TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01232 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBI2

JUGEMENT

DU : 27 Décembre 2024

S.A. IMMOBILIERE 3 F

C/

M. [P] [D]

Mme [I] [N] [V]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Décembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [P] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [N] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Novembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e CHAPULUT + CCC

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2019, la SA IMMOBILIERE 3F a loué à Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 379,68 euros charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2021, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 11 179,51 euros au titre des loyers et charges échus au mois 30 avril 2021 terme d’avril inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 novembre 2022.

Les impayés de loyer ont été signalés le 14 novembre 2022 à la caisse d’allocations familiales de l’Essonne.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

condamner les locataires solidairement à payer la somme de 17 256,11 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois terme de juillet 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 11 179,51 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

condamner les locataires in solidum à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l’Essonne 28 août 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 5 novembre 2024.

A cette audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 19 449,44 euros arrêtés au 31 octobre 2024 terme d’octobre inclus, au titre des loyers et charges échus au 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Elle précise que le décompte porte mention d’un surloyer de solidarité liquidé provisoirement dès lors que les locataires de manière régulière n’ont pas répondu aux enquêtes ressources mais que le surloyer a été porté au crédit du décompte en avril 2024 après réponse des locataires et que n’est maintenu qu’un surloyer de 162,64 euros en raison d’un dépassement du plafond de ressources. Elle précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cités par actes délivrés à à l’étude de commissaire de justice pour Monsieur [D] [P] et à à l’étude de commissaire de justice pour Madame [N] [V] [I], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 27 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 14 novembre 2022. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 octobre 2024, la dette locative de Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I] s’élève à la somme de 19 449,44 euros, déduction faites du loyer se solidarité provisoirement liquidé, au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 5 mai 2021 pour la somme de 11 179,51 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article art 9 intitulé « résiliation de plein droit du présent contrat de location » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 5 mai 2021 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 mai 2021, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA IMMOBILIERE 3F et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I] solidairement à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 19 449,44 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021 sur la somme de 11 179,51 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2019 entre la SA IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 5 mai 2021 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I] solidairement à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I] in solidum à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] et Madame [N] [V] [I] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,