RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 6 juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00463 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q25F

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 6 mai 2025 et de alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. FORCEFER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. [Localité 5] ENERGIE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 avril 2025, la SCI FORCEFER a assigné la SASU ETAMPES ENERGIE devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 145-41 et suivants du code de commerce, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par la SCI FORCEFER, à la SASU ETAMPES ENERGIE, à compter du 17 décembre 2024 ;ordonner, faute de départ volontaire du locataire, son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef des locaux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;autoriser la SCI FORCEFER à faire transporter et séquestrer dans tel garde meuble de son choix, aux frais de la SASU ETAMPES ENERGIE, les meubles laissés dans les lieux loués ;condamner, à titre provisionnel, la SASU ETAMPES ENERGIE, à payer à la SCI FORCEFER la somme de 7.300 euros arrêtée au 21 mars 2025 inclus, au titre des loyers impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances impayées par application de l’article1231-7 du code civil ;condamner la SASU ETAMPES ENERGIE à payer à la SCI FORCERER, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmentée des charges jusqu’à libération effective des lieux loués ; condamner, à titre provisionnel, la SASU ETAMPES ENERGIE à payer à la SCI FORCEFER la somme de 1.526 euros au titre de la clause pénale ;dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI FORCEFER ;condamner la SASU ETAMPES ENERGIE à payer à la SCI FORCEFER la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais du commandement.

Au soutien de ses demandes, la SCI FORCEFER expose que :

par acte sous seing privé du 6 août 2014, la société SC LEFEBVRE a donné à bail à la SASU [Localité 5] ENERGIE un local commercial situé au sein de la zone industrielle d'[Localité 5], [Adresse 4], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 août 2014, pour y exercer l’activité de grossiste en équipement thermique, moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors taxes et hors charges ;par acte authentique du 20 avril 2022, la société SC LEFEBVRE lui a vendu l’ensemble immobilier donné à bail ;des loyers et charges étant impayés, elle a fait délivrer à la SASU [Localité 5] ENERGIE un commandement visant la clause résolutoire, le 18 novembre 2024, d’avoir à payer une somme, en principal, de 6.393,56 euros, qui est demeuré infructueux ; la clause résolutoire du bail est donc acquise de sorte qu’elle est fondée à solliciter l’expulsion de la SASU [Localité 5] ENERGIE, la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, outre sa condamnation à la somme de 7630 euros au titre des loyers impayées, ainsi qu’une somme de 1526 euro au titre de la clause pénale.

A l’audience du 6 mai 2025, la SCI FORCEFER, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Bien que régulièrement assignée, la SASU [Localité 5] ENERGIE n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, par acte sous seing privé du 6 aout 2014, la société SC LEFEBVRE a donné à bail à la société [Localité 5] ENERGIE un local commercial situé au sein de la zone industrielle d'[Localité 5], 9 sise [Adresse 7] [Localité 6], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 août 2014, pour y exercer l’activité de grossiste en équipement thermique, moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors taxes et hors charges.

La SCI FORCEFER qui a acquis le bien immobilier donné à bail par acte authentique du 20 avril 2022, est venue aux droits et obligations de la société SC LEFEBVRE, en qualité de bailleresse.

Le bail commercial comporte une clause résolutoire qui stipule que " Il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. ( …).

Dans le cas où la locataire se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel ".

La SCI FORCEFER justifie, par la production dudit bail, du commandement de payer délivré le 18 novembre 2024 et du décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus, que sa locataire, la SASU ETAMPES ENERGIE a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges.

La SCI FORCEFER a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, à la SASU ETAMPES ENERGIE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme, en principal, de 6.393,56 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2025 inclus.

Il n’est pas discuté que le commandement de payer est demeuré infructueux à l’issue du délai d’un mois prescrit, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 19 décembre 2024.

Il convient donc de considérer la SASU ETAMPES ENERGIE occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et par conséquent, dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, à défaut la société SCI FORCEFER sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

II. Sur les biens mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

III. Sur les demandes en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés, d’une indemnité d’occupation et de la clause pénale

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

La SCI FORCEFER sollicite la condamnation de la SASU ETAMPES ENERGIE à lui payer la somme provisionnelle de 7.300 euros arrêtée au 21 mars 2025 inclus, au titre des loyers impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances impayées, alors que le décompte produit mentionne une somme de 7630 euros.

Au regard du bail commercial, du décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus, l’obligation de la SASU [Localité 5] ENERGIE de régler la somme de 7630 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurées impayées au mois de mars 2025 inclus, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Toutefois, le juge des référés ne pouvant statuant ultra petita, la SASU ETAMPES ENERGIE sera condamnée à payer à la SCI FORCEFER la somme provisionnelles de 7300 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurées impayées au mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 6.393,56 euros et à compter du 7 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le maintien dans les lieux de la SASU ETAMPES ENERGIE causant un préjudice à la SCI FORCEFER, celle-ci est fondée à solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, la société [Localité 5] ENERGIE à payer à la SCI FORCEFER une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025, la période antérieure étant inclue dans la provision allouée supra, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

Sur la demande au titre de la clause pénale et la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 1231-5 du code civil dispose que " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

La SCI FORCEFER sollicite que le dépôt de garantie lui reste acquis et la somme de 1526 euros au titre de la clause pénale figurant au bail commercial qui stipule que " à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du locataire.

En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation ".

Or, l’indemnité forfaitaire réclamée au titre de la clause est susceptible d’être réduite par le juge du fond si elle s’avère manifestement excessive, en application de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que cette demande ne présente pas de caractère incontestable.

Il en est de même de la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité en réparation du préjudice résultant de la résiliation, laquelle s’analyse comme une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

IV. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SASU [Localité 5] ENERGIE qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SASU ETAMPES ENERGIE, succombant, sera condamnée à payer à la SCI FORCEFER la somme de 1.200 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 6 aout 2014 liant les parties, à la date du 19 décembre 2024 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU [Localité 5] ENERGIE et de tout occupant de son chef du local commercial situé au sein de la zone industrielle d'[Localité 5], [Adresse 3] [Adresse 8], avec si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SASU [Localité 5] ENERGIE, à compter de la résiliation du bail, au 19 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SASU ETAMPES ENERGIE à payer à la SCI FORCEFER l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE la SASU ETAMPES ENERGIE à payer à la SCI FORCEFER la somme provisionnelle de 7.300 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 6.393,56 euros et à compter du 7 avril 2025 pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SASU ETAMPES ENERGIE à payer à la SCI FORCEFER la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU [Localité 5] ENERGIE aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,