Expéditions le : Minute n° 26/00045

Grosse :

ORDONNANCE DU : 11 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00664 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. [Z], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [M] [A] selon pouvoir en date du 31 décembre 2025

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [X] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 Janvier 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 17 mai 2013, la S.A. [Z] a donné en location à Mme [X] [G] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Mme [X] [G] et M. [R] [G] se sont mariés le 25 août 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [X] [G] et M. [R] [G], commandement de payer la somme de 3 610,40 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, la S.A. [Z] a fait assigner Mme [X] [G] et M. [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, le fondement des articles 484 et 834 du code de procédure civile, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 220 et 1751 du code civil, de :

— constater la résiliation au plus tard en date du 7 août 2025 du bail consenti par la S.A. [Z] à Mme [X] [G] puis de par le mariage à M. [R] [G],

— déclarer M. [R] [G] et Mme [X] [G] occupants sans droit ni titre,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par M. [R] [G] et Mme [X] [G] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 3] Publique,

— condamner solidairement M. [R] [G] et Mme [X] [G] à lui verser la somme de 7 377,20 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2025 et demeurant impayés à la date de rédaction des présentes, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 6 juin 2025 euros à compter du 3 610,40 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner solidairement M. [R] [G] et Mme [X] [G] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,

— condamner solidairement M. [R] [G] et Mme [X] [G] à lui payer la somme de 100,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience, la S.A. [Z], représentée par Mme [M] [A] munie d’un pouvoir valablement constitué, se désiste de sa demande de résiliation au titre du défaut d’assurance. maintient pour le surplus, ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 682,38 euros au 31 décembre 2025. Le dernier paiement des locataires date du mois de janvier 2025.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [R] [G] n’est ni présent, ni représenté.

Mme [X] [G] comparaît en personne. Elle indique qu’elle a transmis un justificatif d’assurance trois semaines auparavant, par la boîte aux lettres. Elle explique que son époux avait subi un accident en mai 2023, à la suite de quoi son entreprise a été fermée. Ils n’ont désormais plus aucun revenu. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un doMmege imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 octobre 2025 pour une audience fixée au 7 janvier 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer par acte du 6 juin 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 3 610,40 euros.

Le décompte arrêté au 31 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 6 juin 2025 et le 7 août 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 7 août 2025 et que Mme [X] [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [X] [G] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme [X] [G], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [X] [G] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Concernant le montant de la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

Selon l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, il est justifié que Mme [X] [G] et M. [R] [G] sont mariés depuis le 25 août 2021. Mme [X] [G] n’a pas contesté à l’audience le fait qu’elle occupait ce logement avec son époux. La dette locative est en outre, née postérieurement au mariage.

M. [G] est donc solidaire de la dette locative, quand bien même il n’apparaît pas sur le bail.

Selon le dernier décompte arrêté au 31 décembre 2025, les époux [G] sont redevables d’une somme totale de 4 682,38 .

En conséquence, les époux [G] seront condamnés à payer à titre provisionnel à la S.A. [Z] la somme de 4 682,38 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 610,40 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence du reprise du paiement du loyer avant l’audience et dans la mesure où les époux [G], compte tenu des déclarations de Mme [G] à l’audience, n’apparaissent pas en mesure de s’acquitter de leur dette locative, selon un plan d’apurement, en plus du règlement de leur loyer, il ne peut être accordé des délais de paiement.

Sur les frais du procès

Les locataires succombant au principal seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [X] [G] et M. [R] [G] seront donc condamnés à payer à la S.A. [Z] somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la S.A. [Z],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 mai 2013 entre la S.A. [Z] d’une part, et Mme [X] [G] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 7 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [X] [G] et M. [R] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à Mme [X] [G] et M. [R] [G] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme [X] [G] et M. [R] [G] de s’exécuter volontairement, la S.A. [Z] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [G] et M. [R] [G] à payer à la S.A. [Z] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [G] et M. [R] [G] à payer à titre provisionnel à la S.A. [Z] la somme de 4 682,38 euros (quatre mille six cent quatre-vingt-deux euros et trente-huit centimes)au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 décembre 2025, échéance de décembre incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 6 juin 2025 sur la somme de 3 610,40 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE solidairement [X] [G] et M. [R] [G] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE solidairement [X] [G] et M. [R] [G] à payer à la S.A. [Z] la somme de 100,00 euros (cent euros)sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE