TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 11]

1ère Chambre A

MINUTE N°:

DU : 14 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 23/04498 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PP4S

NAC : 70C

FE-CCC délivrées le :______

à :

M^e Yann LE PENVEN

M^e Isabelle SAMAMA-SAMUEL

Jugement Rendu le 14 Novembre 2025

ENTRE :

S.C.I. TERRAL au capital de 10.040 € immatriculée sous le n° 432 716 553 du RCS de [Localité 10] ayant son siège social au [Adresse 2] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par Maître Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

La société [H] INVESTMENT AUTHORITY, société par actions simplifiée au capital de 339.782.400,00 €, ayant son siège social au [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 529 222 879, agissant poursuite et diligences de son représentant légal en exercice, son Président Monsieur [U] [H]

représentée par Maître Isabelle SAMAMA-SAMUEL de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS plaidant

S.A.S. [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT au capital de 3.007.280,00€, ayant son siège social au [Adresse 13], immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 440 676 666, agissant poursuite et diligences de son représentant légal en exercuice, son Président Monsieur [B] [L]

représentée par Maître Isabelle SAMAMA-SAMUEL de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS plaidant

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anna PASCOAL, Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Anne-Gael BLANC, 1ère Vice-présidente,

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière, lors des débats à l’audience du 05 Septembre 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 14 Novembre 2025.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Terral est propriétaire de différents biens immobiliers au sein d’un lotissement situé à [Adresse 12] à [Localité 15] (Essonne). Son titre de propriété mentionne notamment la parcelle AB [Cadastre 5] qui correspond au lot 7 du lotissement.

La société Altard Investment Authority est propriétaire de différents biens au sein du même lotissement et notamment des parcelles AB [Cadastre 6] et [Cadastre 4] qui correspondent aux lots 2 et 3. Son titre de propriété mentionne un droit de « jouissance exclusif et privatif » sur une partie du lot 7.

Les copropriétaires sont membres de plein droit de l’association syndicale et à ce titre soumis à un cahier des charges qui mentionne ce “droit de jouissance” en son article 29.

Par courrier recommandé du 16 février 2023, la société Terral, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure, la société [H] Investment Authority (propriétaire des parcelles bénéficiant d’un droit de jouissance privatif et exclusif sur une partie de sa parcelle) et la société [H] Coffrage et Etaiement (société du même groupe que la société propriétaire et occupante de sa parcelle) de cesser toute occupation non autorisée d’une bande de terrain composant la parcelle [Cadastre 7] numéro [Cadastre 5] dont elle est propriétaire.

Par courrier du 23 février 2023, la société [H] Investiment Authority, par l’intermédiaire de son conseil, a réfuté l’occupation irrégulière de la parcelle litigieuse.

La société Terral a fait procéder à un constat par un commissaire de justice le 4 juillet 2023.

Engagement de la procédure au fond et procédure devant le juge de la mise en état

Par requête datée du 13 juillet 2023 et réceptionnée le 19 juillet 2023, la société Terral a sollicité du président du tribunal judiciaire d’Evry l’autorisation d’assigner la société [H] Investment Authority et la société [H] Coffrage et Etaiement à jour fixe aux fins notamment de voir ordonner leur expulsion de son terrain.

Par ordonnance du 20 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire d’Evry a autorisé la société Terral à faire assigner la société [H] Investment Authority et la société [H] Coffrage et Etaiement à l’audience du 22 septembre 2023 à 14 heures devant la première chambre civile du tribunal judiciaire d’Evry, à la condition que l’assignation soit délivrée avant le 1er août 2023 à 14 heures et déposée au greffe avant le 4 septembre 2023 à 14 heures.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023 et placé au rôle le 27 juillet 2023, la société Terral a assigné la société [H] Investment Authority et la société [H] Coffrage et Etaiement à comparaître à l’audience du 22 septembre 2023 devant la première chambre civile du tribunal judiciaire d’Evry aux fins notamment de voir ordonner leur expulsion de son terrain.

A l’audience du 22 septembre 2023, le dossier a été appelé et renvoyé à l’audience de plaidoiries du 27 octobre 2023. A cette audience, le dossier a été renvoyé à l’audience de mise en état du 8 février 2024.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée en défense et rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la demanderesse.

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de ses moyens, la société Terral sollicite du tribunal de voir :

“REJETER la demande d’irrecevabilité des conclusions de la SCI TERRAL du 27 octobre 2023 et sa pièce nouvelle n°10 et en conséquence DECLARER recevables les conclusions récapitulatives n°2 et conclusions récapitulatives n°3, notifiées le 27 octobre 2023, de la SCI TERRAL, ainsi que sa pièce n°10

REJETER la demande de nullité de l’assignation formée par les sociétés [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT et [H] INVESTMENT AUTHORITY

DIRE ET JUGER que la société SCI TERRAL a qualité et intérêt à agir dans le cadre de la présente instance et en conséquence REJETER les demandes d’irrecevabilité formées par les sociétés ALTARD COFFRAGE ET ETAIEMENT et [H] INVESTMENT AUTHORITY

JUGER que les sociétés [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT et [H] INVESTMENT AUTHORITY sont des occupants sans droit ni titre d’une zone de terrain sis au [Adresse 14] situées sur le territoire des Communes d’ARPAJON sur la parcelle cadastrée [Cadastre 8] appartenant à la SCI TERRAL, non comprise dans le droit de jouissance exclusive des propriétaires des parcelles AB n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], tel que défini à l’article 29 “utilisation et entretien des biens et équipements collectifs- Services collectifs” du Cahier des charges du lotissement auquel les propriétaires des différentes parcelles situées dans la [Adresse 17] sont soumis et délimitée entre les repère A à H du plan de bornage dressé par la société ARCANE FONCIER géomètre-expert

En conséquence,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions des sociétés [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT et [H] INVESTMENT AUTHORITY

ORDONNER l’expulsion des sociétés [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT et [H] INVESTMENT AUTHORITY, et de tous les occupants de son chef, de la zone de terrains sis au [Adresse 14] situées sur le territoire des Communes d’ARPAJON sur la parcelle cadastrée [Cadastre 8] appartenant à la SCI TERRAL, non comprise dans le droit de jouissance exclusive des propriétaires des parcelles [Cadastre 7] n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], tel que défini à l’article 29 “utilisation et entretien des biens et équipements collectifs-Services collectifs” du Cahier des charges du lotissement auquel les propriétaires des différentes parcelles situées dans la [Adresse 17] sont soumis et délimitée entre les repère A à H du plan de bornage dressé par la société ARCANE FONCIER géomètre-expert, que les sociétés [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT et [H] INVESTMENT AUTHORITY occupent sans droit ni titre et au besoin avec le concours de la force publique s’il y a lieu

CONDAMNER les sociétés [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT et [H] INVESTMENT AUTHORITY à nettoyer et remettre en état ladite parcelle et ASSORTIR, les condamnations des sociétés [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT et [H] INVESTMENT AUTHORITY d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du cinquième jour ouvrable suivant la date de signification du jugement à intervenir

ORDONNER le transport et le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tel autre lieu au choix de la société SCI TERRAL aux frais des sociétés [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT et [H] INVESTMENT AUTHORITY

ORDONNER que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNER par provision les sociétés [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT et [H] INVESTMENT AUTHORITY à payer à la société SCI TERRAL une indemnité journalière d’occupation, à compter du 16 février 2023, d’un montant de trois cents (300) euros, jusqu’à parfaite libération de la parcelle et de sa remise en état, matérialisée par remise des clefs ainsi que l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion ou de reprise

CONDAMNER les sociétés [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT et [H] INVESTMENT AUTHORITY à payer à la société SCI TERRAL une somme de 9.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce inclus le coût des constats

ORDONNER l’exécution provisoire de la présente décision.”

Au soutien de ses demandes, la société Terral expose, sur le fondement des articles 544 et 545 du code civil, que les sociétés défenderesses occupent une partie de la parcelle AB n°[Cadastre 5] (lot 7) lui appartenant et non comprise dans le périmètre du droit de jouissance exclusif dont elles bénéficient en qualité de propriétaires des parcelles AB n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] et figurant à l’article 29 du cahier des charges du lotissement applicable à l’ensemble des propriétaires de parcelles.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de leurs moyens, les sociétés [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT et [H] INVESTMENT AUTHORITY sollicitent du tribunal de :

“DECLARER mal fondée la SCI TERRAL en l’ensemble de ses fins et moyens

En conséquence:

DEBOUTER la SCI TERRAL de toutes ses demandes et prétentions

CONDAMNER la SCI TERRAL au paiement aux sociétés [H] INVESTMENT AUTHORITY et [H] COFFRAGE ET ETAIEMENT de la somme de 5.000 € au tire de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens

ECARTER l’exécution provisoire par application de l’art. 514-1 du CPC.”

En réponse, les sociétés défenderesses indiquent que la société Terral ne rapporte pas d’éléments précis permettant d’apprécier la zone de la parcelle AB n°[Cadastre 5] qui serait occupée de manière irrégulière.

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 avril 2025, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 5 septembre 2025, lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 et prorogée au 14 novembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal relève que la société Terral, dans le cadre du dispositif de ses dernières conclusions, sollicite le rejet de demandes qui ne sont pas maintenues par les sociétés défenderesses et/ou qui ont été tranchées par le juge de la mise en état, de sorte que ces demandes sont sans objet.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande d’expulsion

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 545 du code civil dispose que : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

L’article 544 du même code, dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est constant que la propriété d’un bien se prouve par tous moyens et qu’il n’existe pas de hiérarchie entre les modes de preuve.

Au cas présent, les parties s’accordent sur les faits suivants :

— le lot 2 correspond à la parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 3] acquis par la société [H] Investment Authority,

— le lot 3 correspond à la parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 4] acquis par la société Altrard Investment Authority,

— le lot 7 correspond à la parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 5] acquis par la société Terral,

— le propriétaire des parcelles cadastrées section AB numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4] bénéficie d’un droit de jouissance privative exclusive d’une partie du lot numéro 7 cadastrée section AB numéro [Cadastre 5].

Les parties s’accordent sur la propriété du lot 7 et l’existence d’un droit de “jouissance privative exclusif” d’une partie de ce lot par le propriétaire des lots 2 et 3, compris comme la possibilité de l’utiliser et de l’occuper.

La société Terral expose que les sociétés défenderesses occupent une partie de sa parcelle section AB numéro [Cadastre 5] non comprise dans le périmètre du droit de jouissance exclusif dont elles bénéficient.

Les actes de vente de la société [H] Investment Authority des 26 janvier 2017 indiquent expressément que les lots 2 et 3 (parcelles cadastrées section AB numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) bénéficient de la “jouissance privative exclusive d’une partie du lot 7 du lotissement” et cadastrée section AB numéro [Cadastre 5]. Il est ajouté qu’un extrait du plan cadastral situant ces parcelles est annexé aux actes sur lequel la zone de jouissance privative est teintée en jaune.

Ces deux actes rappellent que les lots 2, 3 et 7 font partie du lotissement et rapportent l’article 29 du cahier des charges du lotissement de la manière suivante (page 9) :

“ Article 29 :

Utilisation et entretien des biens et équipements collectifs -Services collectifs

a) règles générales et particulières

1/ Règles générales

Tous les propriétaires et occupants de l’ensemble auront la jouissance commune, réciproque et perpétuelle des voies, allées, espaces verts, emplacements de stationnement automobiles communes etc… et d’une manière générale de tous les biens, équipements et ouvrages collectifs.

Chaque usager est tenu d’utiliser ses biens et droits sans nuire à leur affectation ou aux droits des autres usagers quels qu’ils soient.

La gestion, l’entretien, la remise en état ou l’amélioration des biens et droits collectifs sont assurés par l’association syndicale.

Toute aggravation des charges d’entretien du fait de l’un des propriétaires ou usagers a pour effet d’obliger l’intéressé à payer de ses deniers l’excédent des charges correspondantes.

Cette disposition s’applique notamment aux dégradations des voies, espaces verts ou réseaux occasionnées par un mauvais usage.

2/ Règles particulières

Toutefois, il est ici précisé que les futurs propriétaires des lots 3 et 2 du lotissement, ainsi que leurs successeurs, bénéficieront d’un droit de jouissance privatif et exclusif d’une partie du lot numéro 7 dudit lotissement, c’est-à-dire d’une partie des espaces communs.

En ce qui concerne le lot numéro 2, les parties visées par cette jouissance privative et exclusive sont matérialisées en teinte rouge sur le plan de voirie ci-après annexé.

En ce qui concerne le lot numéro 3, la partie visée par cette jouissance privative et exclusive est matérialisée en teinte verte sur le plan de voirie ci-après annexé.

Les propriétaires des lots 2 et 3 supporteront tous les frais d’entretien afférents aux parties des espaces communes dont ils auront la jouissance privative et exclusive.

Ces droits de jouissance exclusifs et privatifs ne pourront être modifiés ou supprimés qu’à l’unanimité des membres de l’Association Syndicale.”

Le tribunal relève que la société demanderesse ne produit pas les annexes des actes des vente, ni le cahier des charges du lotissement, ni les plans précités pour identifier l’assiette du droit de jouissance exclusif qui s’exerce sur une partie du lot 7 et ainsi déterminer si les sociétés défenderesses occupent une partie du lot 7 non concerné par le droit de jouissance étant précisé que la société Terral ne précise pas la nature de l’occupation alléguée.

A l’appui de sa demande, la société Terral verse aux débats :

— une pièce 4, intitulée “plan de bornage” aux termes de son bordereau, laquelle n’est pas en couleur et est totalement illisible (les mentions écrites ne peuvent pas être lues),

— un procès-verbal de commissaire de justice du 4 juillet 2023 qui ne permet pas de déterminer la configuration des lieux, dont le lot litigieux, car ne comportant aucune indication précise et procédant aux seuls constats suivants:

“Au niveau de l’entrée de la Zone, je relève la présence sur un des vantaux du portail, qui est en position ouverte, un panneau sur lequel est indiqué “[H]”

Je rentre dans la zone d’activité par l’allée principale.

A l’issue de cette allée il existe sur la droite une zone clôturée sur laquelle est entreposée, notamment des étaiements.

Monsieur [P] m’indique que cette zone est occupée illégalement par la société [H].

Telles sont les constatations”,

— un procès-verbal de commissaire de justice du 28 septembre 2023 qui fait état de constats sur différentes zones selon le plan de bornage lequel est reproduit mais n’est pas en couleur et est illisible, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer les différentes zones.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Terral ne démontre pas l’assiette du droit de jouissance litigieux, ni que les sociétés défenderesses occupent la partie de la parcelle section AB numéro [Cadastre 5], non concernée par leur droit de jouissance, ni le cas échéant la nature et l’actualité de cette occupation, de sorte qu’elle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Terral, succombant à l’instance, les dépens de la présente instance seront mis à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité ne commande pas de faire application de la condamnation au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Ainsi, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

DEBOUTE la société Terral de l’intégralité de ses demandes formulées à l’égard de la société [H] Investment Authority et la société [H] Coffrage et Etaiement ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles et déboute les parties de leurs demandes à ce titre ;

CONDAMNE la société Terral aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Anne-Gael BLANC, 1ère Vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,