TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/52982 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VGW

N° : 7-CH

Assignation du :

22 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 28 mai 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDERESSE

La S.C.I. BARGUE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

La SCI Bargue est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] à Paris 15ème (lot de copropriété n° 226, bâtiment B, escalier 3, 5ème étage, porte 2001).

Par acte du 22 avril 2024, la ville de Paris l’a assignée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 324-1-1 du code du tourisme.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 30 avril 2025, la ville de [Localité 7] demande de :

— juger que la SCI Bargue a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme ;

— la condamner à une amende civile de 50 000 euros ;

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sous astreinte de 478 euros par jour de retard ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la SCI Bargue à lui payer :

* une amende civile de 5.000 euros pour défaut d’enregistrement en 2019 ;

* une amende civile de 5.000 euros pour défaut d’enregistrement en 2020 ;

* une amende civile de 5.000 euros pour défaut d’enregistrement en 2021 ;

* une amende civile de 5.000 euros pour défaut d’enregistrement en 2022 ;

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI Bargue demande de :

A titre principal :

— juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ne s’appliquent pas au présent litige ;

— juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ;

— juger que la ville de [Localité 7] est mal fondée en sa demande en raison de l’absence de force probante du permis de construire produit par ses services constituant la base légale de l’assignation;

— juger qu’elle a toujours respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublés de tourisme ;

— juger la bonne foi de MM. [Y] et [K], ses gérants ;

— juger manifestement disproportionnée la demande de la ville de [Localité 7] de condamnation à une amende de 5.000 euros par année de location ;

En conséquence :

— débouter la ville de [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes à son encontre ;

— débouter la ville de [Localité 7] de sa demande de condamnation à la somme de 50.000 euros au titre de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— débouter la ville de [Localité 7] de sa demande de condamnation à la somme de 5.000 euros par an au titre de l’article 324-1-1 du code du tourisme ;

A titre subsidiaire,

— juger de la bonne foi de MM. [Y] et [K] ;

— juger de sa situation particulière l’ayant conduit à entreprendre une activité de location meublée de courte durée ;

— juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

— juger que l’amende civile prévue à l’article L. 324-1-1, V, du code du tourisme au titre d’une infraction à l’article L. 324-1-1, III du même code est unique pour toute la période d’infraction et plafonnée à 5.000 euros ;

En conséquence,

— la condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L.652-2 du code de la construction et de l’habitation présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 7] ;

— la condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article 324-1-1 du code du tourisme présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 7] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

— juger que l’amende civile prévue à l’article L. 324-1-1, V, du code du tourisme au titre d’une infraction à l’article L. 324-1-1, III, du même code est unique pour toute la période d’infraction et plafonnée à 5000 euros ;

— juger que le montant de 5.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence,

— la condamner à une somme qui ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera en cas de condamnation au titre d’une infraction à l’article L. 631-7 du code de laconstruction et de l’habitation ;

— la condamner à une somme qui ne pourrait excéder 300 euros ou toute somme que l’équité commandera en cas de condamnation au titre d’une infraction à l’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme;

En tout état de cause :

— juger que l’équité ne commande pas qu’elle soit condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 7] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au litige :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 8] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

«  Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de Paris, et notamment du constat de location meublée touristique du 2 juin 2022 établi un agent assermenté ainsi que du constat complémentaire du 13 décembre 2024, que la SCI Bargue a mis son appartement meublé situé [Adresse 2] à Paris 15ème (lot de copropriété n° 226, bâtiment B, escalier 3, 5ème étage, porte 2001) en location via les plate-formes Airbnb et Booking.

Les pièces produites par la ville de Paris établissent l’usage d’habitation du local dès lors que le permis de construire du 24 avril 1975 délivré à la SCI du [Adresse 1] mentionne l’édification de deux corps de bâtiments de R+5 et R+7 à usage d’habitation et de commerces sur 3 niveaux de parking, et qu’il résulte des plans du 5ème étage en date du 28 avril 1975 des bâtiments A et B que ces étages sont uniquement composés de locaux à usage d’habitation. De plus, le bâtiment B comprend le lot n° 226, qui est le lot litigieux, lequel est constitué d’un séjour, d’une chambre, d’une salle de bains, d’une cuisine et d’un WC, description identique à celle figurant sur l’attestation notariée d’achat du bien par la SCI Bargue le 4 octobre 2018.

La déclaration d’achèvement des travaux et l’attestation de conformité du 3 mai 1977 sont également versées aux débats par la demanderesse.

