RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 29 Juillet 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00641 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4Q4

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats à l’audience du 01 Juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.P.I. PF GRAND PARIS, représentée par la S.A.S.U. PERIAL ASSET MANAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence DEFONTAINE de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocate plaidante au barreau de PARIS, vestiaire : P0370, et Maître Elie COHEN, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LE LABO

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 avril 2025, la SCPI PF GRAND PARIS a assigné la SAS LE LABO devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, statuant en référé, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— constater la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SAS LE LABO le 31 octobre 2024 pour la somme de 59.696.35 euros .

— constater que la société LE LABO n’a réglé aucune des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 31 octobre 2024 dans le mois ayant suivi sa délivrance ni même après,

En conséquence :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article 20 du bail, à la date du 1er décembre 2024 ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la SAS LE LABO et de tout occupant de son chef dans les lieux et ce avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que faute d’avoir quitté les lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la SAS LE LABO devra payer par provision, en sus des sommes ci-dessus, une somme 900 euros par jour de retard à titre d’astreinte définitive .

— ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la SCPI PF GRAND PARIS, aux risques et frais de la SAS LE LABO et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et DIRE qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par I’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la SAS LE LABO d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur l’autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution et R.433-2 à R-433-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la SAS LE LABO à payer à la SCPI PF GRAND PARIS la somme provisionnelle de 69.504,62 euros T.T.C. au titre des loyers, taxes, charges et accessoires dus (échéance du 1er trimestre 2025 inclus), selon décompte arrêté au 11 mars 2025 en principal, à parfaire, assortie des intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points stipulés à l’article 12.1 du bail ;

— condamner la SAS LE LABO à payer à la SCPI PF GRAND PARIS une indemnité d’occupation provisionnelle établie forfaitairement, par jour de retard, à 1/360ème du dernier loyer annuel majoré forfaitairement de 50% et de la TVA, à laquelle s’ajouteront les charges, taxes et autres accessoires du loyer, et ce, en application de l’article 21 du Bail, jusqu’à la restitution des locaux ;

— condamner la SAS LE LABO à payer à la SCPI PF GRAND PARIS la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCPI PF GRAND PARIS expose que :

par acte sous seing privé du 10 juillet 2021, elle a donné à bail à Monsieur [C] [L] et Madame [B] [I], des locaux commerciaux au sein de l’immeuble sis VILLA DES GLYCINES situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 6 septembre 2021, pour exercer une activité de coiffure (…) et des services analogues pour hommes et femmes, moyennant un loyer annuel indexable de 9.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance ;par avenant n°1 en date du 6 septembre 2021, les parties ont acté la réalisation de la condition suspensive concernant l’immatriculation de la SAS LE LABO .la SAS LE LABO ne s’est jamais acquittée des termes de loyers, charges, taxes et accessoires de sorte que, le 24 novembre 2022, elle lui a fait signifier un commandement de payer réclamant la somme en principal de 24.368,91 euros, qui est demeuré infructueux ;elle l’a donc assignée devant le juge des référés qui, par ordonnance du 12 janvier 2024 a, entre autres, condamné la SAS LE LABO a lui payé la somme provisionnelle de 40.511 euros au titre des loyers, taxes, charges et accessoires impayés arrêtés au 4ème trimestre 2023 inclus en accordant un délai de 6 mois à la SAS LE LABO pour s’exécuter avec une clause de déchéance du terme ;alors que la SAS LE LABO n’a pas fait appel de ladite ordonnance qui lui a été signifiée le 12 mars 2024, elle ne s’est pas acquittée du montant des condamnations prononcées à son encontre et n’a versé aucune somme au titre du bail après le prononcé de l’ordonnance ;le 31 octobre 2024, elle a donc fait délivrer à la SAS LE LABO, un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme de 59.696,35 euros T.T.C correspondant au loyers, charges, taxes et accessoires dus au titre du bail au 4ème trimestre 2024 inclus, qui est demeuré infructueux, détaillant dans son décompte le montant de la condamnation prononcée par l’ordonnance et les impayés générés a posteriori.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SCPI PF GRAND PARIS, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Bien que régulièrement assignée, la SAS LE LABO n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande d’aquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2021, la SCPI PF GRAND PARIS a donné à bail à la SAS LE LABO des locaux commerciaux au sein de l’immeuble sis VILLA DES GLYCINES situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 6 septembre 2021, pour exercer une activité de coiffure (…) et des services analogues pour hommes et femmes, moyennant un loyer annuel indexable de 9.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance.

Le bail commercial comporte une clause résolutoire qui stipule que « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou d’indemnité d’occupation, de charges, d’impôts et taxes, de dépôt de garantie à son échéance, ou en cas d’inexécution par le preneur de ses engagement et/ou d’une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’aucune formalité ou action judiciaire ne soit nécessaire, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurement à l’expiration du délais ci-dessus. Si le preneur refusait d’évacuer les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé, exécutoire par provision et sans caution ».

La SCPI PF GRAND PARIS a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, à la SAS LE LABO un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme, en principal, totale de 59.696,35, comprenant la condamnation non exécutée à hauteur de 40.511 euros et le nouvel impayé généré à compter du 1er trimestre 2024 de 19.185,35 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2025 inclus.

Il n’est pas discuté que le commandement de payer est demeuré infructueux à l’issue du délai d’un mois prescrit, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 1er décembre 2024.

Il convient donc de considérer la SAS LE LABO occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et par conséquent, dire que la SCPI PF GRAND PARIS sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, l’exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

II. Sur les biens mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

III. Sur les demandes en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés, d’une indemnité d’occupation et de la clause pénale

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

• Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SCPI PF GRAND PARIS sollicite la condamnation de la SAS LE LABO à payer à une indemnité d’occupation provisionnelle établie forfaitairement, par jour de retard, à 1/360ème du dernier loyer annuel majoré forfaitairement de 50% et de la TVA, à laquelle s’ajouteront les charges, taxes et autres accessoires du loyer, et ce, en application de l’article 21 du bail commercial, jusqu’à la restitution des locaux

Or, la somme réclamée à titre d’indemnité d’occupation excède le revenu locatif dont la société SCPI PF GRAND PARIS se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, si elle apparait manifestement excessive.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de majoration, la SCPI PF GRAND PARIS étant fondée uniquement à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, au 1er décembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, la SAS LE LABO à payer à la SCPI PF GRAND PARIS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025, la période antérieure étant compris dans la provision au titre de l’arriéré locatif.

• Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

La SCPI PF GRAND PARIS sollicite aux termes de son assignation la condamnation de la SAS LE LABO à lui payer la somme provisionnelle de 69.504,62 euros T.T.C. au titre des loyers, taxes, charges et accessoires dus (échéance du 1er trimestre 2025 inclus), selon décompte arrêté au 11 mars 2025.

Or il convient de relever que la SCPI PF GRAND PARIS détient un titre exécutoire constitué par l’ordonnance de référé du 12 janvier 2024 ayant condamné la SAS LA LABO à lui payer la somme de 40.511 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 4ème trimestre 2023 inclus, qui est devenue définitive en absence d’appel, somme qu’il convient donc d’écarter, des mesures d’exécution forcée pouvant sur le fondement dudit titre exécutoire être engagée par la société demanderesse.

Pour le même motif, il convient d’écarter les sommes facturées au titre des frais irrépétibles et dépens afférents au jugement susvisé, soit les sommes suivantes :

—  1.500 euros facturés le 01/01/2024 sous le libellé « FACTURATION PONCTUELLE ARTICLE 700 TJ » ;

—  202,40 euros facturés le 12/02/2024 sous le libellé « REFACTURATION COMMANDEMENT DE PAYER 02/06/2022 » ;

—  231,16 euros facturés le 12/02/2024 sous le libellé « REFACTURATION COMMANDEMENT DE PAYER 24/11/2022 » ;

—  74,20 euros facturés le 21/03/2024 sous le libellé « REFACTURATION SIGNIFICATION ORDONNANCE DE REFERE 12/03/2024 ;

—  276,39 euros facturés le 07/02/2025 sous le libellé « REFACTURATION SAISIE ATTRIBUTION ».

Soit un total de 2.284,15 euros.

De plus, la somme de 415,83 euros facturée au titre du commandement de payer du 31 octobre 2024 relève des dépens de la présente instance et sera traitée à ce titre.

Au regard du bail commercial, de l’ordonnance du 12 janvier 2024, du décompte arrêté au 11 mars 2025 inclus, et des factures, l’obligation de la SAS LE LABO de régler la somme de 26.293,64 euros (69 504,62 – 40 511 – 2 699,98) au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurées impayées du 1er trimestre 2024 au 1er trimestre 2025 inclus, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

La SAS LE LABO sera donc condamnée à payer à la SCPI PF GRAND PARIS la somme provisionnelles de 26.293,64 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurées impayées du 1er trimestre 2024 au 1er trimestre 2025 inclus.

• Sur la demande au titre de la majoration des intérêts de retard

L’article 1231-5 du code civil dispose que “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

En l’espèce, la majoration des intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points sollicitée par la SCPI PF GRAND PARIS, en application de l’article 12.1 du bail, s’analyse en une clause pénale qui est susceptible d’être réduite par le juge du fond, si elle apparait manifestement excessive, de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS LE LABO qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens incluant notamment les frais du commandement de payer du 31 octobre 2024.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SAS LE LABO, succombant, sera condamnée à payer à la SCPI PF GRAND PARIS la somme de 1.200 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 10 juillet 2021 liant les parties, à la date du 1er décembre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS LE LABO et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés au sein de l’immeuble sis VILLA DES GLYCINES sis [Adresse 2] à [Localité 3] avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS LE LABO, à compter de la résiliation du bail, au 1er décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou la reprise des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SAS LE LABO à payer à la SCPI PF GRAND PARIS l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE la SAS LE LABO à payer à la SCPI PF GRAND PARIS la somme provisionnelle de 26 293,64 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés du 1er trimestre 2024 au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 25 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu a référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation et de l’intérêt au taux légal ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS LE LABO à payer à la SCPI PF GRAND PARIS la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS LE LABO aux dépens de la présente instance incluant notamment les frais du commandement de payer du 31 octobre 2024 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 juillet 2025 et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,