TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 2]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00224 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYHS

JUGEMENT

DU : 27 Décembre 2024

M. [I] [C]

C/

Mme [W] [M]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Décembre 2024.

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [C]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [W] [M]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e TERRIER + CCC

CCC Mme [M]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 décembre 2020, Monsieur [I] [C] a donné à bail à Madame [W] [M] un logement meublé situé [Adresse 3] à [Localité 8] contre le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par courrier en date du 13 avril 2022 Monsieur [I] [C] par l’intermédiaire de son gestionnaire MRZ Immobilier a mis en demeure Madame [W] [M] de lui payer la somme de 3790,21 euros au titre des loyers impayés au 13 avril 2022.

Par acte d’huissier de justice remis à étude le 20 septembre 2022, Monsieur [I] [C] a fait signifier à Madame [W] [M] un congé à effet au 20 décembre 2022, pour motif légitime et sérieux.

Par acte d’huissier signifié le 05 janvier 2024, Monsieur [I] [C] a fait assigner Madame [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, aux fins de validation du congé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 mars 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois, aux fin de communication de pièces par Madame [W] [M] ayant fait état de désordres affectant le logement, notamment de moisissures persistantes et de l’insalubrité du logement.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 novembre 2024.

Aux termes de son acte introductif d’instance qu’il a repris oralement le montant de la créance, Monsieur [I] [C] représenté par son conseil sollicite :

de valider le congé donné à Madame [W] [M] le 20 septembre 2022 et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail ;

de constater que Madame [W] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2022 ;

d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [M] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

d’ordonner, aux frais de Madame [W] [M], le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix de l’huissier instrumentaire ;

de condamner Madame [W] [M] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 19 210, 69 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à décembre 2023,

une indemnité d’occupation mensuelle égale à 780, 45 euros jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

les entiers dépens, soit la somme de 793,22 euros

la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien de ses demandes, Monsieur [I] [C] fait valoir qu’à la date de délivrance du congé Madame [W] [M] était redevable de la somme de 7569, 16 euros au titre des loyers impayés, que plus aucun versement n’est intervenu depuis février 2022 malgré les tentatives de recouvrement amiable et que la dette n’a cessé d’augmenter. Il a ajoute s’agissant de la questions de moisissures évoqués par la locataire que des travaux de réfection ont été effectués en octobre 2024, et que la situation en pouvait justifier un absence de paiement des loyers par Madame [W] [M] et qu’il n’avait pas eu connaissance de nouveaux désordres.

Madame [W] [M] reconnaît la dette locative et ne conteste pas la réalisation de travaux en octobre 2024. Elle soutient que le problème de moisissure a débuté en décembre 2021, et que depuis la réalisation récente des travaux, des moisissures sont réapparues. Elle produit à des photographies du logement avant réalisation des travaux et des échanges par mails avec l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien entre janvier 2023 et mars 2024.

Elle indique ne pas former de demande particulières, qu’elle envisageait de quitter le logement et souhaiter un délai pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé et la demande d’expulsion

L’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, et applicable aux baux meublés, dispose que le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, Monsieur [I] [C] ont donné congé au locataire par acte d’huissier signfié le 20 septembre 2022 pour une fin de bail prévue le 20 décembre 2022.

Le congé comporte les mentions requises, à savoir les motifs sérieux et légitimes justifiant de mettre fin au bail à son échéance. En l’espèce, il vise la dette locative.

En conséquence, le congé ayant été délivré 3 mois avant le terme du bail et dans les formes prescrites par la loi, pour un motif légitime et sérieux, il convient de constater que le locataire est déchu de tout titre d’occupation depuis le 21 décembre 2022.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [M] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

Madame [W] [M] occupe désormais le logement sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant sollicité de 780, 45 euros par mois correspondant au montant du loyer augmenté de la provision pour charge qui aurait été dû à compter de janvier 2023 si le bail s’était poursuivi sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est versé aux débats l’engagement de location et le décompte des sommes dues.

Il convient en conséquence de condamner Madame [W] [M] à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 19 195, 68 euros déduction faites des frais de relance figurant au décompte locatifs au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 1er décembre 2023, terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En application de l’article L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder un délai au locataire pour quitter les lieux, d’une durée comprise entre trois mois et trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [W] [M] indique vouloir quitter le logement, qu’elle perçoit un salaire de 1400 euros sans enfant à charge.

Toutefois Madame [W] [M] apparaît défaillante dans l’exécution de ses obligations puisqu’un impayé locatif important existe, qu’aucun loyers n’a plus été versé depuis février 2022 soit depuis plus de 2 ans.

Madame [W] [M] ne justifie pas par ailleurs d’une situation personnelle particulière à l’appui de sa demande de délai pour quitter les lieux au regard notamment des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de la débouter de cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [M], partie succombante, doit supporter les dépens de la présente instance.

Il convient de condamner Madame [W] [M] à verser à Monsieur [I] [C] la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le congé délivré par Monsieur [I] [C] pour le 20 décembre 2022 est régulier ;

En conséquence, ORDONNE l’expulsion de Madame [W] [M] ainsi que tout occupant de son chef, du bien sis [Adresse 3] à [Localité 9]., si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [M] à payer à Monsieur [I] [C] une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale à 780, 45 euros à compter de la date de fin du bail le 20 décembre 2022, et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir;

CONDAMNE Madame [W] [M] à verser à Monsieur [I] [C] la somme de 19 195, 68 euros au titre de l’arriéré locatif au titre des loyers, charge impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 1er décembre 2023 terme de décembre inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 05 janvier 2024 ;

DEBOUTE Madame [W] [M] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [W] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [W] [M] à verser à Monsieur [I] [C] la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE