TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/407

AFFAIRE : N° RG 25/00017 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3RNM

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEURS :

Madame [U] [O]

née le 14 Août 1996 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [R] [S]

né le 20 Mai 1989

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice présidente chargée des contentieux de la protection

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 07 mars 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 octobre 2023, la société civile immobilière VAB (ci-après désignée SCI VAB), prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [N] [P], a donné à bail à Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] un local d’habitation situé [Adresse 4] à MAGALAS (34480), pour un loyer initial mensuel de 450,00 euros outre 20,00 euros de provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] auprès de la société civile immobilière VAB par acte du 10 octobre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024 a fait signifier à Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 907,55 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique ;

condamner solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] au paiement de la somme de 1.745,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 août 2024 sur la somme de 907,55 euros et de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 07 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a réitéré l’intégralité de ses demandes et déposé son dossier. Elle actualise la dette due à hauteur de 3.496,22 euros.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Bien que régulièrement convoqués par actes signifiés par commissaire de justice et remis à étude selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Les locataires n’ont pas répondu aux convocations du travailleur social.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. L’article suivant précise que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-1 du Code civil, « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement à moins que dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. »

Selon l’article 1346-4 du Code civil, « la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. »

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S]. Ladite caution a ainsi réglé au bailleur le montant de 3496,22 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 10 février 2025.

Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur en vertu de l’article 2309 du Code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre les locataires.

Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault le 18 décembre 2024 et ce conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 août 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.

3°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 16 octobre 2023 contient une clause résolutoire (n°2.11 – p.6/7) de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 907,55 euros et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Or, il ressort du décompte produit par la requérante en date du 26 février 2025 que les locataires n’ont pas réglé les sommes visées au commandement dans ce délai de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies dans un délai de deux mois, soit à la date du 17 octobre 2024.

En conséquence, l’expulsion de Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] sera ordonnée.

Dès lors, Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] sont occupants sans droits ni titre des lieux précédemment loués et doivent être condamnés à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative en date du 10 février 2025 et un décompte actualisé démontrant que Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] restaient lui devoir la somme de 3.496,22 euros à la date du 26 février 2025 (mensualité du mois de février comprise) correspondant à l’arriéré des loyers et charges payés à la place des locataires.

Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

En conséquence, Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.496,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 août 2024 sur la somme de 907,55 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers et charges.

Sur l’indemnité d’occupation :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir, depuis la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce et au vu des éléments versés aux débats, Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer, et ce et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant, indemnité égale au montant du loyer contractuel tel qu’il résulte du bail expiré, augmenté des charges.

Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] seront condamnés solidairement à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée au bailleur à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que depuis la résiliation du contrat de location, les clauses qu’il contenait ne peuvent plus produire aucun effet juridique, aucune indexation ne sera pratiquée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S], succombant en la présente instance en supporteront in solidum les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 16 août 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, un montant de 300 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile lui sera alloué que les défendeurs seront condamnés in solidum à lui payer.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de la VAB ;

DÉCLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S];

CONSTATE que le bail susvisé s’est trouvé de plein droit résilié le 17 octobre 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.496,22 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 août 2024 sur la somme de 907,55 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 17 octobre 2024 ;

CONSTATE que Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] ne disposent plus de droits ni titres pour occuper les lieux précédemment loués ;

CONDAMNE Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 7], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire à cette date, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité administrative compétente ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées aux bailleurs à ce titre ;

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 16 août 2024 ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [O] et Monsieur [R] [S] verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

REJETTE toute autre décision ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DEUX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,