Tribunal Judiciaire d'Évry, Pprox fond, 16 mai 2025, n° 24/01477

TJ Évry 16 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire était effectivement redevable d'un montant d'arriérés de loyers et charges, déduction faite du dépôt de garantie.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation en raison de l'occupation des lieux par le locataire sans paiement des loyers.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a constaté que le locataire était responsable de certaines dégradations et a ordonné le paiement des frais de réparation correspondants.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité pour couvrir les frais engagés dans le cadre de la procédure.
Accepté
Partie perdante aux dépens
La cour a statué que le locataire, étant la partie perdante, devait supporter les dépens de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, pprox fond, 16 mai 2025, n° 24/01477
Numéro(s) :	24/01477
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jennifer POIRRET
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° minute : 793

Références : R.G N° N° RG 24/01477 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOC3

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

Mme [X] [O]

M. [N] [F]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

Madame [X] [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEUR:

Monsieur [N] [F]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 3 Avril 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à AD LITEM JURIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 février 2016, Madame [X] [O] a donné à bail à Monsieur [N] [F] et Madame [W] [G] un appartement et situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel actualisé de 909,21 €, outre provisions sur charges de 180,00 €.

Le contrat de bail prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 810,00 €.

Madame [W] [G] a donné congé par courriers des 22 mai 2017 et 17 avril 2018, laissant Monsieur [N] [F] seul locataire.

Par acte d’huissier en date du 27 juillet 2024, Madame [X] [O] a fait assigner Monsieur [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes à l’effet, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [N] [F], condamner ce dernier au paiement de l’arriré de loyers et charges et d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2025, lors de laquelle Madame [X] [O], représentée par son conseil, a indiqué que Monsieur [N] [F] avait quitté les lieux et qu’elle avait fait signifier des conclusions actualisées au défendeur le 14 février 2025. Monsieur [N] [F], assigné à étude, n’était ni présent ni représenté. Un renvoi a été ordonné à l’audience du 3 avril 2025.

A l’audience du 3 avril 2025, Madame [X] [O], représentée par son conseil, sollicite, conformément à ses conclusions d’actualisation signifiées à Monsieur [N] [F] le 14 février 2025 à étude, de voir :

— condamner Monsieur [N] [F] à lui payer la somme de 6 811,65 €, selon arrêté de compte au 2 septembre 2024, déduction faite du dépôt de garantie, à savoir : 5 206,78 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 septembre 2024 inclus et 1 604,87 € au titre des réparations locatives ;

— condamner Monsieur [N] [F] à lui payer la somme de 1 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [N] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et de la signification des conclusions d’actualisation.

À l’appui de ses prétentions, Madame [X] [O] expose qu’elle a conclu un bail avec Monsieur [N] [F] le 6 février 2016. Elle indique qu’après le départ des lieux du locataire le 2 septembre 2024, il subsiste un solde locatif et qu’elle a été contrainte d’effectuer des réparations suite aux dégradations locatives.

Monsieur [N] [F], régulièrement assigné à étude n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 dudit code précise que lorsque le défendeur ne comparait pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel – ce qui est le cas en l’espèce – ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs met notamment à la charge du locataire l’obligation de s’acquitter du paiement du loyer et des charges.

L’article 1103 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il convient de rappeler que les lieux ont été libérés le 2 septembre 2024.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte qu’à la date de son départ des lieux, Monsieur [N] [F] était redevable de la somme de 5 206,78 €, dépôt de garantie déduit (810,00 €).

Il y a lieu de déduire de cette somme celle de 35,00 € facturée le 30 octobre 2024 au titre de « Rdv edls annule », dont il n’est pas justifié.

Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ESSONNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 5 171,78 €.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [F] au paiement de la somme de 5 171,78 €.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Il ressort des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L’article 1755 du code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il ressort de l’article 4 du décret du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale qu’ « en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Le locataire est resté dans les lieux du 8 février 2016 au 2 septembre 2024, soit approximativement 8 ans et demi.

Madame [X] [O] produit, au soutien de sa demande, le constat d’état des lieux entrant du 8 février 2016, le constat d’état des lieux sortant du 10 septermbre 2024, un chiffrage des réparations imputables au locataire pour un montant de 1 604,87 € ainsi qu’un devis n° D-121152 du 21 septembre 2024 de la société BK Multis Conseil pour un montant total de 5 060,00 €.

Les deux contats d’état des lieux ont été effectués en présence de Monsieur [N] [F] et signés par lui.

Il convient d’évoquer successivement les éléments donnant lieu à une demande en paiement selon le chiffrage produit par Madame [X] [O] et de comparer, pour chacun l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie afin de déterminer ce qui est constitutif d’une réparation locative imputable à Monsieur [N] [F], tout en tenant compte de la vétusté inhérente à la durée d’occupation des lieux.

— Concernant la chambre 1 :

L’état des lieux d’entrée indique que :

— la porte est à l’état neuf,

— les murs sont peints et à l’état neuf.

De son côté, l’état des lieux de sortie indique que :

— la porte est en bois peint et présente des résidus de stickers,

— les murs sont peints et en mauvais état : traces noires, empreintes meubles, (important) traces dessin.

Ainsi, il résulte de la comparaison des états des lieux entrant et sortant une détérioration de l’état des murs qui n’ont pas été nettoyés par Monsieur [N] [F] avant son départ et qui présentent une dégradation qui lui est imputable avec des traces de dessin, ainsi qu’une dégradation au niveau de la porte en présence de stickers. Néanmoins, au regard de la durée d’occupation des lieux par Monsieur [N] [F], il ne peut lui être demandé de restituer les lieux dans l’état où il les a pris, l’état des peintures se dégradant par le seul effet du temps.

Il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté et il ne sera mis à la charge de Monsieur [N] [F] que 10 % des frais de remise en peinture des murs soit (27,80 € TTC), ainsi que le lessivage de la porte qui lui est imputable à 100 % comme résultant d’un défaut d’entretien (11,62 € TTC).

— Concernant la cuisine et le séjour :

L’état des lieux d’entrée indique :

— un mitigeur neuf,

— un meuble sous évier neuf,

— un élément bas en bon état,

— des murs peints à l’état neuf (sauf traces).

De son côté, l’état des lieux de sortie indique :

— un mitigeur à l’état d’usage : tartre (moyen) et fuite (moyen),

— un meuble sous évier en mauvais état : tache(s) (important),

— une plaque de cuisson 3 feux en état d’usage : rayure(s) (moyen), sans mention sur le meuble afférent,

— des murs peints à l’état d’usage : empreinte(s) meuble(s) (important), trous de chevilles mal bouchés x 8.

Ainsi, une détérioration de l’état du mitigeur, du meuble sous évier et de la peinture apparaît entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Néanmoins, la seule dégradation imputable au locataire, révélant une utilisation anormale des équipements du logement, est constituée par les taches sur le meuble sous évier qui se trouve en mauvais état et donc le coût du remplacement sera mis, après application du coefficient de vétusté déjà effectuée par Madame [X] [O] (66%), à la charge de Monsieur [N] [F] à hauteur de 93,50 € TTC. En revanche, aucune dégradation n’est relevée concernant le meuble sous la plaque de cuisson, de sorte que les frais de son remplacement ne peuvent être mis à la charge du locataire.

Par ailleurs, les murs ne présentent pas de dégradation, mais seulement un défaut de nettoyage et des trous à mieux reboucher. Les frais de remise en peinture ne peuvent donc être mis à la charge de Monsieur [N] [F] et doivent rester à la charge de Madame [X] [O].

De même, il n’est pas justifié que la dégradation de l’état du mitigeur soit due à une mauvaise utilisation de celui-ci par le locataire et non à une vétusté liée à une utilisation pendant plus de huit années. Son remplacement ne sera donc pas mis à sa charge.

— Concernant le WC :

L’état des lieux d’entrée indique un robinet chasse d’eau neuf, tandis que l’état des lieux de sortie fait mention d’un robinet chasse d’eau à l’état d’usage : grippé (moyen).

Ainsi, il n’est pas démontré une dégradation ou d’un défaut d’entretien du locataire justifiant que le remplacement du robinet d’arrêt soit mis à sa charge, alors qu’il a occupé les lieux pendant plus de huit années, de sorte que la vétusté peut expliquer la détérioration de l’état de cet équipement.

La demande en paiement à ce titre sera donc rejetée.

— Concernant la salle de bain 1 :

L’état des lieux d’entrée indique que le joint d’étanchéité du bac de douche en silicone est neuf, tandis que l’état des lieux de sortie fait mention d’un joint d’étanchéité en mauvais état (grossier).

Or, le remplacement des joints est une réparation qui incombe au locataire en application du décret n°87-712 du 26 août 1987.

Les frais de remplacement du joint d’étanchéité du bac de douche seront donc mis à la charge de Monsieur [N] [F] (66,00 € TTC).

— Concernant la salle de bain 2 :

L’état des lieux d’entrée mentionne une faïence murale à l’état neuf, tandis que l’état des lieux de sortie relève que celle-ci est en mauvais état, avec six carreaux manquants.

Ainsi, il est caractérisé une usure anormale de l’état de la faïence murale de la salle de bain au regard de la durée d’occupation des lieux, alors même que celle-ci était décrite comme neuve lors de l’entrée de Monsieur [N] [F] dans le logement.

En conséquence, il est justifié de mettre une partie des frais de réfection de la faïence à la charge du locataire, après application d’un coefficient de vétusté de 20 % au regard de la durée d’occupation, soit la somme de 160,16 € TTC.

— Concernant les frais de nettoyage :

L’état des lieux d’entrée décrit un logement à l’état neuf, à l’exception de quelques traces relevées, tandis que l’état des lieux de sortie décrit un logement dont le nettoyage est mauvais, révélant un défaut d’entretien du logement par Monsieur [N] [F].

Ainsi, il est justifié de mettre à la charge du locataire les frais de nettoyage du logement (165,00 € TTC).

— Concernant les frais de débarras des encombrants et d’extraction vers la déchetterie :

Les encombrants ne sont constitués que du meuble de cuisine, dont le remplacement a été mis à la charge de Monsieur [N] [F] qu’à hauteur de 34,00 %, de sorte que les frais de débarras et d’extraction vers la déchetterie ne seront mis à sa charge que dans cette proportion (33,66 € TTC).

— Concernant les frais de déplacement et prise en charge des corps de métier :

Il est relevé que cette somme ne figue pas sur le devis présenté, de sorte qu’il n’est pas justifié par Madame [X] [O] du montant réclamé à ce titre et sa demande sera rejetée.

En conséquence, Monsieur [N] [F] sera condamné à payer à Madame [X] [O] la somme de 557,74 € au titre des réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [N] [F], partie essentiellement perdante, doit être condamné aux entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Le coût des commandements de payer des 22 février 2024, 28 mars 2023 et 7 mars 2022, non nécessaires à la présente procédure, ne sont pas compris dans les dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte-tenu de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [N] [F] sera condamné à payer à Madame [X] [O] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’instance, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à payer à Madame [X] [O] la somme de 5 171,78 € (cinq mille cent soixante et onze euros et soixante-dix-huit centimes) au titre du solde locatif de l’appartement situé [Adresse 2], assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à payer à Madame [X] [O] une somme de 557,74 € (cinq cent cinquante-sept euros et soixante-quatorze centimes) au titre des réparations locatives pour l’appartement situé [Adresse 2] assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à payer à Madame [X] [O] la somme de 800,00 € (huit cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] aux dépens de l’instance, qui ne comprennent pas le coût des commandements de payer des 22 février 2024, 28 mars 2023 et 7 mars 2022 ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et juge a evry-courcouronnes le 16 mai 2025.

LA GREFFIERELA JUGE