouvert de plaques d’aggloméré stratifiées imitation parquet de bois très gondolées » ; dans la grande chambre du fond : « le sol est recouvert de plaques d’aggloméré stratifiées imitation parquet de bois comprenant des petites traces de dégradation et des traces de rayures », « les angles supérieurs de chaque marche sont dégradés » ;

Au regard de ces éléments, il convient de mettre à la charge de Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] la réfection des sols pour la somme de 3.850 euros TTC.

S’agissant de la remise en état de l’installation électrique pour un montant de 9.366,50 euros, il ressort des éléments du dossier que Madame [R] [V] a procédé au remplacement des désordres recensés dans diagnostic officiel, selon facture du 05 février 2018 tandis que le procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 relève que :

dans l’entrée : « une prise électrique ne comprenant plus d’enjoliveur et faisant ressortir les fils à nu avec un domino » ; dans la cuisine : « à côté du socle du disjoncteur principal, un petit boitier ne comprend plus de capot et fait ressortir les fils à nu avec des toiles d’araignées » ; dans le séjour : « la prise électrique du mur périphérique donnant sur la terrasse a fait l’objet d’un court-circuit ; elle est actuellement brûlée » ;dans la chambre donnant sur le jardin : « la prise électrique du radiateur électrique sous la fenêtre ne comprend plus d’enjoliveur et les fils avec dominos raccordés au radiateur, défixé du mur et posé par terre, sont à nu » ;

En outre, il ressort du diagnostic-constat réalisé par la société SOLIHA le 16 juin 2023 que l’installation électrique est en mauvais état d’usage, de fonctionnement et non sécurisée. Il est notamment relevé que « dans la salle à manger, les prises électriques ainsi que les radiateurs présentent un choc électrique et sont HS » ; « le tableau électrique du garage n’est pas correctement protégé (absence d’obturateur) ». Le rapport d’expertise du 01er août 2023 préconisait par ailleurs de « faire évacuer le logement sans délai, faire couper le compteur électrique du logement sans délai et de rendre inaccessible la propriété à toutes personnes ».

Au regard de ces éléments, il convient de mettre à la charge des époux [E] la somme de 9.366,50 euros TTC au titre des travaux de remise en état de l’installation électrique.

S’agissant de la remise en état des murs pour un montant de 14.564 euros, il ressort des éléments du dossier que Madame [R] [V] a procédé à la pose d’un enduit général avec peinture de couche sur l’ensemble des murs selon facture du 19 janvier 2017 tandis que le procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 précise que :

dans l’entrée : « traces de dégradation et de moisissures tout autour de la porte », « nombreuses traces de salissures », « traces de moisissures au-dessus de la porte d’entrée » ; dans la cuisine : « peinture blanche comprenant d’innombrables traces de salissures », « nombreuses traces de moisissures », « très dégradé » ; dans le séjour : « nombreuses traces de salissures et des traces de dégradation de peinture faisant apparaître le plâtre à l’état brut », « d’innombrables trous de chevilles » ; dans la chambre donnant sur le jardin : « les murs sont recouverts de papier peint comprenant de nombreux trous de chevilles et des traces de dégradation » ; au niveau du dégagement comprenant l’escalier : « traces de dégradation au-dessus des plinthes », « le pan de mur périphérique est totalement dégradé et fissuré ; il est même décollé à l’angle du mur perpendiculaire de la cage d’escalier » ;

au niveau du palier avec le grand dégagement à sa gauche : « traces de dégradation par endroits, faisant éclater la peinture » ; dans la salle de douche comprenant des WC : « peinture blanche comprenant d’innombrables traces de salissure au-dessus du lavabo », « d’innombrables traces de crayon à papier avec des grosses traces de salissures » ;dans la chambre à côté de la salle de douche : « peinture bordeaux comprenant de nombreux éclats sur toute la surface », « derrière la porte, le mur comprend deux grosses traces de chocs qui ne sont même pas réparées », « traces d’enfoncement de la cloison faisant éclater la peinture » ;dans la grande chambre du fond : « peinture beige et marron comprenant de nombreux éclats de peinture », « trace de choc non rebouchée » ;dans la chambre située à droite du dégagement escalier : « peinture cloquée et fissurée en de nombreux endroits, laissant apparaître le plâtre à l’état brut, particulièrement sur le mur périphérique côté rue » ;dans la dernière chambre en face du dégagement : « peinture verte comprenant des traces de crayons et une trace de dégradation sous la poutre apparente ».

Au regard de ces éléments, les dégradations constatées sont imputables à Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E]. Toutefois, compte-tenu de la durée d’occupation des lieux par les locataires de quatre années, il convient de faire application d’un coefficient de vétusté de 7% par année d’occupation.

En conséquence, la somme de 10.486,08 euros TTC sera mise à la charge de Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] au titre de la réfection des murs.

S’agissant de la remise en état de la canalisation d’eaux usées extérieure, des travaux de plomberie réalisés dans les pièces d’eau, Madame [R] [V] sollicite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 10.175 euros.

Concernant le remplacement du tuyau de canalisation extérieur :

Il ressort du courrier adressé par la société SUEZ le 02 mai 2019, soit six mois avant l’entrée des locataires dans les lieux, que le réseau d’assainissement était en parfaite conformité avec la législation.

Si les locataires ont indiqué à la bailleresse l’existence d’un engorgement de leurs toilettes au mois de juillet 2020, Madame [R] [V] justifie quant à elle avoir informé les locataires d’une intervention de son assureur VEOLIA le 12 novembre suivant (pièce n°17).

Par la suite, le rapport établi par la société SOLIHA le 16 juin 2023 relève que « les canalisations sont bouchées. Les eaux grises s’écoulent dans la cour et les eaux noires ressortent par le siphon de cour extérieur à droite de la porte d’entrée ». De même, le rapport d’expertise du 01er août 2023 fait le constat que « les [Localité 6] de l’immeuble ne semblent pas ou plus être raccordées à un réseau de traitement, puisqu’ils se déversent sur la pelouse côté du pignon de gauche ».

Par ailleurs, les attestations produites par Madame [R] [V] témoignent d’une dégradation progressive et volontaire des lieux par les locataires, et particulièrement du jardin.

En conséquence, compte-tenu de ces éléments, le coût du remplacement du tuyau extérieur sera mis à la charge de Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E].

Concernant les travaux de plomberie réalisés dans le logement :

Il ressort d’un devis n°D-2017-0556 de la SARL INTERCREATION du 19 janvier 2017 que Madame [R] [V] a procédé d’une part au remplacement de la cabine de douche, du mitigeur et receveur de douche, d’un meuble et du WC dans la salle de bain de l’étage ainsi que le remplacement de la colonne de douche, d’un meuble et du WC dans la salle de bain du rez-de-chaussée.

Or, il est relevé dans le procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 que :

dans la salle de douche à l’étage : « le plateau en marbre est cassé et le placard ne comprend plus de porte », « les portes de la cabine de douche ne sont plus dans leurs rails », « le robinet mitigeur avec son tuyau de douche sont très entartrés et la pomme de douche est manquante » ; dans la salle de douche et les toilettes au rez-de-chaussée : « le lavabo est une vasque en matériau composite posée sur un meuble en bois dont la partie supérieure est totalement recouverte de moisissure et une porte est dégondée », « le robinet mitigeur est désolidarisé du meuble », « les robinets sont entartrés et la sortie de douche plafonnier est totalement rouillée », « « la chasse d’eau ne fonctionne pas » ;

Il résulte des ces constatations que seul le remplacement du WC à l’étage n’apparait pas justifié. En conséquence, au regard des prix du marché, la somme de 500 euros sera déduite du montant total sollicité par la bailleresse.

Au total, sera mis à la charge de Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] la somme de 9.675 euros TTC au titre des frais de remise en état des canalisations et travaux de plomberie.

S’agissant de la remise en état du carreau de la cheminée (vitre de l’insert) pour un montant de 258,50 euros, il ressort du procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 que « la porte en verre de l’insert est cassée » alors que les locataires, en l’absence d’état des lieux d’entrée, sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations.

En conséquence, s’agissant d’une réparation entièrement imputable aux locataires, la somme de 258,50 euros TTC sera mise à la charge de Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] au titre des frais de réparation de la vitre de la cheminée.

S’agissant de la remise en état de la vitre de la baie vitrée du salon, pour un montant de 577,50 euros, il ressort du procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 que « la double porte-fenêtre de gauche comprend une vitre qui est cassée » alors que les locataires, en l’absence d’état des lieux d’entrée sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations.

En conséquence, s’agissant d’une réparation entièrement imputable aux locataires, la somme de 577,50 euros TTC sera mise à la charge des consorts [E] au titre des frais de réparation de la vitre de la baie vitrée.

S’agissant du remplacement de deux fenêtres de toit à l’étage pour un montant de 1.661 euros, il ressort du procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 que :

au niveau du palier avec le grand dégagement : « les fenêtre de type vélux en bois comprennent de nombreuses traces de moisissures et sont très dures et difficiles à ouvrir ; l’une des deux ne comprend même plus de poignées ni de gâche », dans la chambre située à droite du dégagement : « la fenêtre de type vélux est relativement difficile à ouvrir et comprend des traces de moisissures dans sa partie inférieure » ;

dans la dernière chambre en face du dégagement : « la fenêtre en bois de type vélux comprend de très grosses traces de moisissure dans sa partie inférieure. Son double vitrage n’est plus étanche. Par ailleurs, cette fenêtre s’ouvre très difficilement ».

Or, en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locataires sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations. En conséquence, s’agissant d’une réparation entièrement imputable aux locataires, sera mise à la charge des consorts [E] la somme de 1.661 euros TTC au titre du remplacement des fenêtres de toit.

S’agissant de la remise en état de la cuisine équipée avec remplacement du four et du lave-vaisselle, il ressort du procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 que « les trois tiroirs et le placard de la partie inférieure sont à l’état d’usage et relativement sales à l’intérieur », « l’emplacement pour le four est sale et le four se trouve actuellement dans le garage », « le placard sous l’évier comprenant une bouteille de gaz est également très sale ». Il est également précisé, au niveau des extérieurs, que le « garage comprend le four et le lave-vaisselle qui sont normalement intégrés dans la cuisine aménagée. Ces deux éléments sont tellement dégradés qu’ils ne sont pas réutilisables ».

Or, en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locataires sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations

Au regard de ces éléments, il apparait que seul le four et le lave-vaisselle nécessite leur remplacement, les autres équipements de la cuisine étant seulement dans un état de saleté, le procès-verbal de constat ne faisant pas état de réelles dégradations.

En conséquence, au regard des prix du marché, la somme de 800 euros sera mise à la charge des consorts [E] au titre des frais de remplacement du lave-vaisselle et du four.

S’agissant de la remise en état du portail et du portillon pour un montant de 1.088 euros, il ressort du procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 que « le point d’attache du pan droit du portail en fer est dégradé et le pan droit de ce portail frotte par terre ; il faut le soulever pour qu’il s’ouvre » ; « le canon de la serrure du portillon est coincé, par conséquent, ce portillon ne peut plus s’ouvrir ».

Or, en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locataires sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations. En conséquence, sera mise à la charge des époux [E] la somme de 1.088 euros TTC au titre du remplacement du portail et du portillon.

S’agissant de la remise en état des carrelages de terrasses extérieures pour un montant de 4.059 euros, il ressort du procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 que « un carreau de carrelage, situé à l’extrémité gauche de la terrasse donnant sur la rue, est cassé » ; « côté jardin, de nombreux carreaux de la terrasse sont cassés ».

Toutefois, il ressort des photographies annexées au procès-verbal de constat que le périmètre des dégradations constatées sur les carreaux de terrasse est limité ; de sorte que la somme sollicitée par la bailleresse apparait disproportionnée.

En conséquence, sera mise à la charge des époux [E], la somme de 2.029,50 euros au titre de la réfection de certains carreaux de la terrasse.

S’agissant de la reprise des façades de la maison et murs pour un montant de 4.675 euros, Madame [R] [V] justifie avoir procédé au ravalement de la façade, selon facture du 19 janvier 2017 tandis que le procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 précise que « le crépi du mur situé sous la haie précisée est manquant et le mur est dégradé », « le côté intérieur du mur d’enceinte séparatif de la rue est totalement recouvert de moisissure faisant décoller le crépi dans sa partie inférieure ».

Or, en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locataires sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations. Toutefois, au regard de la durée d’occupation de quatre années, le montant mis à la charge des consorts [E] sera réduit à la somme de 2.337,50 euros.

S’agissant du remplacement de la porte d’entrée pour un montant de 2.695 euros, il ressort du procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 que « la porte d’entrée est en métal peint en blanc comprenant de nombreuses traces de rouille, particulièrement dans sa partie inférieure extérieure et des traces de salissures côté extérieur ».

Or, en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locataires sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations. Toutefois, au regard de la durée d’occupation de quatre années, le montant mis à la charge des consorts [E] sera réduit à la somme de 1.347,50 euros.

S’agissant de la remise en état du jardin pour un montant de 3.400 euros, justifié par la production d’une facture de la société YANN ESPACES VERTS du 22 juillet 2024, il ressort du procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 que « à ce jour, la pelouse n’est pas tondue et les haies ne sont pas taillées ».

En outre, les voisins ont constaté « une hauteur de haie de plus de 5 mètres, aucun entretien extérieur, volets fermés » ; « un manque évident d’entretien avec une haie de sapin de plus de 4 mètres avec des branches empêchant le passage des véhicules et bus à proximité ». L’arrêté municipal du 26 juillet 2022 a également ordonné aux époux [E] de procéder à l’élagage des implantations qui débordent sur la voie publique.

En conséquence, s’agissant d’une réparation imputable aux locataires, sera mise à la charge des époux [E] la somme de 3.400 euros au titre des frais de remise en état du jardin.

Au total, il apparait que Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] sont redevables envers Madame [R] [V] de la somme de 46.877,08 euros au titre des réparations locatives.

Cette condamnation sera solidaire, conformément aux stipulations du contrat de bail.

Sur la demande de dommages et intérêts : A titre liminaire, les faits reprochés s’étant déroulés lors de la durée de vie du contrat de bail, la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier formée par la bailleresse sera examinée à l’aune de l’article 1231-1 du code civil.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il est constant que le demandeur doit prouver l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Madame [R] [V] sollicite la condamnation solidaire de Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral et financier. Elle indique que les locataires ont rendu son bien indécent et inhabitable nécessitant de lourds travaux de réparations, la privant ainsi de revenus locatifs.

Il ressort des éléments du dossier que Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] ont causé de nombreuses dégradations dans le logement appartenant à Madame [R] [V], le rendant insalubre et inhabitable.

En outre, l’arrêté municipal de péril imminent n’a été levé que le 17 juillet 2024, soit près de huit mois après le départ des locataires ; privant ainsi Madame [R] [V] de la possibilité de relouer son bien. Le préjudice financier est donc caractérisé.

S’agissant du préjudice moral, Madame [R] [V] indique avoir été particulièrement traumatisée par les reproches formulés par les locataires et leur orchestration de l’indécence du logement. Au regard des tracas subis du fait des procédures administratives et judiciaires auxquelles elle a dû prêter son concours, le préjudice moral est également établi.

En conséquence, Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] seront solidairement condamnés à verser à Madame [R] [V] la somme de 4.000 euros au titre de son préjudice financier.

Sur les frais d’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception […].

En application de l’article 12 du code de procédure civile, il y a lieu d’examiner à ce titre et non au titre des dépens la demande en paiement des frais de constat de commissaire de justice de Madame [R] [V].

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat de Commissaire de justice du 24 octobre 2023 que Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] seront ont été convoqués par lettres recommandées avec avis de réception en date du 10 octobre 2023 afin d’assister à l’état des lieux de sortie. Ces derniers ne se sont pas présentés au rendez-vous.

Par conséquent, Madame [R] [V] s’est trouvée contrainte de faire établir un constat d’huissier.

Dès lors, conformément aux dispositions précitées, Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] seront sont redevables de la moitié des frais exposés pour l’état des lieux de sortie. Au demeurant, il n’appartient pas à la présente juridiction d’en liquider le montant, s’agissant de dépens de l’instance.

Sur les frais du procès :

Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût de l’assignation. Il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur les dépens de l’exécution, s’agissant d’une compétence exclusive du juge de l’exécution.

Compte-tenu des démarches qu’a dû accomplir Madame [R] [V], et au vu de la facture d’honoraires produite, Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 1.829,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation, à compter du 06 octobre 2023, du bail conclu le 08 novembre 2019 entre d’une part Madame [R] [V] et d’autre part Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] concernant une maison à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 5] [Localité 7], après remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] à verser à Madame [R] [V] la somme de 3.080, 92 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 04 novembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] à verser à Madame [R] [V] la somme de 46.877,08 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] à verser à Madame [R] [V] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] à verser à Madame [R] [V] la somme de 1.829 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [Q] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et la moitié du coût du P.V. de constat d’état des lieux de sortie ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER