TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/05896 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBH7

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPIETAIRES LA GERBE D’OR situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS ABP, Société par actions simplifiée au capital de 150 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 331 862 508, dont le siège social est [Adresse 2],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Y] [L] [S], demeurant [Adresse 1]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [L] [S] est propriétaire des lots 3009, 3213 et 3010, 3107, 3212 dépendant de la copropriété LA GERBE D’OR située [Adresse 1] à [Localité 3].

Par assignation en date du 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR, représenté par son syndic la SAS ABP, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

— le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé,

— condamner M [Y] [L] [S] à lui payer les sommes de :

. 6.679,24 euros au titre des charges impayées arrêtées 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 et virement 23/01/2024 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

. 502,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

. 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 07 mars 2023, date de la mise en demeure,

— rejeter tout demande de délais,

— si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— condamner M.[Y] [L] [S] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [Y] [L] [S], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 12 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 4ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 26 mai 2021 et 12 avril 2022,

— un décompte des charges réclamées au titre des lots 3010, 3107 et 3212, arrêté au 23 janvier 2024, provision 1er trimestre 2024, appel cotisation fonds travaux et virement n° 0022968 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4.087,77 euros,

— un décompte des charges réclamées au titre des lots 3009 et 3213, arrêté au 23 janvier 2024, provision 1er trimestre 2024, appel cotisation fonds travaux, émetteur et virement n° 0024526 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2.591,47 euros.

Lots 3010, 3107 et 3212

Il convient de déduire du montant de la demande, les sommes réclamées au titre de « CIC frais rejet prélèvement » (15,60 € x 4 = 62,40 €), qui ne sont pas des charges de copropriété.

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR s’élève à la somme de 4025,37 euros (4.087,77 € – 62,40 €) pour les lots 3010, 3107 et 3212, au titre des charges impayées arrêtées au 23 janvier 2024, pour la période du 1er octobre 2022 (4eme trimestre 2022) au 23 janvier 2024 (1er trimestre 2024, appel cotisation fonds travaux et virement n°0022968) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024, date de l’assignation, l’accusé de réception de la mise en demeure relatif à ces lots n’étant pas produit.

Lots 3010, 3107 et 3212

Il convient de déduire du montant de la demande, les sommes réclamées au titre de :

— « CIC frais rejet prélèvement » (15,60 € x 4 = 62,40 €), qui ne sont pas des charges de copropriété,

— « 1 émetteur MAAI-1 » (12,43 €), la facture n’étant pas produite.

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR s’élève à la somme de 2.516,64 euros [2.594,47 € – (62,40 € + 12,43 €)] pour les lots 3009 et 3213, au titre des charges impayées arrêtées au 23 janvier 2024, pour la période du 1er octobre 2022 (4eme trimestre 2022) au 23 janvier 2024 (1er trimestre 2024, appel cotisation fonds travaux, émetteur et virement n°0024526) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023, date de distribution de la mise en demeure du 7 mars 2023, sur la somme de 1.231,84 euros et à compter du 29 avril 2024, date de l’assignation, sur le surplus.

Lots 3010, 3107, 3212,3009 et 3213

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [Y] [L] [S] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires. La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR sollicite la somme de 502,00 euros au titre des frais de recouvrement (251,00 € pour les lots 3010, 3107 et 3212) et (251,00 € pour les lots 3009 et 3213).

Lots 3010, 3107 et 3212

Il convient de déduire de la somme réclamée :

—  56,00 € (28,00 € x 2), la mise en demeure du 14 septembre 2023 n’étant pas produite, pas plus que le justificatif d’envoi de celle du 7 mars 2023,

—  195,00 € « ABP – constitution dossier avocat », dès lors qu’il s’agit d’une prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

Lots 3009 et 3213

Il convient de déduire de la somme réclamée :

—  28,00 euros, mise en demeure du 14 septembre 2023, faute de production du document et du justificatif d’envoi,

—  195,00 € « ABP – constitution dossier avocat », dès lors qu’il s’agit d’une prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

Le syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR justifie de l’envoi de la mise en demeure du 7 mars 2023. En conséquence, M. [Y] [L] [S] sera condamné à lui payer la somme de 28,00 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [Y] [L] [S], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [Y] [L] [S] sera également condamné à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR la somme de 4.025,37 euros, au titre des charges impayées des lots 3010, 3107 et 3212, arrêtées au 23 janvier 2024, pour la période du 1er octobre 2022 (4eme trimestre 2022) au 23 janvier 2024 (1er trimestre 2024, appel cotisation fonds travaux et virement n°0022968) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE M. [Y] [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR la somme de 2.516,64 euros, au titre des charges impayées des lots 3009 et 3213, arrêtées au 23 janvier 2024, pour la période du 1er octobre 2022 (4eme trimestre 2022) au 23 janvier 2024 (1er trimestre 2024, appel cotisation fonds travaux, émetteur et virement n°0024526) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 sur la somme de 1.231,84 euros et à compter du 29 avril 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 29 avril 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR de sa demande à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR de sa demande au titre des frais de recouvrement pour les lots 3010, 3107 et 3212

CONDAMNE M. [Y] [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR la somme de 28,00 euros au titre des frais de recouvrement pour les lots 3009 et 3213

CONDAMNE M. [Y] [L] [S] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LA GERBE D’OR en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [Y] [L] [S] aux dépens

DIT que la Selarl AD LITEM JURIS pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,