Au demeurant, la défenderesse ne peut sérieusement contester l’usage d’habitation du bien puisqu’elle a sollicité un changement d’usage postérieurement à l’engagement de la procédure par la ville de [Localité 7], le 27 novembre 2024, autorisation qu’elle a obtenue le 25 février 2025 (contre une compensation par transformation de quatre locaux pour une surface de 101 m²).

La location du bien en courte durée ne peut davantage être contestée, les plate-formes Airbnb et Booking ayant communiqué un décompte des nuitées en meublé de tourisme pour l’appartement litigieux, faisant apparaître des locations sur 133 nuitées en 2019, 72 en 2020 et 113 en 2021 pour le site Airbnb et 186 nuitées en 2019, 85 en 2020 et 113 en 2021 pour le site Booking. Il importe donc peu que des baux mobilité aient par ailleurs été conclus ponctuellement, étant précisé que, comme relevé par l’agent assermenté de la ville de [Localité 7] dans son constat complémentaire d’infraction, les motifs de recours à des baux mobilité ne sont pas toujours précisés.

Il s’ensuit que la SCI Bargue a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de Paris est fondée.

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué à compter de mars 2019, date du premier commentaire.

En l’absence de transmission par la SCI Bargue des justificatifs des gains perçus, les gains tirés des locations illicites sont estimés par la ville de Paris à 91.776 euros, alors que le gain d’une location régulière aurait été de 43.564 euros. Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 94.000 euros.

La SCI Bargue invoque sa bonne foi mais il est établi qu’elle n’a pas procédé à l’enregistrement préalable du bien, comme elle y était tenue, et que l’annonce a été publiée sous un numéro d’enregistrement qui ne figure pas dans les registres de la ville de Paris et qui est par conséquent un faux.

De plus, elle a pour activité « l’acquisition, la propriété, l’administration et l’exploitation par bail ou location de biens immobiliers et de parts de sociétés civiles immobilières », de sorte qu’elle ne peut prétendre méconnaître la réglementation relative aux locations de courte durée.

Les gérants de la SCI font également état de leur bonne foi mais, d’une part, seule la personne morale est concernée par l’infraction, d’autre part, il ressort du constat complémentaire du 13 décembre 2024 que MM. [Y] et [K] sont gérants de nombreuses sociétés (9 pour l’un et 19 pour l’autre), qui ont pour la plupart pour activité la location et l’administration de biens immobiliers.

La « situation particulière » dont la SCI se prévaut n’est pas davantage établie, celle-ci faisant état de travaux coûteux destinés à mettre en état le logement afin de le proposer à la location, ce qui ne caractérise aucune situation particulière et résulte de ses choix d’investissements. Quant au « saccage » allégué du bien par des locataires, il n’est pas démontré, les quelques photographies produites ne portant que sur des appareils ménagers.

Enfin, si la SCI Bargue a sollicité un changement d’usage, qu’elle a obtenu le 25 février 2025, sa demande n’a été présentée à la ville de Paris que le 27 novembre 2024, soit plus de six mois après l’assignation, datée du 22 avril 2024.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer l’amende civile à 40.000 euros.

En revanche, il n’y a pas lieu d’ordonner le retour à l’habitation du local dès lors que la SCI Bargue a obtenu une autorisation de changement d’usage.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

Aux termes des paragraphes II, III et V de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme :

« II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme. […]

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros. […]

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ».

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le conseil de [Localité 7] a soumis à une déclaration préalable auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

En conséquence, toute location d’un local meublé situé sur la commune de [Localité 7], consentie pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, doit faire l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement, l’infraction à cette obligation étant sanctionnée d’une amende d’un montant maximum de 5.000 euros.

En l’espèce, il est constant que l’appartement litigieux a été mis en location pour de courtes durées sans aucune déclaration préalable.

La demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 7] est donc fondée.

Toutefois, ainsi que le soutient la défenderesse, la ville de [Localité 7] ne peut solliciter une amende par année dès lors que le texte précité n’impose pas de renouvellement annuel de la déclaration préalable.

Si l’infraction est continue, le fait générateur est unique.

Une seule amende de 5.000 euros sera donc mise à la charge de la défenderesse, ce montant n’étant pas excessif au regard de la mauvaise foi caractérisée par l’établissement d’un faux numéro d’enregistrement pour les annonces en ligne.

Sur demandes accessoires

Partie perdante, la SCI Bargue sera tenue aux dépens et, par suite, condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI Bargue au paiement d’une amende civile de 40.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris ;

Condamne la SCI Bargue au paiement d’une amende civile de 5.000 euros sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris ;

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 7] ;

Condamne la SCI Bargue aux dépens ;

Condamne la SCI Bargue à payer à la ville de Paris la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7] le 28 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY