Ordonnance de référé du 24 Avril 2026 – N° RG 26/00056 – N° Portalis DB3W-W-B7K-FRKN Page sur

Ordonnance du :

24 avril 2026

AFFAIRE :

S.C.I. TBF IMMO, société civile immobilière au capital de 1 000,00€

C/

[K] [H]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCAT :

M^e Catherine VILOVAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 Avril 2026

N° RG 26/00056 – N° Portalis DB3W-W-B7K-FRKN

Nous, Alexandre GANTOIS, Vice-président, au tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, greffier.

DEMANDERESSE :

S.C.I. TBF IMMO, société civile immobilière au capital de 1 000,00€, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par maître Catherine VILOVAR, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [H], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 20 mars 2026

Date de délibéré indiquée par le président le 24 avril 2026

Ordonnance rendue le 24 vril 2026

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 8 septembre 2022 par Maître [Q] [L], notaire à [Localité 2], M. [K] [H] a vendu à la société civile immobilière TBF IMMO un bien immobilier à usage d’habitation avec piscine et dépendances, situé au [Adresse 3], pour le prix de 600 000 euros payé comptant.

Peu après la prise de possession des lieux, destinés à une activité de location saisonnière, la société TBF IMMO indique avoir constaté d’importants désordres, notamment des infiltrations massives d’eau par la toiture, la stagnation d’eau au sol dans la cuisine, le dysfonctionnement de volets roulants et d’une porte, ainsi que la présence de termites.

Un constat de commissaire de justice a été dressé pour acter ces désordres et M. [K] [H] a été mis en demeure de procéder aux réparations par courrier recommandé en date du 10 octobre 2023, resté sans suite.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la société TBF IMMO a fait assigner M. [K] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins d’expertise.

L’affaire a été évoquée à l’audience de référés du 20 mars 2026.

A l’issue des débats, le juge des référés a annoncé que la décision sera rendue le 24 avril 2026.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son acte introductif d’instance, repris et soutenu oralement à l’audience, auquel il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens et motifs, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la société TBF IMMO demande à la juridiction de :

« DESIGNER un expert judiciaire, inscrit sur la liste des experts près la Cour d’appel de Basse-Terre, avec pour mission :

De se rendre sur place, après convocation contradictoire des parties ;

De décrire l’immeuble, ses équipements et annexes ;

De constater tous désordres affectant le bien ;

De déterminer l’origine des malfaçons ;

D’apprécier l’incidence des désordres sur l’usage du bien ;

D’évaluer le coût des travaux de remise en état ;

De chiffrer le préjudice matériel et moral de la SCI TBF IMMO ;

De se faire assister de tout technicien de son choix après autorisation du juge de la mise en état ;

De déposer son rapport dans le délai à déterminer.

DIRE ET JUGER que l’expert pourra être remplacé en cas de défaillance par simple ordonnance du juge.

CONDAMNER Monsieur [K] [H] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

RESERVER les frais irrépétibles pour l’instance au fond. »

Au soutien de ses prétentions, la société TBF IMMO invoque l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, soulignant que les désordres constatés rendent la villa impropre à sa destination locative. Elle précise son intention d’agir ultérieurement au fond sur le fondement de la garantie des vices cachés (art. 1641 du code civil) ou de la garantie décennale (art. 1792 du code civil), relevant que le vendeur a réalisé lui-même des extensions sans assurance dommages-ouvrage.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice le 2 mai 2025, conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, M. [K] [H] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

En application de l’article 472 du même code, le juge ne fera droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mesure d’instruction in futurum

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la société TBF IMMO produit un acte de vente, une mise en demeure du 10 octobre 2023 et fait état d’un constat de commissaire de justice décrivant des désordres structurels et d’équipement significatifs (infiltrations, termites, menuiseries défectueuses) survenus après l’acquisition du bien.

