TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 03 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/06480 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QC3V

NAC : 72A

Jugement Rendu le 03 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], dont le siège social est situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS ABP, Société par actions simplifiée au capital de 150 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 331 862 508, dont le siège social est [Adresse 2],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [W] [N] [F], demeurant [Adresse 7]

Défaillante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 novembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [N] [F] est propriétaire des lots numéros 222 et 455 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6], sise [Adresse 9] [Localité 3] [Adresse 10] [Localité 1].

Par acte de commissaire de Justice en date du 29 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS ABP, a fait assigner Mme [W] [N] [F] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

• 8 845,83 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 et DEPART EN RETRAITE M. [G] – 4/4 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 223,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 30 novembre 2023, date de la mise en demeure,

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ces écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [W] [N] [F], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [W] [N] [F] qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 222 et 455 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mars 2022, 30 juin 2022 et 20 juin 2023,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er avril 2024 sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 et DEPART EN RETRAITE M. [G] – 4/4 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8 845,83 euros.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— qu’il n’a pas été justifié d’un vote du taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour les exercices 2022, 2023 et 2024, aucun procès-verbal d’assemblée générale le mentionnant n’ayant été produit.

Il en résulte que le montant de 369,81 euros représentant le total des sommes de 52,08 euros et 53,13 euros mentionnées dans le décompte versé aux débats au titre des fonds travaux ALUR pour les exercices 2022 et 2023 et pour les 1er et 2èmetrimestres 2024 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 et DEPART EN RETRAITE M.[G] – 4/4 inclus, s’élève à la somme de 8 476,02 euros (= 8 845,83 € – 52,08 € – 52,08 € – 53,13 € – 53,13 € – 53,13 € – 53,13 € – 53,13 €).

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il est produit une mise en demeure de payer du 30 novembre 2023 aux termes de laquelle la défenderesse est mise en demeure de payer sous huitaine la somme de 6 549,17 euros.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront dus à compter de cette mise en demeure et, en application de l’article 1343-2 du même code, ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dûs depuis une année entière.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [W] [N] [F] a déjà été condamnée par jugement en date du 11 janvier 2023 du tribunal de proximité de JUVISY-SUR-ORGE pour non paiement de ses charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2022.

Les manquements répétés de Mme [W] [N] [F] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [W] [Z] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] réclame une somme de 223,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “Constitution dossier avocat” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 30 novembre 2023 de 28,00 euros, conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation, apparaissent bien fondés.

Mme [W] [N] [F] sera donc condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 28,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] [N] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [W] [N] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 8 476,02 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 et DEPART EN RETRAITE M. [G] – 4/4 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 sur la somme de 6 549,17 euros, et à compter de l’assignation en justice du 29 avril 2024 pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [W] [N] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [W] [N] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 28,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Mme [W] [N] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [N] [F] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,