TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 23/02392 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PIR3

NAC : 30E

Jugement Rendu le 28 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Madame [D] [C] épouse [G], née le 10 Avril 1971 à [Localité 3] – Ukraine, demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Représentée par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

SOCIETE MAJORELLE, société civile immobilière, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 504 657 040, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

Représentée par Maître Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Julie HORTIN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 février 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 02 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 03 octobre 2024. Le délibéré a été prorogé au 28 novembre 2024.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2017, Monsieur [X] [Y] [Z] – aux droits duquel se trouve la société SCI MAJORELLE – a donné à bail à Madame [D] [C] épouse [G] un local commercial situé [Adresse 2] – [Localité 4], pour une durée de douze années et un mois à effet du 15 mai 2017 et pour expirer le 14 juin 2029. La destination du bail est l’activité de commerce de détail de biens d’occasion en magasin et exposition d’objets anciens de décoration et d’équipement de la maison.

Par acte extrajudiciaire en date du 13 octobre 2022, la SCI MAJORELLE a donné congé pour la deuxième échéance triennale afin de construire ou reconstruire à effet du 14 mai 2023.

Par acte en date du 14 avril 2023, Madame [G] a fait assigner la SCI MAJORELLE devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Dans ses dernières écritures, contenues dans l’acte introductif d’instance, Madame [G] sollicite du tribunal de :

A titre principal :

Dire irrégulier le congé délivré le 13 octobre 2022 à Madame [D] [C] épouse [G] et le déclarer nul et de nul effet, Dire que le bail commercial du 6 mai 2017 ayant pris effet le 15 mai 2017 portant sur un local commercial d’environ 38m2 sis [Adresse 2] à [Localité 4] se poursuivra jusqu’à son terme normal du 14 juin 2029, Condamner la société SCI MAJORELLE à verser à Madame [D] [C] épouse [G] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, Condamner la société SCI MAJORELLE aux entiers dépens de la présente instance.

A titre subsidiaire

Dire que le bail commercial du 6 mai 2017 ayant pris effet le 15 mai 2017 portant sur un local commercial d’environ 38m2 sis [Adresse 2] à [Localité 4] prendra fin le 14 mai 2023 à minuit par l’effet du congé signifié le 13 octobre 2022, Dire que Madame [D] [C] épouse [G] peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction par la société SCI MAJORELLE, Dire que Madame [D] [C] épouse [G] est redevable à l’égard de la société SCI MAJORELLE d’une indemnité d’occupation à compter du 15 mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, Fixer provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation dans l’attente de sa détermination définitive par le Tribunal au montant actuel du loyer annuel HT/HC, charges en sus, Avant dire droit, sur le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que sur le montant de l’indemnité d’occupation ordonner une expertise avec pour mission de : Convoquer les parties, Se faire remettre tous documents et pièces nécessaires à sa mission, S’entourer si besoin est de tout sachant et technicien de son choix,Visiter les locaux faisant l’objet du bail, les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer, Rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, Apprécier si l’éviction entrainera la perte du fonds ou son transfert, Rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 14 mai 2023 Dire que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, Dire que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur, Condamner la société SCI MAJORELLE à faire l’avance du coût des opérations d’expertise judiciaire, Sursoir à statuer sur les autres demandes, en ce compris les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, Ordonner l’exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, Madame [C] fait valoir que

— que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, mais que cela suppose que les travaux envisagés sur l’immeuble rendent le local inutilisable par le locataire. Elle soutient qu’il doit s’agir d’une reconstruction totale de l’immeuble supposant même une démolition avant la reconstruction, de telle sorte que le local concerné ne puisse plus être occupé. Elle soutient que le bailleur n’a jamais eu l’intention de démolir pour reconstruire l’immeuble.

— à titre subsidiaire, que si le congé devait être considéré comme valable, elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement complet de cette indemnité conformément à l’article L145-28 du code de commerce. Elle sollicite que soit ordonnée une expertise afin de fixer le montant de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 27 février 2024, la SCI MAJORELLE sollicite du tribunal de :

Débouter la société [C] de ses demandes principales. Valider le congé signifié par Madame [C] le 13 octobre 2022. Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission de : Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ; Visiter les lieux sis [Adresse 2] – [Localité 4], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par la société LE CROISSANT ; Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : Dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que la plus-value en résultant) ;

Dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [C] à compter du 14 octobre 2023. Condamner Madame [C] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Iris NAUD sur le fondement des dispositions de l’article 699 du même Code.Au soutien de ses prétentions, la SCI MAJORELLE fait valoir :

— qu’elle souhaite user de la faculté qui lui est offerte par les articles L. 145-4 et L. 145-18 du Code de commerce. Elle précise que le bailleur précise qu’il entend reprendre les locaux loués pour les détruire et les reconstruire. Elle souhaite que le congé soit validé.

— qu’elle entend, au bénéfice des présentes, s’associer à la demande d’expertise.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 29 février 2024, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 2 mai 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article L. 145-18, alinéa 1er, du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant. Il est admis que cette hypothèse suppose que les travaux envisagés sur l’immeuble rendent le local inutilisable par le locataire et qu’il ne puisse s’agir d’une simple rénovation, il faut une reconstruction totale de l’immeuble, supposant même une démolition avant la reconstruction, de telle sorte que le local concerné ne puisse plus être occupé. Par conséquent, si les travaux constituent de simples additions, ou une rénovation dans un secteur qui ne relève pas d’un périmètre sauvegardé, le seul congé qui pourra être donné au locataire sera le congé de droit commun avec offre d’indemnité à l’échéance du bail.

En revanche, il est également admis que ne sont pas exigées les autorisations administratives, telles que permis de démolir et permis de construire, préalablement à la délivrance du congé ou préalablement au départ du locataire. Il suffit donc que le projet de travaux soit réel et démontrable.

En l’espèce, la société SCI MAJORELLE a fait délivrer le 13 octobre 2022 un congé avec refus de renouvellement pour construire ou reconstruire pour le 14 mai 2023, date d’échéance triennale du bail, sur le fondement des articles L145-4 et L.145-18 du code de commerce lui proposant le versement d’une indemnité d’éviction.

Madame [G] conteste le fait que le congé ait été donné dans le cadre de l’article L. 145-18, alinéa 1er, du Code de commerce aux fins de construction / reconstruction. A cet égard elle produit un constat d’huissier en date du 16 février 2023 dans lequel il est reproduit diverses annonces pour offrir en location le local litigieux, sans mention de travaux de reconstruction.

Si le bailleur n’a pas à produire le permis de construire, il subsiste que les dispositions de l’article L. 145-18 du code de commerce offrant la possibilité au bailleur de délivrer congé pour ce motif sont applicables uniquement en cas de reconstruction de l’immeuble et non pas dans le cas de travaux d’aménagement ou d’extension. Dans ce cadre, le tribunal doit apprécier les éléments de fait qui lui sont présentés.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SCI MAJORELLE sur qui repose la charge de la preuve de prouver l’existence d’un projet de construction / reconstruction. Or, en l’espèce, elle n’apporte aucune précision sur ce projet, ni aucune preuve de son existence.

Dès lors, les dispositions de l’article L. 145-18 du code de commerce ne peuvent trouver à s’appliquer. Par conséquent, le congé délivré le 13 octobre 2022 est nul. Le bail du 6 mai 2017 reprendra donc son cours normal.

II/ Sur les demandes accessoires

A- Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI MARORELLE, partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens.

B- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SCI MARORELLE indemnisera Madame [G] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

C- Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s’agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

En l’espèce, aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du congé délivré le 13 octobre 2022

CONDAMNE la SCI MARORELLE à payer à Madame [D] [C] épouse [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI MARORELLE aux dépens

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,