RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 19 septembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00819 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RBBA

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 12 août 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. [J] ASSET MANAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LE BUNKER’S

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 juillet 2025, la SASU [J] ASSET MANAGEMENT a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS LE BUNKER’S, au visa des articles 1240, 1231-6 et 1728 du code civil et des articles 808 et 809 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 septembre 2024 liant la SASU [J] ASSET MANAGEMENT à la SAS LE BUNKER’S ;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la SAS LE BUNKER’S ;

— Ordonner par suite l’expulsion de la SAS LE BUNKER’S ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du local commercial sis à [Adresse 5], objet dudit bail ;

— Assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner la SAS LE BUNKER’S à payer à la SASU [J] ASSET MANAGEMENT ;

— Les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation,

— A compter du 11 avril 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré de 50% conformément aux dispositions contractuelles, augmenté des charges légalement exigibles,

— Au titre de l’arriéré au 5 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse), la somme provisionnelle de 6.334,41 euros, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025,

— Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500 euros ;

— Condamner la SAS LE BUNKER’S en tous les dépens (article 696 du code de procédure civile).

Au soutien de ses demandes, la SASU [J] ASSET MANAGEMENT expose que, par acte notarié du 30 septembre 2024, elle a donné à bail à la SAS LE BUNKER’S un local commercial situé à [Localité 6] moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 15.360 euros, payable mensuellement et à terme échu. Elle explique que sa locataire n’ayant jamais payé ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 10 mars 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 4.788 euros au titre des loyers impayés au mois de février 2025 inclus. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 août 2025 au cours de laquelle la SASU [J] ASSET MANAGEMENT, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

En défense, bien que régulièrement assignée, la SAS LE BUNKER’S n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SASU [J] ASSET MANAGEMENT justifie, par la production du bail commercial du 30 septembre 2024, du commandement de payer du 10 mars 2025 et du décompte actualisé au 12 mai 2025, que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial stipule, en ses pages 14 et 15, qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, la SASU [J] ASSET MANAGEMENT a fait délivrer, le 10 mars 2025, à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme en principal de 4.788 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 10 mars 2025 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 11 avril 2025.

L’obligation de la SAS LE BUNKER’S de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS LE BUNKER’S occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef et qu’à défaut la SASU [J] ASSET MANAGEMENT est autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

En outre, la SASU [J] ASSET MANAGEMENT ESTATE sollicite le prononcé d’une astreinte pour assortir l’obligation de quitter les lieux.

Or, l’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une telle astreinte.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 12 mai 2025 que sont réclamés en paiement provisionnel les loyers et charges impayés pour la période du mois d’octobre 2024 au mois de mai 2025, ainsi que le coût du commandement de payer à hauteur de 158,41 euros, soit un solde débiteur de 6.334,41 euros.

Sur ce, il y a lieu de rappeler que les frais de commissaire de justice relèvent des frais de procédure et seront donc traités au titre des dépens. Il convient donc de les déduire du montant provisionnel réclamé.

En conséquence, il convient de condamner la SAS LE BUNKER’S à payer à la SASU [J] ASSET MANAGEMENT ESTATE la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 6.176 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de mai 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, date de délivrance du commandement de payer, pour la somme de 4.788 euros et, à compter de la présente décision, pour le surplus.

Sur la demande d’indemnité d’occupation majorée

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS LE BUNKER’S causant un préjudice à la SASU [J] ASSET MANAGEMENT, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 11 avril 2025 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS LE BUNKER’S au paiement de ladite indemnité à compter du 1er juin 2025, les sommes dues à ce titre depuis le 11 avril 2025 étant comprises au titre de la provision.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances.

Dès lors, la demande de majoration ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS LE BUNKER’S, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SASU [J] ASSET MANAGEMENT la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial (n°B-24) situé au sein du bâtiment 1, cage B, rez-de-chaussée, porte Gauche du [Adresse 1] à [Localité 4] à la date du 11 avril 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS LE BUNKER’S et/ou de tous occupants de son chef du local commercial (n°B-24) situé au sein du bâtiment 1, cage B, rez-de-chaussée, porte Gauche du [Adresse 1] à [Localité 4] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le prononcé d’une d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS LE BUNKER’S à payer à la SASU [J] ASSET MANAGEMENT la somme provisionnelle de 6.176 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, date de délivrance du commandement de payer, pour la somme de 4.788 euros et, à compter de la présente décision, pour le surplus ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS LE BUNKER’S à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SASU [J] ASSET MANAGEMENT aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 11 avril 2025 ;

CONDAMNE la SAS LE BUNKER’S à payer à la SASU [J] ASSET MANAGEMENT, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SAS LE BUNKER’S aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE la SAS LE BUNKER’S à payer à la SASU [J] ASSET MANAGEMENT la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 septembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,