L’existence de ces désordres, susceptibles d’engager la responsabilité du vendeur sur le fondement des vices cachés ou de la responsabilité contractuelle, constitue un motif légitime pour la demanderesse de solliciter une expertise judiciaire afin d’en déterminer les causes et l’étendue avant d’engager une action au fond. La mesure sollicitée est légalement admissible et utile à la résolution du futur litige.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expertise selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la provision à valoir sur la rémunération de l’expert

En ce qui concerne la provision à valoir sur la rémunération de l’expert dont le montant doit être fixé par le juge ordonnant l’expertise, en vertu de l’article 269 du code de procédure civile, il ne sera pas dérogé au principe qui veut que le demandeur à l’expertise soit désigné pour en faire l’avance, ceci pour éviter que la partie qui n’a pas intérêt à l’expertise s’abstienne de consigner les fonds et fasse ainsi obstacle à l’exécution de la mesure.

Sur les frais du procès

Il convient de rappeler que lorsque le juge procède à la désignation d’un technicien sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et, partant, épuise sa saisine, il doit nécessairement statuer sur les frais et dépens de l’instance étant précisé, toutefois, que les frais relatifs à la procédure de référé et à l’expertise ordonnée pourront être inclus dans les dépens de la décision statuant au fond (3ème Civ., 17 mars 2004, pourvoi n° 00-22.522).

Par ailleurs, selon la Cour de cassation, la partie défenderesse à une demande d’expertise fondée sur l’article 145 ne pouvant être considérée comme une partie perdante, elle ne peut être condamnée aux dépens ou au paiement d’une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile (2ème Civ., 10 février 2011, pourvoi n° 10-11.774).

En conséquence, la société TBF IMMO conservera à leur charge les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe:

ORDONNE une mesure d’expertise et DÉSIGNE pour y procéder :

Madame [J] [E]

[Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Mobile : [XXXXXXXX02]

e-mail : [Courriel 1]

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DIT que l’expert aura pour mission de :

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

— Se rendre sur les lieux sis, après y avoir convoqué les parties ;

— Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l’assignation ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

— Dire si l’ouvrage a fait l’objet d’une réception expresse ; le cas échéant, en préciser la date, indiquer les réserves y figurant en relation avec les désordres allégués, préciser, parmi les désordres malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués, lesquels étaient apparents à cette date ;

— En l’absence de réception expresse, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer la date à laquelle l’ouvrage était en état d’être conforme à son usage ;

— Préciser quels désordres étaient apparents à cette date ;

— Préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux);

— Préciser de façon motivée si les désordres compromettent, actuellement ou indiscutablement avant l’expiration d’un délai de dix ans après la réception de l’ouvrage, la solidité de celui-ci ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;

— Dans le cas où ces désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles constitueraient des dommages affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans rendre l’immeuble impropre à sa destination, de dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert ;

— Dans l’affirmative, préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement ;

— Donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s’agit en précisant s’ils sont imputables :

— à la conception,

— à un défaut de direction ou de surveillance,

— à l’exécution,

— aux conditions d’utilisation ou d’entretien,

— à une cause extérieure,

— et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DIT que l’expertise sera réalisée, sauf refus exprès des parties, sous forme dématérialisée par utilisation de la plate-forme OPALEXE ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original (éventuellement : sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur une clé USB) au greffe du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, service des expertises, dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert prendra contact avec ce magistrat à l’adresse suivante : [Courriel 2]

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 2 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société TBF IMMO entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre avant le 30 juin 2026 ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

RAPPELLE que le règlement des consignations peut être effectué en chèque de banque ou virement à privilégier et que les règlements en espèce ne sont pas acceptés ;

PRECISE que les coordonnées bancaires à utiliser pour tout virement bancaire sont les suivantes : IBAN [XXXXXXXXXX01] / BIC TRPUFRP1.

RAPPELLE que le virement est à effectuer avant la date limite de consignation et qu’un mail devra obligatoirement être adressé sur la boite mail [Courriel 3] avec en pièce jointe l’avis de virement et la copie complète du jugement, tout virement non identifié étant rejeté ;

RAPPELLE qu’aucune consignation ne sera acceptée après le délai imparti sauf présentation d’une ordonnance de prolongation de consignation ou de relevé de caducité ;

DIT que dans les deux mois, à compter de sa désignation, l’expert indiquera le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens de la présente instance à la charge de la société TBF IMMO.

Ainsi fait et ordonné les JOUR, MOIS et AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT