TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Décembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/05370 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RGUA

NAC : 72I

Jugement Rendu le 18 Décembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétairezs Résidence [12], situé [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30 000 euros immatriculée au RCS d'[Localité 9]-[Localité 8] sous le numéro 533 489 977, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [E] [O] [P] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 19 Septembre 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 Novembre 2025 et mise en délibéré au 18 Décembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [O] [P] [J] est propriétaire du lot numéro 24 au sein de la résidence en copropriété [10], sise [Adresse 5] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [E] [O] [P] [J] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

Condamner M. [E] [O] [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] la somme de 3 362,30 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 3ème trimestre 2025 inclus,

Condamner M. [E] [O] [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] la somme de 457,00 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2025, rendues exigibles par la mise en demeure,

Condamner M. [E] [O] [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 652,00 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

Condamner M. [E] [O] [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

Condamner M. [E] [O] [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] la somme 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

Condamner M. [E] [O] [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025, date de la mise en demeure,

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner M. [E] [O] [P] [J] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le compte de M. [E] [O] [P] [J] présentait un solde débiteur au 1er septembre 2025 de 4 014,30 euros, que plusieurs relances lui ont été adressées et qu’à aucun moment M. [E] [O] [P] [J] n’a pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété. Il ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 20 novembre 2025, le [Adresse 13] D a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [E] [O] [P] [J], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence SO GREEN 4 D verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 1er juillet 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [J] [E], l’avis de réception portant la mention “Votre envoi a été distribué à son expéditeur suite à un retour”, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires réclame le règlement dans le délai de trente jours de la somme de1 507,86 euros correspondant aux appels de provisions des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025 au titre du budget prévisionnel de l’année 2025 et aux appels travaux d’urgence remise en état chaudière du 12/02/2025 et constitution d’avance de trésorerie permanente du 01/07/2025, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par son lot dans la copropriété,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 16 mai 2024 et 14 mai 2025,

— un extrait de compte du cabinet PRECLAIRE, sur la période du 7 juin 2024 au 1er septembre 2025, appel 3ème trimestre 2025 et CONSTITUTION AVANCES TRESORERIE PERMANENTE inclus,

— un relevé de compte du cabinet [C] du 28 août 2025, sur la période du 1er février 2022 au 28 août 2025,

— le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025,

— un extrait du grand livre du 01/01/2022 au 29/08/2025,

— un compte individuel de charges de NEXITY sur la période du 01/02/2022 au 31/12/2022,

— les appels de fonds et charges des mois de juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2023, des mois de janvier, février, mars et avril 2024, des 3ème et 4ème trimestres 2024 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025, l’appel de fonds constitution avances trésorerie du 17 juin 2025 et l’appel de fonds travaux urgence remise en état chaudière du 12 février 2025,

— la régularisation des charges des exercices 2023 et 2024,

— les lettres de mise en demeure des 16 janvier 2024, 13 mars 2024, 8 octobre 2024 et la relance du 12 février 2025,

— le contrat de syndic,

— le protocole d’accord du 14 octobre 2024,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de l’arriéré de charges de copropriété :

— L’extrait de compte débute par un solde à nouveau au débit de 2 259,46 euros, qui ressort du relevé de compte de [C] du 28 août 2025, portant sur la période du 1er février 2022 au 28 août 2025, versé aux débats.

Sur ce relevé de compte [C] figurent l’appel de provision de charges de 56,34 euros de février 2022 et les appels de provision de charges de 56,29 euros des mois de mars à décembre 2022, qui ne sont justifiés ni par un procès-verbal d’assemblée générale au cours de laquelle a été voté le budget prévisionnel 2022 ou approuvé les comptes de 2022 ni par le compte individuel de charges de l’exercice 2022.

Il en résulte que ces appels de provision des mois de février à décembre 2022 seront déduits de la somme de 3 362,30 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires.

Ce relevé de compte de [C] mentionne des frais de mise en demeure de 52,00 euros en dates des 22 février 2023, 16 janvier 2024 et 13 mars 2024, qui ne constituent pas des charges de copropriété et doivent être également déduits du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, la somme de 1 272,76 qui figure au débit sur ce relevé à la date du 7 juin 2023 au titre de la régularisation des charges du 01/02/2022 au 31/12/2022 sera également déduite du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires, à défaut de versement aux débats du compte individuel de charges pour l’exercice 2022 et du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes pour 2022.

— Sur l’extrait de compte du cabinet PRECLAIRE portant sur la période du 7 juin 2024 au 1er septembre 2025 sont mentionnés au débit des frais de mise en demeure de 25,00 euros le 8/10/2024, de “CONCLUSION D’UN PROTOCOLE ACCORD ECHEANCIER “ de 42,00 euros le 28/10/2024, de rejet de prélèvement de 17,00 euros le 14/01/2025, de “CONSTITUTION DOSSIER A L’AVOCAT” de 200,00 euros le 30/06/2025 et de “SUIVI CONSTITUTION DOSSIER ASSIGNATION” de 96,00 euros le 11/08/2025 qui, ne constituant pas des charges de copropriété, doivent être également déduits du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] peut prétendre à titre d’arriéré de charges de copropriété, sur la période du 7 juin 2024 au 1er septembre 2025, CONSTITUTION AVANCES TRESORERIE PERMANENTE et appel du 01/07/25 au 30/09/25 inclus, s’élève à la somme de 934,30 euros (=3 362,30€-56,34€-56,29€-56,29€-56,29€-56,29€-56,29€-56,29€-56,29€-56,29€-56,29€-56,29€-52,00€-52,00€-52,00€-1 272,76€-25,00€-42,00€-17,00€-200,00€-96,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025, date de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges provisionnelles devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que le budget prévisionnel 2025 a été rejeté lors de l’assemblée générale du 16 mai 2024 mais approuvé lors de l’assemblée du 14 mai 2025 en résolution n°8. En conséquence, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] peut prétendre au titre des charges provisionnelles devenues exigibles pour la période du 4ème trimestre 2025, s’élève à la somme de 457,00 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur invoque la mauvaise foi de M. [E] [O] [P] [J] en faisant état de ce que ce dernier n’a pas respecté le protocole d’accord du 14 octobre 2024, avec échéancier prévoyant des prélèvements mensuels de 441,50 euros le 10 de chaque mois, en sus des charges courantes, à compter du mois de novembre 2024, jusqu’à apurement de la dette, deux prélèvements seulement ayant été honorés.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements systématiques et répétés de M. [E] [O] [P] [J] en lien direct avec un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence SO GREEN 4 D de sa demande d’indemnisation.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] réclame une somme de 652,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “CONSTITUTION DOSSIER A L’AVOCAT [J]” et “SUIVI CONSTITUTION DOSSIER ASSIGNATION”ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Les frais de rejet du prélèvement du 10 janvier 2025 de 17,00 euros n’apparaissent pas fondés en ce qu’ils ne sont pas justifiés et ne correspondent à aucune rubrique du paragraphe 9.1. « frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) ».

Les frais de conclusion du protocole d’accord , débités le 28 octobre 2024, d’un montant de 42,00 euros conforme au tarif du contrat de syndic pour ce type de prestation et les frais de la mise en demeure du 8 octobre 2024 de 25,00 euros apparaissent bien fondés.

Quant aux frais de la mise en demeure du 1er juillet 2025, il convient de les réduire à la somme de 30,00 euros correspondant au tarif indiqué dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

En conséquence, M. [E] [O] [P] [J] sera condamné au paiement de la somme de 97,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [E] [O] [P] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires SO GREEN 4 D, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [O] [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] la somme de 934,30 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété, sur la période du 7 juin 2024 au 1er septembre 2025, CONSTITUTION AVANCES TRESORERIE PERMANENTE et appel du 01/07/25 au 30/09/25 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [E] [O] [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] la somme de 457,00 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles pour la période du 4ème trimestre 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [E] [O] [P] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] la somme de 97,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M. [E] [O] [P] [J] à payer au [Adresse 14] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [E] [O] [P] [J] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,